Những thị trường bất động sản từng nóng nhất thế giới đang dần nguội lạnh

Theo Bloomberg, mặc dù sự sụt giảm của thị trường bất động sản vẫn chưa bằng so với Khủng hoảng tài chính 2008, nhưng những thị trường nóng như Australia, Canada đang đối mặt với mức tụt lùi hai con số. 

Ông Hideaki Hirata, cựu nhà kinh tế học của Ngân hàng trung ương Nhật Bản, tác giả của một bài nghiên cứu của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) về giá nhà cho biết: “Chúng tôi nhận thấy sự suy thoái đồng thời của thị trường nhà ở toàn cầu vào năm 2023 và 2024”. 

Ông cảnh báo rằng ảnh hưởng của việc tăng lãi suất vào năm nay sẽ kéo dài trong nhiều năm: “Người bán thường bỏ qua những dấu hiệu khi nhu cầu giảm đi”.

Chi phí tài chính cho bất động sản cao ảnh hưởng tới nền kinh tế theo nhiều cách. Các hộ gia đình sẽ phải thắt lưng buộc bụng, trong khi các khoản thế chấp đắt đỏ sẽ cản trở người mua tham gia thị trường.

Ông Rob Subbaraman, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu của Nomura cho biết: “Các hộ gia đình trẻ đã phải gánh khoản nợ khổng lồ khi lãi suất tăng lên, trong khi thu nhập thực tế lại giảm đi”.

Rủi ro từ lãi suất thả nổi

Tùy thuộc vào từng quốc gia mà người đi vay sẽ chịu ảnh hưởng khác nhau từ việc lãi suất tăng. Tại Mỹ, đa số người mua sẽ chịu lãi suất cố định lên tới 30 năm. Các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi chỉ chiếm khoảng 7% những khoản vay thông thường trong 5 năm qua.

Trong khi đó tại một số nước, các khoản vay chỉ có lãi suất cố định trong một năm đầu và lãi suất sau đó sẽ thay đổi dựa theo lãi suất cơ bản.

Kể từ năm 2020, Australia, Tây Ban Nha, Anh và Canada đang có tỷ lệ những khoản vay với lãi suất thả nổi cao nhất, theo một báo cáo hồi tháng 5 của Fitch Ratings.

Những quốc gia khác có một lượng lớn khoản thế chấp sắp được điều chỉnh lãi suất. Tại New Zealand, khoảng 55% giá trị chưa thanh toán của các khoản thế chấp nhà ở theo lãi suất thả nổi hoặc lãi suất cố định trong năm tính đến tháng 7/2023 sẽ cần được điều chỉnh lại.

New Zealand chứng kiến mức tăng giá nhà ở 30% chỉ trong năm 2021. Tuy nhiên, trong 10 tháng qua, ngân hàng trung ương nước này đã tăng lãi suất 7 lần.

Cùng với đó, giá nhà đã tụt xuống 11% vào tháng 7 so với mức đỉnh hồi tháng 11/2021, theo Viện Bất động sản New Zealand. Các nhà kinh tế còn dự đoán mức sụt giảm lên tới 20%.

Ảnh hưởng kinh tế

New Zealand cũng như nhiều nền kinh tế phát triển khác vẫn đang có thể trụ lại trước tác động của cuộc suy thoái bất động sản.

Bảng cân đối kế toán và tiết kiệm của hộ gia đình vẫn ở mức tốt, thị trường lao động đang phát triển mạnh và các tiêu chuẩn cho vay đã được thắt chặt kể từ cuộc khủng hoảng những năm 2000 khiến một cuộc vỡ nợ hàng loạt khó xảy ra.

Nhiều chủ sở hữu bất động sản vẫn đang lãi sau nhiều năm giá cao.Tại một số khu vực phát triển nóng, giá nhà giảm có thể cho phép người mua mới tham gia thị trường.

Ông Kwan Ok Lee, chuyên gia về nhà ở tại Đại học Quốc gia Singapore, cho biết: “Giá nhà tại nhiều nền kinh tế lớn đã vượt xa khả năng chi trả của người dân, nên giá bất động sản hạ nhiệt có thể mang lại một số tác động tích cực”.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế vẫn đang lo lắng. “Nếu các ngân hàng trung ương thắt chặt quá mức, triển vọng về một cuộc hạ cánh mềm sẽ tan biến”, ông Niraj Shah của Bloomberg Economics cho biết. “Giá nhà ở có thể tiếp tục giảm, làm trầm trọng cũng như kéo dài cuộc suy thoái”.

Sự can thiệp của chính phủ

Ở một số nước, các chính phủ đã bắt đầu can thiệp để giúp đỡ người tiêu dùng đối mặt với các khoản thanh toán ngày một gia tăng.

Tại Hàn Quốc, một trong những quốc gia châu Á-Thái Bình Dương đầu tiên nâng lãi suất, các nhà hoạch định chính sách đã đồng ý chi hơn 290 triệu USD để hỗ trợ các hộ gia đình đang có khoản vay lãi suất thay đổi.

