Toàn cảnh bức tranh thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam
Động lực của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam
Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính chung năm 2018, tổng vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế và vốn tăng thêm đạt 8,3 tỉ USD. Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã đăng ký đầu tư khoảng 560 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký trên 5,3 tỉ USD; tăng vốn gần 500 dự án với tổng vốn tăng thêm khoảng hơn 3 tỉ USD.
Lũy kế đến hết năm 2018, cả nước có 17 khu kinh tế ven biển đã thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước hơn 845.00 ha; có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 93.000 ha.
 |
| Lũy kế đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 93.000 ha. (Ảnh minh họa: JLL) |
Còn theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường JLL, hơn 20 năm qua, Việt Nam không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp; đến năm 2018, Việt Nam đã có 80.000 ha đất.
Công ty này nhận định, thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam phát triển mạnh mẽ nhờ vào ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, hàng loạt doanh nghiệp dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. Không những thế, nền kinh tế Việt Nam lại đang phát triển theo hướng xuất khẩu, tăng cường hội nhập thông qua ký kết 18 hiệp định thương mại tự do (FTA).
Với đường bờ biển dài hơn 3.200 km, Việt Nam có vị trí chiến lược khi nằm giữa Trung Quốc và Singapore, 40% lượng hàng hóa được vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.
Ngoài ra, Việt Nam có thị trường logistics đang chuyển mình, được dự báo sẽ phát triển nổi bật trong 5 – 10 năm tới; cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ và đang thích nghi, nắm bắt những thay đổi đến từ cuộc cách mạng công nghiệp 4.0…
Bức tranh đa sắc của BĐS công nghiệp ba miền Bắc – Trung - Nam
Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn mới phát triển, bao gồm: đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các BĐS hậu cần khác. Thị trường chia thành ba khu chính: Khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam. Trong đó, khu kinh tế trọng điểm miền Nam được xem là tiên phong với sự tập trung của rất nhiều ngành hàng truyền thống; khu kinh tế trọng điểm miền Bắc lại thu hút nhiều nhóm ngành công nghệ cao và tiên tiến hơn với lợi thế phát triển sau; còn khu kinh tế trọng điểm miền Trung chỉ mới được tập trung phát triển gần đây.
 |
| Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam chia thành ba khu chính thuộc Khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam. (Ảnh: Hiếu Quân) |
Hiện tại, khu vực phía Bắc có 7 tỉnh, thành có hoạt động công nghiệp gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Quảng Ninh. Hầu hết nhà máy điện công nghiệp tại những tỉnh này được điều hành bởi các tập đoàn địa phương, một số khác được phát triển bởi các nhà đầu tư nước ngoài như: VSIP (Singapore/Việt Nam), Thuận Thành 2 (Đài Loan), Nomura (Nhật Bản). Dẫn đầu về tốc độ phát triển là Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh với tốc độ phát triển đáng kể chỉ trong 5 – 10 năm qua.
Miền Bắc Việt Nam cũng đang được coi là sự lựa chọn hàng đầu cho các nhà sản xuất có ý định di dời khỏi thị trường Trung Quốc khi có nhiều điều kiện tương đồng nhưng chi phí lao động thấp hơn tại Trung Quốc.
So với khu vực phía Bắc hay phía Nam, thị trường BĐS công nghiệp miền Trung còn rất sơ khai, tập trung chủ yếu ở hai địa phương Đà Nẵng và Quảng Nam. Khu vực này tập trung phát triển các ngành công nghiệp nhẹ như chế biến thức ăn.
Còn thị trường BĐS công nghiệp miền Nam gồm các tỉnh: TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh và Tiền Giang. Tương tự như miền Bắc và miền Trung, các nhà máy điện công nghiệp của miền Nam cũng chủ yếu được phát triển bởi tập đoàn địa phương, một số doanh nghiệp ngoại tham gia thị trường có: VSIP (liên doanh của Singapore và Việt Nam) và Amata (Thái Lan).
Là khu vực phát triển BĐS công nghiệp đầu tiên trên cả nước, khu vực miền Nam cũng đang được đánh giá là khu vực hoạt động sôi động nhất, dẫn đầu về tăng trưởng, phát triển và thu hút vốn đầu tư.
 |
| Một số nhà đầu tư nước ngoài đang thuê BĐS công nghiệp tại Việt Nam. (Nguồn: JLL) |
 |
| Nguồn cung BĐS công nghiệp sắp tới tại ba miền. (Nguồn: JLL) |
Trao đổi với PV, bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam, nhận định: “Việt Nam là một trong số ít những nước được hưởng lợi từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khi các doanh nghiệp sản xuất tại Trung Quốc đang tìm kiếm một thị trường khác thay thế. Việt Nam có lợi thế gần Trung Quốc, đường bờ biển trải dài thuận lợi cho hoạt động xuất nhập khẩu, đặc biệt là thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc Việt Nam”.
