Bong bóng bất động sản Trung Quốc xịt hơi, chính phủ loay hoay giải quyết hậu quả

Cái kết của phép màu tăng trưởng

Tầm quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc tới tăng trưởng toàn cầu hiện lên rõ rệt sau khủng hoảng tài chính 2008. Khi đó, Mỹ và các quốc gia châu Âu oằn mình dưới sức nặng của ngành tài chính bị tổn thương nặng nề, giá bất động sản lao dốc và tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt hủy hoại nhu cầu tiêu dùng.

Trong khi đó, Trung Quốc lại an toàn thoát khỏi sự xáo trộn của thị trường tài chính. Không những thế, nền kinh tế nước này vẫn vùng lên mạnh mẽ - tăng trưởng gần 10%/năm từ 2008 đến 2011 trong bối cảnh chính quyền địa phương mạnh tay vay mượn để tài trợ cho làn sóng phát triển cơ sở hạ tầng mới.

Nhu cầu của phương Tây dành cho hàng hóa Trung Quốc sản xuất bốc hơi sau khủng hoảng tài chính. Tuy nhiên, nền kinh tế thứ hai thế giới được tiếp sức bởi gói kích thích tài khóa 575 tỷ USD – tương đương 13% GDP Trung Quốc lúc bấy giờ. Theo MarketWatch, tiền chủ yếu được chi cho các dự án cơ sở hạ tầng và khuyến khích khích cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Giải pháp này được đưa ra dựa trên thực tế rằng trong quá khứ, chính phủ Trung Quốc cũng từng thành công trong việc thúc đẩy tốc độ tăng trưởng hai chữ số thông qua chi tiêu cơ sở hạ tầng. Và gói kích thích gần 600 tỷ USD đã tạo ra tiền đề để nền kinh tế Trung Quốc vượt mặt phương Tây trong một thập kỷ nữa và đóng góp phần lớn cho sự tăng trưởng của kinh tế toàn cầu.

Ông Jeremy Mark, thành viên cấp cao tại Hội đồng Đại Tây Dương cho biết: “Phương Tây có lúc còn phải thấy ghen tị vì năng lực phi thường của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc”. Nhưng những chính sách trên đã che khuất đi rắc rối quan trọng: Trung Quốc dần hết cách để đầu tư hiệu quả vào cầu, đường và các cơ sở hạ tầng khác.

Nét tương đồng với khủng hoảng nhà đất Mỹ

Các bong bóng bất động sản là hiện tượng phổ biến trong lịch sử kinh tế. Bong bóng hình thành trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc ngày nay có vẻ không khác mấy so với những gì đã xảy ra tại Mỹ và châu Âu trong thập niên đầu của thế kỷ 21.

Tại Mỹ, người mua nhà và công ty xây dựng chớp lấy các khoản vay tín dụng dễ dãi được cung cấp bởi nhu cầu của nhà đầu tư dành cho chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS). Giá nhà gia tăng cuối cùng đã dẫn đến làn sóng đầu cơ đẩy giá lên cao hơn nữa cho đến khi bong bóng vỡ.

Còn tại Trung Quốc, người cung cấp tín dụng dễ dàng cho lĩnh vực bất động sản lại là chính phủ. Ông Michael Pettis, Giáo sư tài chính tại Đại học Bắc Kinh, cho biết ý đồ của chính phủ là thúc đẩy hoạt động kinh tế để đạt được các mục tiêu tăng trưởng GDP cao ngất.

Một điểm nhấn khác là hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai phổ biến tại Trung Quốc. Vấn đề là thay vì sử dụng số tiền đó để hoàn thiện nhà ở thì doanh nghiệp lại mua thêm đất.

Giáo sư Pettis viết: “Trong bối cảnh giá bất động sản ở Trung Quốc tăng không ngừng hết năm này sang năm khác, hành vi của doanh nghiệp đã thay đổi theo hướng khiến giá bị biến dạng”. Ông nói thêm rằng đà tăng miệt mài của giá nhà đã tưởng thưởng cho những công ty hành động liều lĩnh nhất bằng cách mua nhiều đất nhất có thể để chờ hưởng lợi từ nhu cầu tương lai.

Thị trường bất động sản Mỹ những năm 2000 bị thống trị bởi những kẻ đầu cơ. Thị trường địa ốc của Trung Quốc những năm gần đây cũng vậy.

