Giới phân tích cảnh báo thị trường bất động sản thương mại Mỹ sắp gục ngã, Morgan Stanley, UBS và Goldman Sachs nói gì?

Sau vụ sụp đổ của Silicon Valley Bank (SVB) và Signature Bank hồi tháng trước, mọi con mắt đều đổ dồn vào phân khúc bất động sản thương mại của Mỹ. Một số ngân hàng đã gióng lên hồi chuông cảnh báo rằng cú sốc tiếp theo sẽ xảy ra trên thị trường này.

Theo Fortune, nhiều ngân hàng đã thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản thương mại trong năm qua, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tập trung khống chế lạm phát. Những bất ổn trong ngành ngân hàng sẽ làm trầm trọng thêm xu hướng thắt chặt đó.

Ngay cả trước khi SVB và Signature Bank đóng cửa, các chuyên gia trong ngành đã biết rằng đây sẽ là thời điểm khó khăn đối với bất động sản thương mại, đặc biệt là bất động sản văn phòng với tỷ lệ trống tăng và giá trị giảm trong bối cảnh người lao động chuyển sang làm việc từ xa.

Chưa kể, toàn bộ lĩnh vực bất động sản thương mại sẽ phải đối mặt với làn sóng đáo hạn khoản vay, đồng nghĩa rằng nhà đầu tư sẽ cần tái cấp vốn theo mặt bằng lãi suất cao hơn.

Các cơn gió ngược nói trên sẽ làm tăng nguy cơ vỡ nỡ trên thị trường bất động sản thương mại, đẩy nhà đầu tư vào cảnh túng quẫn và nợ nần vì phân khúc này chủ yếu được hỗ trợ bằng vốn vay.

Tuần trước, trao đổi với Insider, ông Mohamed El-Erian, cố vấn kinh tế trưởng của Allianz, cho biết thị trường bất động sản thương mại sẽ phải đối diện thực tế khi các khoản vay đáo hạn, đồng thời phải điều chỉnh theo tình hình kinh tế hiện tại.

Theo ông, thị trường sẽ diễn biến tích cực khi lãi suất duy trì ở mức thấp và thanh khoản dồi dào, nhưng ngược lại khi lãi suất tăng cao và Fed hút thanh khoản khỏi hệ thống tài chính.

Nhà đầu tư tỷ phú Howard Marks, đồng sáng lập hãng quản lý tài sản Oaktree Capital Management, cũng bày tỏ lo ngại về sức khoẻ của lĩnh vực bất động sản thương mại.

Trong một lưu ý, ông dự đoán “rất có thể sẽ xảy ra tình trạng vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp mua bất động sản văn phòng cũng như các khoản vay mua bất động sản thương mại khác”.

Các đại gia ngân hàng cũng đã dự đoán triển vọng của lĩnh vực này, bên dưới là một số nhận định đáng chú ý nhất từ Morgan Stanley, UBS và Goldman Sachs, theo tổng hợp của Fortune:

Morgan Stanley bi quan

Bà Lisa Shalett, Giám đốc cấp cao của Morgan Stanley, cho biết tổng giá trị các khoản vay thế chấp mua bất động sản thương mại tại Mỹ là khoảng 2.900 tỷ USD và nhà đầu tư sẽ cần phải đàm phán lại hơn 50% các khoản vay trong 24 tháng tới, khi lãi suất có thể tăng thêm 350 - 450 điểm cơ bản. 

Theo bà Shalett, ngay trước cả khi các ngân hàng tại Mỹ sụp đổ, bất động sản văn phòng đã phải đối mặt với “những cơn gió ngược đáng ngại” và dự kiến sẽ còn trải qua nhiều thử thách hơn trong tương lai. Tỷ lệ trống của phân khúc này đang gần với mức cao nhất trong 20 năm.

Do đó, các nhà phân tích của Morgan Stanley dự đoán giá trị bất động sản thương mại có thể giảm tới 40%, tồi tệ hơn cả giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2007 - 2009.