Hiện nay, miền Bắc sẽ nghiêng về phát triển các ngành sản xuất công nghệ cao (như lắp ráp linh kiện, phụ tùng, máy móc…). Trong khi đó, miền Nam lại chủ yếu phát triển các ngành sản xuất truyền thống như dệt vải, nhuộm, lương thực, thực phẩm, sản xuất giày da, may mặc…
“Đặc điểm ngành nghề kéo theo sự khác biệt về nhu cầu thuê BĐS công nghiệp của mỗi vùng: doanh nghiệp hoạt động tại miền Bắc sẽ có nhu cầu sử dụng đất nhiều hơn nên thường thuê diện tích lớn với số lượng kho nhiều hơn, đối tượng thuê cũng nhiều hơn so với miền Nam. Các doanh nghiệp thường thuê trong thời gian dài 50 năm”, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam nói.
Bà Trang thông tin thêm, Trung Quốc là nước chiếm tỷ trọng lớn nhất Châu Á về diện tích đất công nghiệp dành cho sản xuất. Đồng thời những năm gần đây, nước này cũng đang thay đổi chiến lược phát triển BĐS công nghiệp. Trước đây, Trung Quốc phát triển tất cả mọi ngành hàng sản xuất, nhưng sau họ lựa chọn hơn, chỉ ưu tiên phát triển những ngành có giá trị cao và những ngành sản xuất sản phẩm phục vụ nhu cầu tiêu dùng trong nước – vốn là thị trường lớn nhất toàn cầu. Vì vậy, một số lĩnh vực sản xuất không phải công nghệ cao gặp khó tại quốc gia này, vì không có chính sách hỗ trợ nữa nên nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm thị trường khác thay thế.
“Ảnh hưởng chiến tranh thương mại không chỉ ‘màu hồng’ ”
Trong khi đó, ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư U&I lại cho rằng, giữa cuộc chiến tranh thương mại, không phải tất cả doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Trung Quốc đều chuyển sang Việt Nam và nước ta không phải là “vịnh tránh bão”.
“Tôi rất băn khoăn về từ ‘tránh bão’. Vậy tránh bão xong thì doanh nghiệp nước ngoài ở lại hay ra đi? Chúng ta muốn trở thành một vịnh sạch đẹp, an toàn chứ không chỉ là nơi tránh bão, bởi chúng ta muốn các doanh nghiệp gắn bó, làm ăn lâu dài ở Việt Nam”, ông Tín nói.
Chủ tịch U&I khẳng định, chiến tranh thương mại không hoàn toàn tác động “màu hồng” đến thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. Khi bất ổn xảy ra, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có xu hướng giảm, điều này sẽ khiến chi phí sản xuất tăng vọt, khi đó các doanh nghiệp sẽ cân nhắc việc đi thuê. Vì vậy, Việt Nam cần phải coi chừng tác động xấu xảy ra khi cuộc chiến thương mại leo thang.
“Đơn cử, doanh nghiệp sản xuất Việt Nam có thể mất đi nhiều nhân công khi xuất hiện ngày càng nhiều nhà máy của nước ngoài với vốn đầu tư cao, được trang bị công nghệ tốt hơn, sẵn sàng trả lương cao hơn… Hay khi Trung Quốc không bán hàng được cho Mỹ thì họ sẽ nhắm đến thị trường đông dân như Việt Nam, cạnh tranh gay gắt hơn là điều không thể tránh khỏi”,
Không hoàn toàn đồng tình với quan điểm BĐS công nghiệp Việt Nam được hưởng lợi lớn khi nhiều công ty ngoại “chạy” từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh chiến tranh thương mại, ông Phạm Xuân Bách, Chủ tịch HĐQT Sonadezi Châu Đức, đánh giá: “Năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp ngoại có xu hướng di chuyển vào thuê BĐS công nghiệp Việt Nam thường là do họ bám theo các công ty lớn để hình thành chuỗi cung ứng khép kín. Họ đến Việt Nam vì mục đích thực sự muốn chọn nước ta là điểm đến đầu tư chứ không phải là ‘bỏ chạy khỏi Trung Quốc’ như nhiều người nói”.
