Nghịch lý bất động sản tăng giá ồ ạt mua, chiết khấu mạnh lại lưỡng lự không dám xuống tiền

Thị trường bất động sản năm 2023 dự báo sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.

Trong bối cảnh này, nhóm phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, một số khó khăn mà ngành này có thể sẽ phải đối mặt có thể kể đến như cung, cầu một số phân khúc phục vụ mục đích đầu tư (đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) dự báo tiếp tục giảm.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện đang ở mức cao và rủi ro kéo dài trong năm sau do áp lực khiến thanh khoản các dự án thuộc phân khúc đầu tư khó có sự cải thiện đáng kể.

Cụ thể, VDSC cho biết, lãi suất vay mua nhà hiện đang dao động ở mức 11 - 14%, tăng hơn 4% chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022. Đồng thời trước các áp lực như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất cho đến ít nhất hết quý hai năm sau và áp lực thanh khoản trong hệ thống khiến mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Nhóm phân tích dự báo lãi suất cho vay mua nhà khả năng cao vẫn chưa thể hạ nhiệt cho đến hết nửa đầu năm 2023.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển mới đây cũng đưa ra dự báo, lãi suất sẽ hạ nhiệt trong quý I và trở về ổn định vào cuối quý II/2023. Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ có nguồn tín dụng tăng dần với lãi suất tốt từ quý III/2023. Xuất khẩu tiếp tục suy giảm trong quý I và quý II/2023 và sẽ phục hồi vào quý III/2023.

Ông Hiển cũng cho rằng nền kinh tế nội địa sẽ bớt khó khăn từ quý II/2023 và sẽ có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 do hiệu ứng đầu tư công và ổn định thị trường tài chính - tiền tệ.

“Đối với các nhà đầu tư, tháng 6/2023 là thời điểm tươi sáng để đầu tư vào mọi lĩnh vực. Riêng với bất động sản, thị trường được dự báo phục hồi nhẹ từ quý IV/2023, tập trung ở khu vực đô thị lân cận khu công ngiệp và khu vực hạ tầng đang đầu tư mạnh”, chuyên gia nhận định.

Chia sẻ tại buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 – dự báo năm 2023” do Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức mới đây, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI đưa ra khuyến nghị, khách hàng nên cân nhắc dùng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này, bởi vì đó là con dao hai lưỡi.

Tuy nhiên, theo vị này, nếu mua bất động sản để đầu tư trung và dài hạn thì không nên để sự ảnh hưởng ngắn hạn của lãi suất tác động đến quyết định đầu tư lâu dài. Thay vào đó, nhà đầu tư cần đặt câu hỏi “nếu lãi suất lên tới 15 - 16% có ảnh hưởng quá lớn đến khả năng chi trả của mình hay không?”

“Cần nhớ, khi lãi suất tăng thì đây mới là thời điểm giá bất động sản ở mức vừa phải đối với người mua. Nếu đợi đến lúc lãi suất giảm thì giá bất động sản đã tăng. Với một nhà đầu tư có khả năng chi trả và có nguồn thu nhập tốt thì thời điểm lãi suất tăng mới là thời điểm cân nhắc để tham gia vào thị trường. Giống như bản thân tôi, năm 2012, lãi suất lên tới 22% nhưng tôi vẫn mua bất động sản và đến khi lãi suất giảm thì tôi lại bán ra. Quyết định tùy vào cá nhân mỗi người nhưng theo tôi đánh giá, năm 2023 mặt bằng lãi suất sẽ hạ nhiệt”, không Khôi cho hay.

Cũng theo vị này, năm 2023 sẽ là năm bản lề để thị trường bất động sản dần phục hồi, có thể là giữa năm hoặc cuối năm. Và điều kiện cần cho sự phục hồi này là tình hình tài chính sẽ phải thay đổi, room tín dụng và lãi suất cũng sẽ phải điều chỉnh. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư cũng cần được khôi khục. Bởi hiện tại, niềm tin của nhiều nhà đầu tư đang bị lung lay, ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền.

Điều này theo ông Khôi đã dẫn đến một hiện tượng lạ đó là có những thời điểm chủ đầu tư công bố tăng giá bán sản phẩm 10 - 20% thì các nhà đầu tư lại rất hào hứng mua. Nhưng đến lúc doanh nghiệp chiết khấu lên đến 40 - 50% thì các nhà đầu tư lại sợ hãi, không dám mua. Đây là một nghịch lý khi mà giảm giá sản phẩm còn khó bán hơn là tăng giá.

Do đó, ông Khôi cho rằng, có thể vào quý II hoặc quý III năm sau, khi các chủ đầu tư ngừng chiết khấu và thậm chí tăng giá bán trở lại thì các nhà đầu tư lại tham gia vào khiến thị trường bùng nổ.