Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR) là gì?

Hệ số sử dụng đất

Khái niệm

Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh là Floor area ratio, viết tắt là FAR.

Hệ số sử dụng đất (FAR) là mối quan hệ giữa tổng diện tích sàn có thể sử dụng mà một tòa nhà có (hoặc được phép có) và tổng diện tích của lô đất mà tòa nhà được xây dựng trên đó. Tỉ lệ được xác định bằng cách: chia tổng diện tích sàn của tòa nhà cho tổng diện tích của lô đất. Một tỉ lệ cao hơn có nhiều khả năng chỉ ra một công trình đô thị dày đặc. 

Công thức tính hệ số sử dụng đất (FAR):

FAR = Tổng diện tích sàn của tòa nhà / Tổng diện tích của lô đất

Hệ số sử dụng đất nói lên điều gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) tính toàn bộ diện tích sàn của tòa nhà, chứ không chỉ đơn giản là diện tích đất xây dựng của tòa nhà. Không bao gồm trong tính toán này là các khu vực không có người ở như tầng hầm, nhà để xe, cầu thang và trục thang máy.  

Các tòa nhà có số lượng tầng khác nhau có thể có cùng giá trị FAR. Mỗi thành phố có một sức chứa hạn chế hoặc không gian hạn chế có thể an toàn sử dụng. Bất kì việc sử dụng nào vượt quá điểm này đều gây căng thẳng quá mức cho một thành phố. Nên đôi khi nó được gọi là hệ số tải trọng an toàn (safe load factor). 

FAR có thể thay đổi vì động lực dân số, mô hình tăng trưởng và các hoạt động xây dựng khác nhau và bởi vì tính chất của đất hoặc không gian nơi đặt tòa nhà khác nhau. Các không gian công nghiệp, dân cư, thương mại, nông nghiệp và phi nông nghiệp có các hệ số tải trọng an toàn khác nhau, vì vậy chúng thường có FAR khác nhau. Cuối cùng, chính phủ đưa ra các qui định và hạn chế xác định FAR có hiệu lực hay không. 

FAR là một yếu tố quyết định cho sự phát triển của bất kì quốc gia nào. FAR thấp là yếu tố ngăn cản chung đối với xây dựng. Nhiều ngành công nghiệp, chủ yếu là ngành bất động sản, tìm kiếm sự tăng vọt trong FAR để mở ra không gian và tài nguyên đất cho các chủ công trình. FAR tăng cho phép chủ công trình hoàn thành nhiều dự án xây dựng hơn, điều này chắc chắn sẽ dẫn dến doanh số lớn hơn, giảm chi tiêu cho mỗi dự án và nguồn cung lớn hơn để đáp ứng nhu cầu.

Ví dụ về cách sử dụng Hệ số sử dụng đất (FAR)

FAR của tòa nhà 1.000 m2 với một tầng nằm trên lô đất rộng 4.000 m2 sẽ là 0,25 (1.000/4.000). Một tòa nhà hai tầng trên cùng một lô, trong đó mỗi tầng rộng 500 m2, sẽ có cùng giá trị FAR với tòa nhà một tầng kia. 

Xét theo một cách khác, một lô đất có FAR là 2,0 và 1.000 m2. Trong trường hợp này, chủ công trình có thể xây dựng một tòa nhà có tổng diện tích sàn lên tới 2.000 m2, nghĩa là tòa nhà có diện tích 1.000 m2 với hai tầng. 

Sự khác biệt giữa hệ số sử dụng đất (FAR) và phạm vi bao phủ lô đất

Trong khi hệ số sử dụng đất (FAR) tính toán tỉ lệ diện tích của tòa nhà so với lô đất, thì phạm vi bao phủ lô đất (lot coverage) có tính đến kích thước của tất cả các tòa nhà và cấu trúc. Tỉ lệ phạm vi bao phủ lô đất gồm các cấu trúc, chẳng hạn như nhà để xe, bể bơi và nhà kho, bao gồm cả các tòa nhà không theo chuẩn. 

Hạn chế của việc sử dụng hệ số sử dụng đất

Tác động của FAR lên giá trị của đất có hai trường kiểu. Trong một số trường hợp, FAR tăng có thể làm cho một tài sản có giá trị hơn, ví dụ, một khu chung cư căn hộ có thể được xây dựng để thu được nhiều tiền thuê nhà hơn hoặc nhiều người thuê hơn. 

Tuy nhiên, chủ công trình có thể xây dựng một khu chung cư căn hộ lớn hơn trên một mảnh đất có thể làm giảm giá trị của một bất động sản liền kề với giá trị bán cao do view đẹp thì giờ lại bị chắn tầm nhìn. 

(Theo Investopedia)