Giá nhà sẽ giảm hay tiếp tục tăng trong năm 2023?

Trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield cho biết, ba tháng cuối năm, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2, tăng 21% so với quý trước.

Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm,…

Việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư. Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022. Doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước.

Tính chung cả năm 2022, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021.

“Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ đợi chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định”, chuyên gia Cushman & Wakefield nhận định.

Báo cáo mới đây của Colliers Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ sơ cấp và thứ cấp chứng kiến hai diễn biến giá khác nhau trong quý cuối năm 2022, phản ánh tâm lý thị trường từ phía người bán và người mua.

Cụ thể, tại TP HCM, giá bán sơ cấp căn hộ hạng sang tiếp tục neo ở mức cao và giảm dần ở các phân khúc thấp hơn. Giá bán căn hộ thứ cấp sụt giảm, cho thấy nhiều nhà đầu tư tìm cách “thoát hàng” khi lãi vay tăng cao.

Tương tự, tại Hà Nội ghi nhận giá bán giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án dự kiến mở bán trong quý IV đã bị hoãn lại, cho thấy tâm lý chờ đợi của chủ đầu tư.

Colliers Việt Nam đánh giá, ở cả hai thị trường, nhìn chung mức độ quan tâm không mấy tích cực vì người mua vẫn kỳ vọng mức giá tốt hơn. Nguồn cung nổi bật trong quý IV thuộc về Đà Nẵng khi đón nhận 4 dự án mới từ phân khúc hàng hiệu đến nhà ở xã hội. Mức giá cao nhất được thiết lập tại dự án The Filmore Da Nang ở mức 4.600 - 6.000 USD/m2.

Đơn vị này cũng cho biết, trong quý IV/2022, theo ghi nhận từ các đơn vị sàn giao dịch bất động sản, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm rõ rệt. Hầu hết các dự án mở bán đều công bố những ưu đãi và phương án thanh toán với nhiều hỗ trợ nhằm thu hút được người mua trong giai đoạn khó khăn hiện tại.

Chuyên gia Colliers Việt Nam dự báo, sang năm 2023, thị trường căn hộ tiếp tục đối diện với một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang trì hoãn việc chào bán sáng phẩm, nên nguồn cung mới căn hộ năm 2023 dự đoán sẽ giảm, riêng tại TP HCM chỉ khoảng dưới 20.000 căn được mở bán mới, và lượng tiêu thụ ước tính chỉ rơi vào khoảng trên dưới 20%.

Tương tự các phân khúc khác, sự khôi phục của thị trường căn hộ đang cần những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ. Một trong những thông tin lạc quan cho thị trường căn hộ nói riêng, thị trường bất động sản nói chung là trong giữa tháng 12, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành và địa phương phải phối hợp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Kết hợp với những biện pháp điều chỉnh của Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng cơ cấu lại doanh nghiệp, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và dòng tiền để phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

“Với sự hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường hy vọng sẽ có những khởi sắc vào hồi phục từ giữa năm 2023 khi mà các biện pháp đã được thực hiện và niềm tin của người mua cũng như các nhà đầu tư được củng cố”, Colliers cho biết.

Còn theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), nguồn cung căn hộ đầu năm 2023 sẽ không có nhiều thay đổi.

Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh theo hướng tích cực (GDP khoảng 6,5%; lạm phát dưới 4,5%; tỷ giá được kiểm soát; lãi suất ngân hàng có thể được điều chỉnh giảm) thì bắt đầu từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Bên cạnh đó, VARs nhận định, lực cầu cũ chưa được đáp ứng nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó khăn thời gian qua. Trong quý I và nửa đầu quý II/2023, giá bán bình quân căn hộ có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. Riêng phân khúc căn hộ giá thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.