Khi các khoản vay đáo hạn, khó khăn của nhà đầu tư sẽ càng nghiêm trọng. Cùng với khả năng vỡ nợ và nợ quá hạn, các ngân hàng và chủ nhà sẽ chịu thiệt hại nặng nề hơn. Bà Shalett cảnh báo không lĩnh vực nào có thể “miễn nhiễm”.

UBS lạc quan hơn

UBS, ngân hàng Thụy Sỹ vừa thâu tóm đối thủ Credit Suisse, đưa ra nhận định ít bi quan hơn khi cho rằng “các tin tức liên quan thị trường bất động sản thương mại đang tiêu cực hơn so với thực tế”.

Mặc dù thực tế là “lãi suất tăng cao, nền kinh tế chậm lại và tỷ lệ trống trong các toà nhà văn phòng ngày càng đi lên và đè nặng lĩnh vực bất động sản thương mại trong vài năm qua, cuộc khủng hoảng thanh khoản năm 2008 khó có thể lặp lại”, ngay cả khi tín dụng thắt chặt hơn nữa, UBS cho hay.

UBS dự đoán, khoảng 1.200 tỷ USD trong tổng 5.400 tỷ USD nợ bất động sản thương mại chưa thanh toán sẽ đáo hạn và cần nhà đầu tư tái cấp vốn. Tương tự các tổ chức khác, UBS cũng dự báo sẽ có tình trạng vỡ nợ xảy ra.

Song, những vụ vỡ nợ đó không đồng nghĩa rằng toàn bộ lĩnh vực bất động sản thương mại sẽ gặp rủi ro, đặc biệt là khi các phân khúc đang gặp khó khăn như bất động sản văn phòng chỉ chiếm 15% quy mô thị trường.

Ngoài ra, UBS còn lưu ý rằng bối cảnh hiện nay khác nhiều so với cuộc khủng hoảng tài chính năm xưa, đó là lý do tại sao các nhà phân tích tin rằng chuyện cũ khó có thể lặp lại. “Sức khoẻ của hệ thống ngân hàng và thanh khoản trên thị trường hiện tại tốt hơn thời khủng hoảng năm 2008”, UBS cho hay.

Goldman Sachs chỉ ra rủi ro thực sự

Theo Goldman Sachs, rủi ro thực sự nằm ở lĩnh vực bất động sản văn phòng. Song, Goldman Sachs cho biết những rắc rối cơ bản của phân khúc này “đã xuất hiện từ trước khi Fed thay đổi chính sách lãi suất vào năm ngoái”.

Các nhà phân tích cũng chỉ ra ba rủi ro khác đang chờ đợi thị trường. Thứ nhất, những người đi vay để mua bất động sản thương mại đang phải chịu mặt bằng lãi suất cao hơn, dẫn đến chi phí huy động vốn và mức độ rủi ro đối với các khoản vay có lãi suất thả nổi lớn hơn.

Vấn đề đầu tiên dẫn đến rủi ro thứ hai, việc tái cấp vốn sẽ gây khó khăn cho một số người đi vay. Goldman Sachs ước tính các khoản vay thế chấp trị giá 1.070 tỷ USD sẽ đáo hạn trước cuối năm 2024.

Rủi ro thứ ba là các tiêu chuẩn cho vay của ngân hàng sẽ bị thắt chặt hơn nữa trong tương lai, gây ra hệ luỵ đối với cả các nhà băng và người đi vay trong lĩnh vực bất động sản thương mại.

“Khả năng gián đoạn trong phân khúc bất động sản thương mại Mỹ do sự sụt giảm nguồn cung tín dụng từ các ngân hàng nhỏ là rất lớn, càng tồi tệ hơn khi hai phân khúc phụ thuộc nhiều nhất vào vốn vay ngân hàng là văn phòng và bất động sản bán lẻ cũng đang đối mặt với nguy cơ mất chức năng cao nhất”.

Theo Goldman Sachs, ba rủi ro trên có thể gây thêm áp lực lên lợi nhuận ròng của doanh nghiệp, làm gia tăng tỷ lệ trống của bất động sản và các khoản nợ quá hạn, đặc biệt là đối với các bất động sản văn phòng.