Thị trường nhà ở Mỹ chạm đáy mở ra hy vọng 'hạ cánh mềm' cho nền kinh tế

Theo Bloomberg, nhà ở là động lực quan trọng của chu kỳ kinh doanh. Lãi suất thấp thúc đẩy nhu cầu về nhà đất, làm tăng giá cả, hoạt động xây dựng và cả việc làm. Giá nhà tăng cao cũng hỗ trợ chi tiêu của người tiêu dùng thông qua “hiệu ứng của cải”. Khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) nâng lãi suất, tất cả có xu hướng đảo ngược. 

Giờ đây khi Fed đã sẵn sàng kết thúc chiến dịch thặt chặt, có thể sớm nhất vào tuần tới, lãi suất thế chấp có lẽ đã đạt đỉnh. Trong khi đó, thị trường việc làm vẫn ổn định. Tất cả những yếu tố này giúp các chỉ số về nhà ở chính phục hồi trong những tháng đầu năm 2023.

Bà Ellen Zentner, nhà kinh tế trưởng thị trường Mỹ của Morgan Stanley, người đã kiên định với dự báo “hạ cánh mềm” ngay cả khi những người khác đã bỏ cuộc, cho rằng diễn biến trên thị trường nhà đất có thể cứu nền kinh tế.

Bà Zentner nói: “Khi nhìn vào dữ liệu hoạt động, cả về xây dựng và mua bán nhà, dường như chúng ta đã chạm đáy. Nếu nghĩ theo cách truyền thống rằng chu kỳ kinh doanh gần giống như chu kỳ nhà ở thì đây là một bằng chứng khác cho thấy [nền kinh tế] thực sự có thể hạ cánh mềm”.

Hầu hết các nhà kinh tế dự báo Mỹ sẽ rơi vào suy thoái trong năm tới, sau khi Fed mạnh tay nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, việc kinh tế Mỹ suy thoái nghiêm trọng tới mức nào lại là vấn đề đang gây tranh cãi.

Thị trường lao động Mỹ hiện vẫn mạnh mẽ, bất chấp lãi suất tăng nhanh. Chừng nào mọi người còn có việc làm và thu nhập tốt, họ vẫn có thể mua bán nhà, đặc biệt nếu lãi suất thế chấp ngừng tăng.

Hiện tại, tình hình thị trường nhà đất đang được cải thiện. Doanh số bán nhà mới trong tháng 3 đã đạt mức cao nhất trong vòng một năm qua. Các dự án xây dựng đã tăng khoảng 6% trong hai tháng, sau khi đã giảm 26% trong 9 tháng trước đó.

Người mua phần lớn bị thu hút bởi những dự án xây dựng mới, bởi thị trường còn rất ít hàng tồn kho. Nhiều chủ nhà có lãi suất thế chấp thấp không rao bán căn hộ của mình. Kết quả là doanh số những ngôi nhà đã qua sử dụng giảm sút. Tuy vậy, doanh số trên cũng đang được cải thiện, sau khi đã tăng hơn 11% vào tháng 3 so với đáy hồi tháng 1.

Lãi suất thế chấp và giá nhà thấp hơn có thể thu hút thêm nhiều người mua. Chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller về giá nhà tại 20 thành phố của Mỹ trong tháng 2 thấp hơn gần 5% so với mức đỉnh của năm ngoái. Trong giai đoạn từ tháng 6/2020 đến tháng 6/2022, chỉ số này đã tăng hơn 40%.

Ông Oren Klachkin và ông Ryan Sweet của Oxford Economics nhận định: “Giá nhà và lãi suất thế chấp giảm gần đây đã dẫn tới sự gia tăng của các yêu cầu mua nhà thế chấp và nhiều vụ bán nhà đang chờ xử lý hơn, cũng như cho thấy rằng nhà ở chỉ cần có giá hợp lý hơn một chút cũng sẽ kéo người mua trở lại”.

Việc thị trường nhà đất sẵn sàng tăng trưởng có thể giúp hạn chế tác động tới phần còn lại của nền kinh tế do những đợt tăng lãi suất từ Fed cũng như điều kiện tín dụng thắt chặt sau khủng hoảng ngân hàng.

Các nhà kinh tế của Bloomberg, bao gồm Anna Wong, Stuart Paul, Eliza Winger và Jonathan Church, nhận định rằng trong quý đầu tiên, “đầu tư nhà ở  có thể khiến tăng trưởng bị sụt giảm trong quý thứ 8 liên tiếp, bất chấp thị trường dường như đã chạm đáy”.

“Chúng tôi ước tính mức ảnh hưởng là -0,2 điểm phần trăm (ppt), so với mức trung bình là -1,2 ppt trong ba quý trước. Một rủi ro ngày càng tăng là việc tiêu chuẩn cho vay trở nên khó khăn hơn sẽ làm giảm như cầu và loại bỏ nhóm người mua tiềm năng”, những nhà kinh tế này nhận định.

Việc làm ngành xây dựng liệu còn mạnh mẽ?

Một trong những ngành tăng trưởng mạnh nhất trong thị trường lao động hiện đang là xây dựng. Tháng trước, lĩnh vực này vừa công bố sự sụt giảm nhân sự đầu tiên trong hơn một năm. Tuy nhiên, lượng lao động trong ngành xây dựng vẫn gần mức cao kỷ lục.

Ông Michael Feroli, nhà kinh tế trưởng thị trường Mỹ tại JPMorgan Chase, người vẫn kỳ vọng một cuộc suy thoái sẽ bắt đầu vào quý IV, cho rằng tình hình lao động trong lĩnh vực xây dựng vẫn mạnh mẽ giúp "giảm xác suất” của một cuộc hạ cánh cứng. 

Tuy nhiên, ông Feroli cảnh báo rằng làn sóng sa thải nhân viên xây dựng “có thể chỉ mới bắt đầu” và nhấn mạnh rằng thời gian xây dựng nhà cửa ngày càng tăng trong những năm gần đây. Tình trạng trên đồng nghĩa sự sụt giảm trong các dự án mới có thể cần nhiều thời gian để tác động tới thị trường việc làm hơn so với trước kia.

Bà Zentner cũng không quá lạc quan về việc làm trong lĩnh vực xây dựng. Tuy vậy, bà cho rằng việc giá nhà vẫn được duy trì ở mức cao sẽ hỗ trợ niềm tin và chi tiêu trong thời gian tới. Theo dự báo của Morgan Stanley, giá nhà đất tại Mỹ sẽ chỉ giảm khoảng 4% vào năm nay, trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Động lực cung-cầu đó cũng là lý do tại sao ông Ed Leamer, nhà kinh tế học từ Đại học California, cho rằng sự sụt giảm của thị trường nhà ở trong năm ngoái sẽ không đè nặng lên nền kinh tế như những chu kỳ trước. Ông Leamer là tác giả của bài báo nổi tiếng “Nhà ở và chu kỳ kinh doanh” vào năm 2007, chỉ ra tầm quan trọng của đầu tư bất động sản với nền kinh tế.

“Các cuộc suy thoái trong lịch sử là do tình trạng mất việc làm ở lĩnh vực xây dựng và sản xuất. Tuy nhiên, tình trạng trên sẽ không quá nghiêm trọng trong [chu kỳ] hiện tại”, ông nói. “Không có sự xây dựng quá mức, nên chúng ta không cần phải giảm hoạt động xây dựng đáng kể để đạt mức bình thường về nhà ở”.