Bong bóng bất động sản sẽ khó xuất hiện

	Để có thị trường bất động sản lành mạnh
	Những chính sách 'nóng' ảnh hưởng tới thị trường bất động sản năm 2018
	Thị trường bất động sản: Công ty môi giới đổ bộ làm chủ đầu tư

Nguồn cung hạn chế, giá tăng cao

Nhìn lại năm 2017, theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, số lượng dự án căn hộ được tung ra thị trường khá hạn chế, có doanh nghiệp hầu như không có dự án nào được chào bán ra thị trường.

Các dự án tốt ra mắt trong năm 2017 đều có thanh khoản rất cao. Ảnh: Lê Toàn

Do nguồn cung khan hiếm, nên nhiều dự án tốt của các chủ đầu tư uy tín trên thị trường như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Him Lam Land, Nam Long… chỉ vừa giới thiệu, đã nhanh chóng được bán sạch.

Được mệnh danh là một trong những “ông trùm” phân phối căn hộ, nhưng suốt trong năm 2017, Hưng Thịnh chỉ tung ra thị trường được 3 dự án căn hộ là Dự án Moonlight Boulevard tại quận Bình Tân, Dự án Richmon City trên đường Nguyễn Xí, thuộc quận Bình Thạnh và Dự án Lavita Charm tại Thủ Đức với nguồn cung của 3 dự án trên gần 2.000 căn hộ được bán hết trong thời gian ngắn.

Còn Tập đoàn Novaland dù đang nắm giữ trong tay hơn 40 dự án có quy mô lớn, nhưng trong năm 2017, doanh nghiệp này không có dự án mới nào được công bố, dù kế hoạch từng công bố trước đó sẽ đưa ra thị trường năm 2017 ít nhất 4 dự án.

Hay như Him Lam Land, nhà phát triển dự án hàng đầu hiện nay nhưng trong năm qua chỉ tung ra thị trường được 1 dự án là Him Lam Phú An tại quận 9 với hơn 1.000 căn hộ. Các doanh nghiệp tên tuổi khác Đất Xanh, Phúc Khang, An Gia… thời gian qua cũng không có nhiều dự án được công bố ra thị trường.

Do nguồn cung dự án tốt được tung ra thị trường hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao dẫn đến nhiều dự án, đặc biệt là với các dự án chào bán ra thị trường trước đó, hiện đang và sắp bàn giao nhà có mức giá tăng cao so với thời điểm mở bán.

Đơn cử, dự án căn hộ Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư, đang trong giai đoạn hoàn thiện những công đoạn cuối cùng để kịp bàn giao nhà cho khách trước Tết Nguyên đán này, hiện có mức giá bán chênh lệch từ 200 - 400 triệu đồng/căn hộ, nhưng rất ít khách hàng rao bán.

Hay như dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ, quận 2 do Novaland làm chủ đầu tư có mức giá chênh từ 20 - 30% so với giá chủ đầu tư công bố. Tương tự, các dự án do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư như Richmon City, Moonlight Residencesm, Lavita Charm qua ghi nhận thực tế đều có mức giá tăng từ 15 - 30% so với thời điểm mở bán.

TP.HCM đã dập tắt được cơn sốt ảo đất nền năm 2017 và những dự án đất nền tốt vẫn mang lại nhiều cơ hội cho khách hàng trong năm 2018. Ảnh: Lê Toàn

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, hầu hết các dự án căn hộ được chào bán ra thị trường thời gian qua, đặc biệt là với các dự án được đầu tư bởi các doanh nghiệp uy tín, tiến độ xây dựng tốt ít nhiều đều tăng giá.

Nguyên nhân, theo ông Hiền, trước hết là do quỹ đất phát triển dự án không nhiều, nguồn cung dự án tốt ra thị trường khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao dẫn đến thực tế giá căn hộ tăng theo là điều dễ hiểu.

Theo kết quả nghiên cứu của Công ty CBRE, năm 2017 nguồn cung căn hộ được đưa ra thị trường có mức giảm gần 20% so với năm 2016. Tuy nhiên, tình hình tiêu thụ trong năm lại rất khả quan, chỉ giảm 5% so với năm trước đó và đây là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn mới chào bán trong năm.

Lượng tiêu thụ trung bình các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, d’Edge, Saigon South Residence, Lavita Charm, Mizuki Park...

Khó có khả năng xảy ra “bong bóng”

Trước sự tăng cao về giá trên nhiều phân khúc, nhiều ý kiến đã bắt đầu tỏ ra lo lắng về khả năng xảy ra “bóng bóng” bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, phần lớn giới chuyên môn có kinh nghiệm đều chung nhìn nhận, thị trường thời gian tới, ít nhất là trong năm 2018 khó xảy ra “bong bóng”.

Theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản VNGREAL, diễn biến tăng giá thời gian qua là bình thường mà nguyên nhân có thể nhìn thấy rõ là cung hàng khá ít. Theo ông Trinh, trong năm qua các doanh nghiệp lớn tung dự án ra thị trường khá ít là do hàng loạt các dự án đang bị vướng thủ tục.

Trong đó, đề nghị của Bộ Tài chính về việc thanh tra, tạm dừng 60 dự án được chuyển đổi trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp ở các địa phương không chỉ khiến các dự án nằm trong danh sách đề nghị thanh tra bị ách tắc thủ tục, mà nhiều dự án khác cũng gặp không ít khó khăn trong quá trình hoàn thiện pháp lý do các địa phương cân nhắc, rà soát khá kỹ.

Tương tự, ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc Maketting Tập đoàn An Gia cho rằng, thị trường bất động sản tại TP.HCM đang có sự thanh lọc và tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp.

“Dù thị trường thời gian qua khá tốt, nhưng trước yêu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng, người mua nhà ngày càng thông thái hơn trong việc lựa chọn sản phẩm, do vậy với các doanh nghiệp, việc giữ chữ tín, đảm bảo cho khách hàng nhận đủ và hơn những gì doanh nghiệp đã cam kết không chỉ là cách giữ chân khách hàng mà còn giúp thị trường bát động sản thực chất hơn”, ông Khương nói, đồng thời cho rằng, quan niệm của An Gia là tập trung chăm chút cho những sản phẩm đã được khách hàng tiếp nhận.

Hiện An Gia đã giao nhà trước tiến độ cho khách hàng tại dự án Skyline và đẩy nhanh tiến độ làm sổ hồng tại Riverside, đây chín là sự nỗ lực của An Gia nói riêng và nhiều doanh nghiệp khác trên thị trường.

Về dự báo có hay không xuất hiện "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thời gian qua các cơ quan quản lý đã có nhiều động thái can thiệp rất kịp thời khi thị trường xuất hiện dấu hiệu bất thường.

Các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường, đồng thời khách mua nhà để ở và cả nhà đầu tư ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản, các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Do đó, nguy cơ một đợt bong bóng mới là rất khó xảy ra.

Nhận định về diễn biến chung, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường trong giai đoạn cuối 2017, đầu 2018 không có nhiều sản phẩm chào bán là do không nhiều dự án được cấp phép mới.

Con số 80 dự án hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng cấp phép từ đầu năm 2017 tới nay thực chất là những dự án đã được các chủ đầu tư mở bán năm 2016 theo hình thức đặt cọc giữ chỗ, giờ được cấp phép pháp lý thì họ làm hợp đồng mua bán.

Ở phân khúc đất nền, TP.HCM đã có chính sách xóa được “sốt ảo” ở phân khúc này. Năm 2018, dự kiến sự phát triển bình ổn sẽ diễn ra trên tất cả các phân khúc thị trường.