Bong bóng đổ vỡ 

Theo tờ MarketWatch, các nhà chức trách Trung Quốc từ lâu đã nhận ra bong bóng bất động sản và sự gia tăng của nợ nần là rắc rối cần chú ý. Năm 2020, Bắc Kinh ban hành các quy định mới, giới hạn đáng kể khả năng tiếp cận tín dụng của lĩnh vực phát triển bất động sản. Cụ thể, các chính sách mới ngăn chặn các nhà phát triển vay mượn để che giấu tình trạng thiếu hụt tiền mặt, dẫn đến việc một số công ty không thể hoàn thiện những dự án mà người mua đã trả trước.

Các công ty như China Evergrande đã gặp khó trong việc đáp ứng nghĩa vụ với chủ nợ và người mua nhà trong năm qua. Sự căng thẳng trong ngành bất động sản đã ảnh hưởng nặng nề đến những người đầu cơ. Giá nhà ở Trung Quốc đã giảm 11 tháng liên tiếp tính tới tháng 8/2022.

Ông Brad Setser, thành viên của Hội đồng Quan hệ Đối ngoại nói với tờ MarketWatch rằng hệ thống tài chính của Trung Quốc được nhà nước kiểm soát chặt chẽ nên ít có khả năng bị đe dọa bởi khủng hoảng bất động sản. Trong quá khứ, chính phủ Trung Quốc cũng cho thấy họ sẵn lòng bơm tiền cho các ngân hàng gặp rắc rối về vốn.

Nhưng sự đổ vỡ của bong bóng bất động sản vẫn có thể là rắc rối nghiêm trọng bởi lĩnh vực phát triển địa ốc có vai trò rất lớn với nền kinh tế Trung Quốc. Ông giải thích: “Đầu tư cho bất động sản ở Trung Quốc chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế hơn hẳn ở Mỹ”.

Giải quyết hậu quả

Nhiệm vụ của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc là ngăn đà giảm giá và doanh số nhà đất, đồng thời ổn định các công ty phát triển bất động sản để hoàn thiện các căn nhà như đã hứa hẹn.

Ông Tom Orlik, nhà kinh tế trưởng tại Bloomberg Economics ước tính rằng giá trị các khoản nợ vay thế chấp gắn với những căn nhà dang dở tại Trung Quốc lên đến khoảng 230 tỷ USD, tương đương 1,4% GDP nước này. Nếu tốc độ hoàn thiện nhà không được cải thiện, con số này sẽ tăng lên 632 tỷ USD vào năm 2024, tương ứng 4% GDP.

Ông Houze Song, trưởng nhóm nghiên cứu kinh tế Trung Quốc của tổ chức MacroPolo cho biết ngày càng nhiều người Trung Quốc tẩy chay trả nợ vay thế chấp đối với các căn nhà bị chủ thầu trì hoãn việc xây dựng. Tuy khó biết chính xác những cuộc biểu tình này đã lan rộng đến đâu nhưng có các dấu hiệu cho thấy chính phủ Trung Quốc đang xem xét vấn đề rất nghiêm túc.

Gần đây, Bắc Kinh đã công bố các khoản vay trị giá 29 tỷ USD cho những nhà phát triển bất động sản thiếu thanh khoản. Tuy nhiên, ông Song đánh giá “quy mô của biện pháp này có lẽ không đủ để giải quyết vấn đề”.

Chính phủ Trung Quốc bị đặt vào thế khó bởi các quan chức muốn ổn định ngành bất động sản nhưng đồng thời cũng cố gắng tránh để doanh nghiệp nghĩ rằng họ sẽ được giải cứu nếu hành động liều lĩnh. Điều này có nghĩa là chính phủ Trung Quốc nhiều khả năng sẽ chỉ tung ra trợ giúp một cách chậm chạp và sẽ buộc doanh nghiệp bất động sản và chính quyền địa phương chịu nhiều gánh nặng nhất có thể.

Ông Song cảnh báo kế hoạch kích thích hiện tại “sẽ chỉ vừa đủ để Trung Quốc vượt qua tình thế”, nhưng sự không chắc chắn và rắc rối của thị trường bất động sản xuống dốc vẫn sẽ tiếp tục đè nặng lên tăng trưởng kinh tế, niềm tin của doanh nghiệp và người tiêu dùng.