Tại Ba Lan, nơi các khoản thanh toán hàng tháng cho một số người đi vay đã tăng gấp đôi khi ngân hàng trung ương nâng lãi suất, chính phủ đã vào cuộc hồi đầu năm nay để cho phép người dân tạm hoãn thanh toán trong tối đa 8 tháng. 

Động thái này đã quét sạch lợi nhuận của các ngân hàng lớn sau khi ngành này buộc phải trích lập dự phòng khoảng 2,78 tỷ USD.

Trung Quốc, thị trường bất động sản lớn nhất thế giới, đang đối phó với một cuộc khủng hoảng bất động sản gắn liền với làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển. Trong khi đó, người đi vay đang từ chối các khoản thế chấp cho những ngôi nhà chưa hoàn thiện.

Theo Caixin Global, Bắc Kinh vừa công bố một khoản vay trị giá 29 tỷ USD để giúp những nhà phát triển bất động sản hoàn thành các dự án còn dang dở.

Ở các quốc gia khác, tác động dây chuyền cũng đang bắt đầu lan rộng. Tại Thụy Điển, một trong những thị trường nóng nhất của châu Âu, giá nhà đã giảm khoảng 8% kể từ mùa xuân. Các nhà kinh tế dự đoán mức giảm có thể lên tới 15%. 

Lãi suất tăng cũng gây áp lực buộc các công ty bất động sản vay lãi cao thông qua thị trường trái phiếu để tài trợ cho hoạt động kinh doanh, khiến các nhà đầu tư ngày càng lo ngại về khả năng cơ cấu lại những khoản vay này.

Sự sụt giảm cũng đang tăng tốc ở Anh. Một phân tích của Bloomberg cho thấy giá trị nhà ở không đổi hoặc giảm ở gần một nửa số quận của London. HSBC đã cảnh báo Anh đang ở trên “đỉnh của suy thoái nhà ở” và nhu cầu có thể sẽ giảm 20% trong năm tới.

Khoảng 1,8 triệu người đi vay ở Anh dự kiến sẽ phải đảo nợ trong năm tới. Dễ bị tổn thương nhất là những người mua nhà lần đầu tiên khi giá nhà tăng cao do chính phủ giảm thuế vào mùa hè năm 2020 để thúc đẩy kinh tế trong thời kỳ đại dịch.

Dù Mỹ chịu ít rủi ro hơn từ việc điều chỉnh lại các khoản thế chấp, sự gia tăng chi phí đi vay trong những tháng gần đây đã đẩy những người mua bị ép giá vào các khoản vay linh hoạt với lãi suất thấp hơn. 

Theo dữ liệu của Zillow, tỷ lệ các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi vào tháng 7 đã lên mức cao nhất trong 15 năm. Goldman Sachs cho biết giá nhà tại Mỹ sẽ đi ngang vào năm 2023, mặc dù đã có dấu hiệu giảm nhanh hơn ở một số khu vực nhất định. 

Đối mặt với nỗi đau

Việc những người đi vay ở Canada phải kiểm tra tình hình tài chính trước khi vay mua nhà đã đảm bảo các vụ vỡ nợ trên diện rộng khó xảy ra. Tuy nhiên nền kinh tế nước này chắn chắn sẽ phải chuẩn bị cho một đợt thắt lưng buộc bụng.

Các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi tại Canada chiếm gần 60% tổng số các khoản vay mua nhà mới vào lúc đỉnh điểm của cơn sốt bất động sản đầu năm nay.

Theo nghiên cứu từ Ngân hàng trung ương Canada, trong số khoảng 500 tỷ dollar Canada (CAD) các khoản vay thế chấp mua nhà có lãi suất thả nổi, khoảng 1/3 đã tăng lên theo lãi suất cơ bản. Cùng với hạn mức tín dụng và các khoản lãi suất cố định sắp được gia hạn, tỷ lệ gia tăng này có thể khiến thu nhập khả dụng của người dân Canada giảm đi 0,65% trong ba năm tới.

Ông Robert Kavcic, một nhà kinh tế tại Ngân hàng Montreal cho biết: “Chúng ta có nguy cơ phải chứng kiến ​​sự suy giảm đáng kể trong chi tiêu. Về mặt kỹ thuật, chúng tôi không dự báo về một cuộc suy thoái, nhưng Canada đang ở rất gần".

Tiếng chuông báo động có lẽ đang vang lên lớn nhất ở Australia, nơi có mức sụt giảm giá bất động sản hàng tháng cao nhất trong gần 4 thập kỷ. Thời điểm khó khăn sẽ đến vào năm tới, khi hàng tỷ dollar Australia trong các khoản vay được điều chỉnh lãi suất. Ở Australia, các khoản vay có lãi suất cố định thường chỉ có thời hạn từ hai tới ba năm.