Dự báo nguồn cung nhà ở năm Quý Mão

Hơn 23.000 căn hộ chung cư

Thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều biến động. Đầu năm thị trường bùng nổ (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại trầm lắng. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh.

Chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm càng khiến cho thanh khoản của thị trường bị suy yếu. Thị trường xuất hiện tình trạng giảm giá, bán cắt lỗ ở một số phân khúc, dự án.

Theo thống kê của Savills, nguồn cung sơ cấp trên thị trường căn hộ Hà Nội quý cuối năm 2022 đạt 20.333 căn, giảm 3% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại.

Tính cả năm 2022, nguồn cung căn hộ mới đạt mức thấp nhất trong 8 năm vừa qua. Hoạt động trầm lắng khi lượng giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp chỉ đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Trong đó, 76% lượng giao dịch thuộc về căn hộ có giá tầm trung. Với tổng sản phẩm mới mở bán, tỷ lệ hấp thụ theo Savills chỉ đạt 28%.

Savills cho biết, trong quý vừa qua, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội ghi nhận không có nhiều biến động nhưng tăng tới 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Kể từ năm 2018, thị trường có sự chênh lệch lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, mỗi năm giá sơ cấp trung bình tăng 11%, trong khi giá thứ cấp tăng 5%. Đến nay, giá sơ cấp đã cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). 

Đơn vị này dự báo, trong 2023, ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025.

Tại TP HCM, Savills cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong năm 2022 ghi nhận khoảng 21.000 căn, tăng 84% so với năm ngoái. Nguồn cung mới chiếm 86%; trong đó, 80% nguồn cung mới đã ra mắt trong nửa đầu năm 2022.

Riêng quý IV, nguồn cung sơ cấp đạt 8.000 căn, tăng 20% so với quý trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Hàng tồn kho chiếm 80% trong khi nguồn cung mới ghi nhận giảm mạnh.Theo chuyên gia Savills, các chủ đầu tư đang khó khăn trong việc huy động vốn và các thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi lạm phát và lãi suất tăng đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua. 

Tổng lượng giao dịch căn hộ trong năm qua đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.

Riêng trong quý IV, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% so với cùng kỳ năm 2021. TP HCM hiện không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch. Đơn vị này cho biết, nhiều người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn. 

Đơn vị này dự báo, các chủ đầu tư địa ốc tại TP HCM sẽ trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Gần 3.000 căn biệt thự, nhà phố

Đối với phân khúc biệt thự và nhà phố, trong quý IV/2022, Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp thấp nhất trong vòng 5 năm với 926 căn đến từ 15 dự án. Trong quý, có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 52% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 21%, giảm 15% so với cùng kỳ 2021. Riêng nguồn cung mới, mức hấp thụ đạt 51%. 

Tính chung cả năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện, giảm 44% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tỷ lệ hấp thụ cũng đã giảm 12% so với cùng kỳ, đạt mức 67%. 

Tại thị trường TP HCM, theo Savills, nguồn cung sơ cấp trong quý IV vừa qua đạt 680 căn, giảm 16% so với quý trước đó nhưng tăng 72% so với cùng kỳ năm 2021.Nguồn cung mới ở mức 246 căn (chiếm 36% nguồn cung sơ cấp), trong đó có gần 50% số căn mới có giá trên 30 tỷ đồng, tập trung ở Quận 2 và Quận 9.

So với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch trong quý IV ghi nhận giảm 48%, xuống mức 112 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Tỷ lệ hấp thụ đạt 16%, giảm mạnh so với  mức 54% của quý IV/2021. 

Tính chung cả năm 2022, nguồn cung sơ cấp tại TP HCM đạt hơn 1.600 căn, tăng 2% so với năm 2021. Tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng đã tăng nhanh từ mức 7% ở năm 2018 lên đến 50% vào năm 2022. Trong khi đó, tỷ trọng nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng đã giảm từ 50% xuống còn 20% trong giai đoạn 2018 - 2022.

Lượng giao dịch cả năm rơi vào khoảng 1.000 giao dịch, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn vị phân tích nhận định việc giảm giao dịch đến từ nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền. 

Về nguồn cung tương lai, Hà Nội được dự báo sẽ có gần 1.600 căn đến từ 15 dự án. Trong đó, huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16% và quận Long Biên với 15%.

Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Đơn vị nghiên cứu nhận định, khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án, tổng diện tích khoảng 2.900 ha tại các quận, huyện lân cận như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

TP HCM dự kiến sẽ đón thêm khoảng 1.200 căn. Nguồn cung sẽ hạn chế do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý.