Giá bất động sản tại Mỹ đang xuống dốc nhưng tình hình khác căn bản so với 2008

Cơn sốt nhà đất thời đại dịch đã kết thúc. Lãi suất vay thế chấp ở Mỹ đã tăng gấp đôi kể từ đầu đại dịch, làm cạn kiệt nhu cầu và khiến một số nhà kinh tế dự báo giá nhà toàn quốc sẽ sụt giảm trong năm 2023.

Nhưng theo các nhà hoạch định chính sách và chuyên viên ngân hàng, công cuộc cải tổ bộ máy cho vay và đại tu hệ thống tài chính sau cuộc khủng hoảng 2008 khiến cho thảm kịch quá khứ rất khó có thể lặp lại.

Ông Tim Mayopoulos là người giám sát “ông trùm” cho vay mua nhà trả góp Fannie Mae ngay sau cuộc khủng hoảng tài chính. Ông nói với tờ Wall Street Journal (WSJ): “Tôi nghĩ một trong những lý do mọi người không đánh giá cao các cải cách đã được tiến hành là bởi chúng diễn ra theo từng bước rất chậm chạp”.

Sự sụt giảm 28% của giá nhà ở Mỹ trong giai đoạn 2006-2009 đã khiến giá trị của khoảng 11 triệu căn nhà rơi xuống thấp hơn dư nợ vay thế chấp, kích hoạt làn sóng vỡ nợ trên diện rộng, đẩy hệ thống tài chính tiến đến bờ vực thăm và gây ra một cuộc suy thoái sâu.

Theo phân tích của CoreLogic, lần này giá nhà phải giảm 40-45% từ đỉnh thì mới có thể khiến từng đấy căn nhà rơi vào tình trạng tương tự. Nguyên nhân là nguồn vốn mà người mua nhà bỏ ra lớn hơn so với trước, giúp khoản cho vay của ngân hàng an toàn hơn.

Trước khủng hoảng 2008, các ngân hàng cho vay mua nhà mà không thèm xác minh thu nhập. Ngày nay, người đi vay phải nộp những tập hồ sơ dày cộp mới mong được phê duyệt.

Các ngân hàng trước kia từng nắm giữ những khoản cho vay thế chấp đầy rủi ro, nhưng ngày nay, các khoản vay này không còn tồn tại nữa. 

Nỗi sợ khó quên

Theo ước tính của Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Quốc gia Mỹ, khoảng 9,3 triệu hộ gia đình đã bị tịch thu nhà hoặc phải bán gấp với giá rẻ trong giai đoạn 2006 – 2014. Những người khác tham gia các chương trình sửa đổi khoản vay nhằm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của họ.

Ông Ryan Vaughn là một trong những người như vậy. Ông bị cho thôi việc tại một công ty xây dựng nhà khi thị trường chậm lại. Ông không thể thanh toán tiền vay hàng tháng đúng hạn. Các bất động sản đầu tư của ông bị tịch thu. Ông mất một năm thỏa thuận với tổ chức cho vay để điều chỉnh các điều kiện của khoản vay thế chấp đối với ngôi nhà đang ở tại California.

Ông thuật lại: “Khi đó tôi còn chẳng muốn cắt cỏ trong vườn nữa. Vì rất có thể căn nhà cũng sẽ bị chủ nợ tịch thu”.

Ông Vaughnn vực dậy được sự nghiệp khi thị trường nhà đất hồi phục. Giờ đây ông sở hữu và điều hành một công ty nhượng quyền xây dựng bể bơi. Năm 2016, gia đình ông bán căn nhà cũ lấy lãi và dùng số tiền đó để trả trước 20% cho ngôi nhà hiện tại.

Sau 6 năm, giá ngôi nhà mới này đã tăng gần gấp đôi lên khoảng 3 triệu USD và gần gấp ba lần khoản vay thế chấp của ông Vaugh, theo ước tính từ Zillow.  

Ông Vaughn kể tiếp: “Những gì xảy ra trong giai đoạn thị trường nhà đất đi xuống đã gây ra căng thẳng và gánh nặng tài chính lớn hơn nhiều mức tôi có thể chịu đựng. Tôi không bao giờ muốn rơi vào tình cảnh đó lần nữa”.

Cuộc khủng hoảng tài chính đã khiến mọi người trở nên thận trọng khi vay mượn. Các thay đổi chính sách bắt nguồn từ Đạo luật Dodd – Frank năm 2010 đã giúp ngăn chặn các công ty tài chính hoạt động liều lĩnh như trước đây. Cơ quan quản lý loại bỏ những sản phẩm cho phép ngân hàng cung cấp các khoản vay mà người đi vay không có khả năng chi trả.

Ví dụ, các khoản vay thế chấp theo lãi suất thả nổi từng được ngân hàng sử dụng để lôi kéo những người đi vay có rủi ro cao bằng lãi suất ban đầu thấp. Nhưng giờ, các khoản vay này chỉ được cấp cho những người có điểm tín dụng cao.

Bà Amrish Dias, nhân viên cho vay tại Cardinal Financial, cho biết nhiều sản phẩm tài chính không yêu cầu chứng minh thu nhập cũng đã biến mất sau khi các nhà cho vay dưới chuẩn phá sản. Bà mô tả: “Suy nghĩ của các ngân hàng đã chuyển từ ‘Chúng ta không cần bản chứng minh thu nhập của khách’ sang ‘Chúng ta cần mọi loại giấy tờ’”.

Bà Laurie Goodman, nhà sáng lập Housing Finance Policy Center tại tổ chức nghiên cứu Urban Institute, nhận xét: “Người đi vay ngày nay có năng lực tài chính cao hơn nhiều trước đây. Các khoản vay cũng có chất lượng cao hơn nhiều”.

Giá nhà rơi khỏi đỉnh

Giá nhà đã quay trở lại đỉnh lịch sử thiết lập vào giữa thập kỷ trước rồi tăng vọt trong đại dịch. Vào cuối tháng 6, tổng nợ vay thế chấp ở Mỹ lớn hơn 15% so với cuối năm 2017, nhưng giá trị nhà ở ròng (home equity) thì cao hơn tới 131%, theo dữ liệu của Urban Institute.

Giá trị nhà ở ròng là giá trị thị trường hiện tại của bất động sản trừ đi bất kỳ khoản vay thế chấp nào gắn liền với nó.

Nhà cung cấp dữ liệu Black Knight ước tính rằng tính đến tháng 10, giá nhà đã giảm 3,2% từ tháng 6, xóa sổ 1.700 tỷ USD giá trị nhà ở ròng.

Đối với nhiều chủ sở hữu nhà, mức giảm này không gây ra tác động lớn. Black Knight cho biết giá nhà phải giảm 20% thì mới quay trở về mức của tháng 1/2021.

Chịu rủi ro lớn nhất là những người mua nhà khi giá lên đỉnh vào năm ngoái và đầu năm nay. Hãng môi giới Redfin cho biết một số thị trường đắt đỏ ở miền tây nước Mỹ, bao gồm San Francisco, đã bắt đầu chứng kiến giá xuống thấp hơn năm trước.

Nhiều người mua nhà trong thời gian đất sốt đã trả trước khoản tiền lớn để cạnh tranh với những người hỏi mua khác. Dữ liệu tháng 10 của Black Knight cho thấy trong số tất cả những người mua nhà bằng tiền vay, chỉ 0,96% chứng kiến giá trị căn nhà giảm xuống thấp hơn khoản vay. Tỷ lệ những người vẫn nợ thế chấp hơn 90% giá trị căn nhà của họ cũng thấp hơn hẳn mức trước đại dịch.