Quỹ đầu tư gần 1.000 tỷ USD vỡ nợ lô trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản trị giá hơn 500 triệu USD

Theo Reuters, vào ngày 2/3, Blackstone đã vỡ nợ lô trái phiếu được đảm bảo bằng thế chấp thương mại (CMBS) trị giá 531 triệu EUR (562,5 triệu USD). Lô trái phiếu này có tài sản đảm bảo là một loạt văn phòng và cửa hàng thuộc sở hữu của Sponda, một doanh nghiệp đầu tư bất động sản có trụ sở tại Phần Lan.

Blackstone hiện là quỹ đầu tư tư nhân lớn nhất thế giới, với khối tài sản dưới quyền quản lý (AUM) 975 tỷ USD vào ngày 31/12/2022. Blackstone có danh mục đầu tư rộng khắp nhiều lĩnh vực, bao gồm bất động sản, đầu tư tư nhân, tín dụng và bảo hiểm.

Blackstone cũng là góp phần giúp thành lập lên Blackrock - quỹ đầu tư có có hơn 10.000 tỷ USD AUM vào năm 2021.

Blackstone đã thâu tóm Sponda vào năm 2018. Gã khổng lồ đầu này tư đang muốn đàm phán với trái chủ để kéo dài thời hạn thanh toán nhằm bán tài sản và trả nợ. Tuy nhiên, các trái chủ không chấp nhận đề xuất trên.

Giá bất động sản tại châu Âu đang giảm khi lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng tới nhu cầu, tạo áp lực lên những chủ đất với khoản nợ sắp đáo hạn. Theo một nghiên cứu được Scope Ratings công bố vào tháng 1/2023, khoảng 1/3 tổng số trái phiếu được đảm bảo bằng thế chấp thương mại đáo hạn vào năm 2023 và 2024 đối mặt với rủi ro tái cấp vốn.

Lo ngại về giá bất động sản tiếp tục tụt khiến chủ nợ hối thúc bán bất động sản nhanh chóng hơn. Trong khi đó, bên đi vay lại muốn có thêm nhiều thời gian, nhằm tìm cơ hội bán được bất động sản ở mức gia tốt hơn.

Cho tới nay, việc bất động sản giảm giá chưa dẫn tới tổn thất tín dụng trên diện rộng. Vì vậy, một số chủ nợ vẫn đặt cược rằng việc bán tháo bất động sản có thể đảm bảo rằng nợ sẽ được trả hết. 

Một đại diện của Blackstone cho biết: "Khoản nợ chỉ là một phần nhỏ trong danh mục đầu tư của Sponda. [Blackstone] cảm thấy thất vọng vì bên cho vay đã không thông qua đề xuất của chúng tôi".

Ngành bất động sản Bắc Âu đang là tâm điểm trong cuộc điều chỉnh giá nhà đất ở châu Âu. Các nhà đầu tư lo sợ về việc chủ đất sử dụng các khoản nợ tương đối ngắn hạn, dễ bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng. Mức độ sở hữu chéo trong lĩnh vực này (các công ty sở hữu cổ phần của nhau) cũng làm trầm trọng thêm mối lo ngại.

Tại Mỹ, nơi giá nhà đã tụt giảm sâu, lãi suất lên cao trong thời gian dài hơn, những chủ sở hữu bất động sản như Pacific Investment Management Company (PIMCO), Columbia Property Trust và Brookfield Corp cũng đã vỡ nợ.

Quyết định chiến lược?

Theo Bloomberg, xu hướng làm việc từ xa đang khiến các tòa nhà văn phòng ngày càng trống người thuê. Một nhà môi giới ước tính rằng khoảng 31 triệu m² văn phòng sẽ trống vào cuối thập kỷ này do xu hướng làm việc từ xa.

Tuy nhiên, mức lãi suất thấp trước năm 2022 đã giúp các nhà phát triển tiếp tục hoạt động mà không cần phải lo lắng về nợ. Các chủ bất động sản thường sử dụng lãi suất thả nổi để tài trợ hoạt động xây dựng. Khi lãi suất cơ bản tăng lên vào năm ngoái, chi phí trả lãi hàng tháng cũng tăng theo.

Theo ước tính của Bloomberg, chi phí trả lãi đối với một bất động sản của Blackstone tại thành phố Chicago, Mỹ đã tăng khoảng 300% trong 12 tháng gần đây. 

Bloomberg cho rằng Blackstone đang có một quyết định chiến lược chứ không phải thiếu tiền trả nợ. Nhiều khả năng tập đoàn đầu tư này muốn đàm phán lại về lô trái phiếu được đảm bảo bằng thế chấp thương mại trên.

CMBS có nhiều bên liên quan khiến cho việc đàm phán lại điều khoản nợ sẽ rất phức tạp về mặt pháp lý. Do vậy có thể Blackstone đã chủ động vỡ nợ để được đàm phán lại với điều khoản tốt hơn.