Nếu thị trường bất động sản Trung Quốc khởi sắc, đâu là dấu hiệu nhận biết?

Trong vài tuần qua, chính phủ Trung Quốc đã ban hành một số giải pháp quan trọng để vực dậy thị trường bất động sản trong nước. Các nhà kinh tế đang nỗ lực tìm kiếm dấu hiệu về khả năng phục hồi của thị trường.

Chia sẻ với Bloomberg, các chuyên gia cho rằng doanh số bán nhà, giá trị giao dịch mua đất, số lượng nhà ở khởi công xây dựng và tình hình cấp vốn cho các công ty địa ốc sẽ là chìa khoá cho thấy ngành bất động sản có thể vực dậy trong năm tới hay không.

Dẫu vậy, tình trạng hỗn loạn của thị trường trong thời gian qua sẽ gây khó khăn cho quá trình phục hồi, ngay cả khi Bắc Kinh đã công bố các giải pháp vào tháng trước để giải quyết vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp và thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Các hạn chế nhằm phòng chống COVID và những thay đổi chính sách khác cũng đang gây ra bất ổn trong ngắn hạn, qua đó làm tăng thêm những thách thức dài hạn cho ngành bất động sản, chẳng hạn như thay đổi về nhân khẩu học.

Ông Bruce Pang, kinh tế trưởng tại công ty địa ốc Jones Lang LaSalle, cho hay: “Thị trường vẫn đang dò đáy. Nếu thị trường đảo chiều thì đợt phục hồi cũng chỉ nhẹ nhàng và không đạt đến các đỉnh trước đó”.

“Thời hoàng kim của ngành bất động sản Trung Quốc đã qua, nếu chúng ta cân nhắc đến các xu hướng lớn hơn về cơ cấu dân số và tốc độ đô thị hoá của nước này”, ông nói thêm.

Dưới đây là một số thước đo chính mà các nhà phân tích đang theo dõi để đánh giá sức mạnh của thị trường bất động sản Trung Quốc:

Doanh số bán nhà

Theo ông Duncan Wrigley, kinh tế trưởng của hãng tư vấn Pantheon Macroeconomics tại Trung Quốc, liệu doanh số bán nhà ở các thành phố lớn đã quay trở lại mức trước đại dịch hay chưa là một dấu hiệu cho thấy thị trường đã chạm đáy.

Ông cũng đang tìm kiếm dấu hiệu phục hồi của giá nhà có sẵn, đồng thời quan sát xem khi nào các công ty địa ốc bắt đầu ngừng chiết khấu cho khách mua nhà.

Sức mạnh của cuộc phục hồi sẽ phụ thuộc vào những thay đổi tiếp theo đối với chiến lược Zero COVID, ông dự đoán. Vị chuyên gia nói thêm rằng các chính sách hỗ trợ cho những thành phố cấp thấp hơn là một yếu tố khác cần cân nhắc.

Doanh số bán nhà trên toàn Trung Quốc đã giảm kể từ tháng 7 năm ngoái, theo tính toán của Bloomberg dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê Quốc gia (NBS).

So với cùng kỳ năm trước, giá trị và số lượng giao dịch bán nhà đã sụt hơn 40% vào tháng 4 năm nay, khi trung tâm tài chính Thượng Hải bị phong toả.

Theo ông Pang từ Jones Lang LaSalle, thị trường có thể đang khởi sắc nếu dữ liệu ba tháng liên tiếp tăng trưởng dương so với các tháng trước đó, cũng như so với cùng kỳ năm 2019 (tức trước đại dịch).

Một phần là do các nhà phát triển thường có xu hướng làm đẹp báo cáo tài chính bằng cách chiết khấu giá nhà để kích thích người mua vào cuối quý, qua đó thúc đẩy doanh số bán hàng. Tuy nhiên, rủi ro là nhu cầu trong những tháng tiếp theo có thể sụt giảm.

Giao dịch mua đất và khởi công xây nhà ở mới

Theo các nhà kinh tế, hoạt động thu mua đất và xây dựng nhà ở mới là rất quan trọng để đánh giá niềm tin của các nhà phát triển bất động sản cũng như để xác định khả năng phục hồi bền vững của thị trường.

Kể từ đầu năm 2021, cả hai chỉ số này đều giảm trong hầu hết các tháng (so với cùng kỳ năm trước) bởi nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn về tài chính.

Ông Wrigley cho biết, ngay cả với những chính sách mới nhất mà chính phủ vừa công bố, việc mua đất hoặc khởi công xây dựng nhà ở mới đều sẽ khó quay trở lại mức trước đại dịch.

Vị chuyên gia nói: “Các chính sách mới chủ yếu tập trung vào việc hoàn thành các dự án đã bán từ trước và giao nhà cho người mua. Điều này khiến các nhà phát triển không có nhiều kênh cấp vốn cho các dự án mới”.

Mặt khác, giá trị giao dịch mua đất lao dốc đã giáng một đòn nặng nề vào nguồn thu của chính quyền nhiều địa phương, khiến tình trạng thâm hụt ngân sách của họ vọt lên mức cao trong lịch sử.

Doanh nghiệp nhà nước buộc phải vào cuộc. Theo Bloomberg, các phương tiện tài chính địa phương (LGFV) đã thay thế các nhà phát triển để trở thành những đơn vị mua đất nhiều nhất vào đầu năm nay.

Tình hình cấp vốn

Tổng nguồn vốn mà các công ty bất động sản nhận được đã giảm kể từ tháng 7/2021, theo tính toán của Bloomberg dựa trên dữ liệu của NBS. Kể từ tháng 3 năm nay, nguồn vốn đã sụt hơn 20% mỗi tháng (so với cùng kỳ năm trước).

Tình hình cấp vốn cho doanh nghiệp cải thiện là dấu hiệu cho thấy các chính sách của chính phủ đang phát huy tác dụng.

Ông Larry Hu, kinh tế trưởng của Macquarie Group tại Trung Quốc, cho hay: “Tăng trưởng tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản sẽ cải thiện bởi đây là việc mà chính phủ có thể kiểm soát”.

Các nhà hoạch định chính sách đã thúc giục hệ thống ngân hàng cấp thêm khoản vay mới và cho phép các công ty địa ốc tiếp cận nguồn tiền từ các dự án đã rao bán trước - vốn là nguồn cấp vốn lớn nhất cho doanh nghiệp trong ngành.

Cuối tháng trước, chính phủ cũng đã dỡ bỏ một số hạn chế đối với việc bán cổ phiếu của doanh nghiệp, sau khi đưa ra một chương trình tương tự vào tháng 8 để tạo điều kiện cho nhà phát triển bán trái phiếu.

Dữ liệu của NBS cho thấy, gần 70% lượng tiền mặt của các công ty bất động sản hiện đến từ các nguồn tự huy động, bao gồm nợ và vốn chủ sở hữu. Các khoản vay trong nước, bao gồm vay ngân hàng, chiếm khoảng 12%, trong khi các khoản vay thế chấp chiếm khoảng 16%.