Gói tín dụng 30.000 tỷ giai đoạn 2013 - 2016 tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Tháng 5/2013, thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng).

Theo đó, 70% ngân sách gói hỗ trợ này được dành cho những người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Thời hạn vay tối đa là 10 năm. 30% còn lại dành cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6% (năm 2016 là 5%).

Về nguyên tắc cho vay, NHNN thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực.

Gói hỗ trợ này ra đời trong bối cảnh nền kinh tế chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn chính toàn cầu năm 2008, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 - 24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Thống đốc NHNN lúc bấy giờ là ông Nguyễn Văn Bình trả lời chất vấn Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào chiều 29/9/2014 cho biết, gói hỗ trợ này khởi điểm từ đầu năm 2012, trong bối cảnh thị trường bất động sản của Việt Nam còn gặp rất nhiều khó khăn.

Nhằm góp phần tháo gỡ cho thị trường bất động sản, NHNN đã cân đối trong điều hành vĩ mô lượng tiền cung ứng và thấy rằng có thể dành ra 30.000 tỷ đồng để phục vụ cho chương trình này.

Trong quá trình soạn thảo và thảo luận, khi Nghị quyết 02 được ban hành, Việt Nam đã tiến hành chương trình cho vay nhà ở cho người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp với kết quả tốt. “Do đó, từ nay chúng ta gọi là chương trình, chứ không gọi là gói nữa, vì gói mang tính chất hỗ trợ cho thị trường bất động sản”, vị này nói.

Đánh giá về thị trường bất động sản thời điểm đó, ông Bình cho biết, tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng đến tháng 7/2014 cho lĩnh vực bất động sản đã tăng 9,85% và theo số liệu cập nhật mới nhất cho đến giữa tháng 9 - con số này đã ở mức hơn 12%. Đặc biệt qua các phân khúc khác nhau về nhà ở ở các thành phố lớn, đã thấy lượng giao dịch tăng lên rất nhiều trong thời gian vừa qua. Đó là những tín hiệu tốt.

Chính sách tạo cú huých cho thị trường

Theo một số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), hàng tồn kho trên thị trường bất động sản tính đến thời điểm cuối năm 2022 ngót nghét 100.000 sản phẩm với tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chấp giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VNREA, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 - 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, vị này nhấn mạnh.

Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem đến những hướng đi mới của thị trường.