Doanh nghiệp nhà nước Trung Quốc đứng ngoài cuộc giải cứu thị trường bất động sản

Khi các nhà phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc bắt đầu lao đao hơn một năm trước, chính phủ đã khuyến khích doanh nghiệp địa ốc nhà nước vào cuộc và tiếp quản các dự án cũng như tài sản của các công ty đang gặp khó khăn.

Lời kêu gọi đó hầu như không được đáp lại và đó là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường nhà đất tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn trong tình trạng ảm đạm.

Các công ty bất động sản nhà nước đã cân nhắc và cuối cùng quyết định không mua lại lượng lớn những dự án do các nhà phát triển tư nhân khởi xướng, theo Wall Street Journal.

Ngoài ra, đa phần các doanh nghiệp do nhà nước hậu thuẫn cũng tránh tham gia các chương trình mua bán trái phiếu đặc biệt được xây dựng nhằm giúp họ chi trả cho các thương vụ giải cứu nói trên.

Lời kêu gọi

Các cơ quan quản lý Trung Quốc bắt đầu đề xuất doanh nghiệp địa ốc thuộc sở hữu nhà nước ra tay giúp đỡ các nhà phát triển tư nhân kể từ tháng 12/2021.

Khi đó, ngân hàng trung ương và Uỷ ban Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc cũng đang yêu cầu các ngân hàng thương mại hỗ trợ tài chính cho các thoả thuận M&A trong lĩnh vực này.

Bà Zou Lan, người đứng đầu bộ phận chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, đã ca ngợi M&A là “cách hiệu quả và theo định hướng thị trường nhất” để xoa dịu rủi ro và làm trong sạch ngành bất động sản.

Sau đó, chính quyền nhiều địa phương cũng đưa ra lời kêu gọi tương tự. Một số địa phương còn sắp xếp các cuộc họp giữa những nhà phát triển vẫn hoạt động ổn định với các công ty đang gặp khó khăn.

Tháng 1 năm ngoái, giới chức địa phương ở Quảng Đông đã yêu cầu các nhà phát triển thực hiện giao dịch M&A với các công ty bất động sản đang chìm trong rắc rối, theo truyền thông nhà nước Trung Quốc.

Tháng 12 cùng năm, Uỷ ban Điều tiết chứng khoán Trung Quốc đã đề nghị các công ty địa ốc mạnh hơn phát hành trái phiếu với nhãn đặc biệt là “mua bán và sáp nhập”, sau đó sử dụng tiền thu được để mua lại các dự án đang bị vướng mắc.

Uỷ ban cho biết những lô trái phiếu đó sẽ nhận được “sự hỗ trợ đặc biệt” mà không nêu thêm chi tiết. Các ngân hàng cũng được khuyến khích mua loại trái phiếu này.

Theo Wall Street Journal, các quan chức Trung Quốc chưa bao giờ coi thoả thuận giữa các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước và khu vực tư nhân là một chính sách chính thức của chính phủ.

Song, họ đã nhiều lần hàm ý về ý tưởng này và hầu hết các nhà kinh tế đều nói rằng đó là mục tiêu của Bắc Kinh.

Không được hồi đáp

Nhiều công ty địa ốc nhà nước đã phân tích hàng trăm dự án của các nhà phát triển tư nhân và chỉ tìm thấy một vài dự án đáp ứng tiêu chuẩn của họ, Wall Street Journal dẫn lời các nhà phân tích cho hay.

Họ thích mua đất trực tiếp từ chính quyền địa phương tại các cuộc đấu giá công khai hơn. Giá đất hiện tại cũng rẻ hơn khi doanh nghiệp tư nhân không còn cạnh tranh đấu thầu như trước.

Các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước ngần ngại một phần vì bản thân họ cũng chịu thiệt hại bởi đà đi xuống của thị trường bất động sản, mặc dù không nặng nề như các công ty tư nhân.

Chính sách Zero COVID của Bắc Kinh đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của người tiêu dùng. Doanh số bán bất động sản nhà ở mới năm ngoái đã sụt 28% xuống mức thấp nhất trong 5 năm. Giá nhà lao dốc và nhiều dự án mới trở nên dang dở.

“Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản khắp cả nước đều bị siết chặt. Khi quy mô kinh doanh bị thu hẹp, mọi doanh nghiệp đều sẽ cẩn trọng hơn khi đứng trước cơ hội M&A”, nhà phân tích Kelly Chen của Moody’s Investors Service cho hay.

Trong khi đó, theo ông Bruce Pang, kinh tế trưởng của Jones Lang LaSalle tại thị trường Trung Quốc, các nhà quản lý có thể đã quá thận trọng với cách diễn đạt lời kêu gọi giải cứu. Bắc Kinh chỉ khuyến khích các nhà phát triển “chất lượng cao” mua lại “các dự án chất lượng cao”.

Hầu hết các dự án được rao bán đều có nghĩa vụ nợ phức tạp hoặc triển vọng lợi nhuận kém, bà Shujin Chen, trưởng bộ phận nghiên tài chính và bất động sản Trung Quốc tại Jefferies, cho hay.

Các công ty bất động sản nhà nước thường chọn những lô đất đẹp ở những khu vực cao cấp như Bắc Kinh và Quảng Châu, nơi có nền kinh tế phát triển hơn.

Cách làm này mâu thuẫn với kế hoạch của các nhà phát triển tư nhân, bởi nhóm này đang cố gắng giữ lại những tài sản tốt nhất với hy vọng thị trường sẽ sớm phục hồi.

Ông Liu Shui, trưởng bộ phận nghiên cứu tại China Index Academy, cho rằng nếu chỉ để lại những tài sản kém chất lượng khi cuộc khủng hoảng thanh khoản kết thúc, các doanh nghiệp tư nhân có thể gặp khó khăn kể cả khi họ vẫn trụ lại.

Kể từ đầu năm ngoái, chỉ 4 trong số 28 nhà phát triển tư nhân lớn nhất (theo xếp hạng doanh số bán hàng năm 2021) có báo cáo về việc bán dự án cho doanh nghiệp nhà nước.

China Resources Land đã xem xét một lượng lớn các dự án của các công ty tư nhân. Cuối cùng, họ chỉ mua được hai mảnh đất, đều từ cùng một nhà phát triển từng vỡ nợ là Shimao Group. Cả hai đều ở Bắc Kinh, một trong số ít thành phố ghi nhận giá nhà tăng mỗi tháng hồi năm ngoái.

Vào tháng 1 cùng năm, China Overseas Land & Investment đã đồng ý tiếp quản việc phát triển khu phức hợp dân cư và thương mại từ Shimao Group và Agile Property Holdings, sau khi trả cho mỗi công ty khoảng 264 triệu USD

Trong nhiều năm liền trước khi thị trường khựng lại, dự án trên từng nằm trong số những khu vực bán chạy nhất ở Quảng Châu, thủ phủ của tỉnh Quảng Đông.

Trong khi đó, liên quan đến chương trình phát hành trái phiếu đặc biệt, cho đến nay, chỉ có 5 nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước hoặc được nhà nước hậu thuẫn tham gia. Tổng giá trị huy động được khoảng 1 tỷ USD.

Chưa đến một nửa số tiền huy động được dùng để mua các dự án nhà ở của doanh nghiệp tư nhân. Phần còn lại được dùng để trả nợ ngân hàng hoặc xây dựng dự án mới, theo tài liệu phát hành các lô trái phiếu.

Trừ khi Uỷ ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước (SASAC) yêu cầu, rất ít công ty nhà nước sẵn sàng thay đổi, nhà phân tích Jizhou Dong của Nomura nhận định.

“Nhưng tôi không nghĩ SASAC sẽ buộc các công ty nhà nước làm vậy, vì điều đó có thể cho thấy hành vi sử dụng vốn nhà nước một cách bất cận và có khả năng gây ra thua lỗ”, ông Dong nói.

Nhìn chung, sự hững hờ của các công ty địa ốc nhà nước đang làm suy yếu hy vọng của chính phủ về một cuộc phục hồi có trật tự của lĩnh vực bất động sản và làm gia tăng tâm lý bất an của người mua nhà.

Nếu không có một giải pháp mang tính thị trường, gánh nặng hoàn thành các dự án dang dở có thể đè nặng lên vai chính quyền địa phương, mà tình hình tài chính của họ đã bị kéo căng sau ba năm chống chọi với đại dịch.