Nhà đất

Tương lai căn hộ hạng sang TP HCM và khả năng tăng giá khi siết đấu giá đất 'vàng'

13:30 | 06/02/2019

Chia sẻ

Năm 2018, thị trường địa ốc TP HCM ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án căn hộ hạng sang mới. Dự báo thời gian tới thị trường căn hộ hạng sang sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, thậm chí có dự án có giá bán lên đến 10.000 USD/m2, nhất là trong điều kiện việc đấu giá đất vàng bị kiểm soát chặt chẽ.
tuong lai can ho hang sang tp hcm va kha nang tang gia khi siet dau gia dat vang Năm 2018, căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP HCM sẽ tăng giá đến 5-6%
tuong lai can ho hang sang tp hcm va kha nang tang gia khi siet dau gia dat vang Sài Gòn sắp có căn hộ giá hơn 200 triệu đồng một m2

Nếu như cách đây vài năm, khái niệm căn hộ hạng sang hầu như ít được nhắc đến thì bước qua 2018, đây là một trong những phân khúc bất động sản (BĐS) nhà ở được chú ý nhiều nhất. Tuy chưa có quy ước chính thức nhưng nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường tạm phân loại dòng sản phẩm căn hộ có mức giá bán trung bình từ 3.500 - 4.000 USD/m2 trở lên là phân khúc căn hộ hạng sang. Thậm chí, tại TP HCM đã xuất hiện dự án có giá rao bán cao gấp đôi mức này.

Cụ thể, đầu quý IV/2018, một dự án căn hộ trên mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, quận 1, TP HCM (cách chợ Bến Thành vài phút di chuyển) được môi giới chào bán với giá từ 7.000 USD/m2. Một dự án khác nằm trên đường Cống Quỳnh, quận 1, TP HCM được xếp vào nhóm siêu sang khi bộ phận bán hàng từng tiết lộ mức giá bán căn hộ dự án sẽ lên đến 8.000 – 10.000 USD/m2…

Theo dự báo, thị trường địa ốc TP HCM năm 2019 sẽ còn tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án nhà ở phân khúc hạng sang tại các khu vực trung tâm như quận 1, quận 3 và Thủ Thiêm (quận 2).

tuong lai can ho hang sang tp hcm va kha nang tang gia khi siet dau gia dat vang
Thị trường địa ốc TP HCM năm 2019 sẽ còn tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án nhà ở phân khúc hạng sang tại khu vực trung tâm thành phố. (Ảnh minh họa)

Khách mua căn hộ hạng sang tại Việt Nam chủ yếu là người nước ngoài

Thống kê của CBRE cho thấy, khách nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chính là một trong những nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng nhất của phân khúc nhà ở hạng sang tại Việt Nam. Xu hướng này bắt đầu từ năm 2015 khi Việt Nam bắt đầu mở cửa cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại nước ta, xu hướng này đặc biệt thể hiện rõ trong giai đoạn hai năm trở lại đây (2017 – 2018).

“Hầu hết các giao dịch người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là ở phân khúc cao cấp, hạng sang, 61% trong số đó là mua để cho thuê. Đồng thời, hầu hết các căn hộ cao cấp hiện nay của thị trường nói chung cũng để cho thuê với khách thuê chủ yếu là người nước ngoài”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết.

tuong lai can ho hang sang tp hcm va kha nang tang gia khi siet dau gia dat vang
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam. (Ảnh: Forbes)

Năm 2018 là năm bản lề, đón nhận nhiều dự án cao cấp đã xây dựng từ khoảng 2015, đến nay tiến hành bàn giao căn hộ. Theo CBRE, giá bán căn hộ tại thị trường TP HCM năm 2018 không dao động nhiều, trừ phân khúc hạng sang. Vì nguồn cung các dự án hạng sang có rất ít, ở những vị trí trung tâm, nên mức giá chào bán cao hơn hẳn và kéo mức giá chào bán trung bình của toàn thị trường tăng thêm.

Đấu giá đất vàng TP HCM có “đội” giá BĐS hạng sang lên?

Đồng quan điểm, đại diện của JLL cũng khẳng định, các nhà đầu tư nước ngoài đang rất hứng khởi với thị trường BĐS Việt Nam bởi tất cả các phân khúc trên thị trường đều đang nóng và thuận lợi để phát triển (BĐS nhà ở, bán lẻ, văn phòng, công nghiệp…). Nhà đầu tư ngoại sẽ tiến vào thị trường Việt Nam bằng những dự án trọng điểm nhất định.

tuong lai can ho hang sang tp hcm va kha nang tang gia khi siet dau gia dat vang
Bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam. (Ảnh: Hiếu Quân)

“Riêng ở phân khúc BĐS nhà ở hạng sang hiện nay tại Việt Nam, có thể kể đến một số chủ đầu tư ngoại đã gia nhập thị trường như CapitaLand, Hongkong Land, Lotte… Họ rất muốn phát triển các dự án villas nhưng lại gặp khó khăn trong việc tìm kiếm quỹ đất. Gần đây khi nói đến BĐS hạng sang, nhiều người thường nhắc tới Alpha King. Theo JLL, Alpha King đã xem xét thị trường Việt Nam từ rất lâu rồi, ngay từ khi gia nhập thị trường họ đã xác định quan tâm đặc biệt đến phân khúc hạng sang”, bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận định.

Trong một sự kiện BĐS tổ chức mới đây tại TP HCM, ông Richard Leech, Tổng quản lý cấp cao mảng thương mại Alpha King chia sẻ lý do doanh nghiệp này lập tức “nhắm” vào phân khúc căn hộ hạng sang tại TP HCM ngay khi vừa gia nhập thị trường địa ốc Việt Nam là bởi họ xác định không thể cạnh tranh với Vingroup hay Novaland ở các phân khúc khác, trong khi tại Việt Nam vẫn chưa phát triển nhiều dự án căn hộ hạng sang.

Ông này cho hay, Alpha King sẽ tập trung vào các vị trí ở trung tâm thành phố với bán kính khoảng 7 km so với vùng lõi quận 1. Thu nhập trung bình của người dân Việt Nam chưa cao không phải là rào cản lớn. Giá bán các dự án của Alpha King tuy được đánh giá là cao ở thị trường Việt Nam nhưng lại không quá cao so với thị trường nhiều nước trên thế giới.

Với diễn biến TP HCM gần đây kiểm soát chặt việc đấu giá các khu đất vàng, nhiều người đặt nghi vấn rằng liệu giá bán BĐS hạng sang có tăng đột biến? Trả lời thắc mắc này, bà Trang Bùi nói: “Chắc chắn nếu thị trường có sự tác động của chính phủ về quy hoạch thì nguồn cung sẽ thay đổi, kéo theo đó là tác động đến giá bán hoặc sự phát triển của một phân khúc nào đó. Việc đấu giá sẽ khiến giá bán nhà ở tăng hơn so với trước đây tùy theo phân khúc, góp phần đưa đất vàng về gần hơn với giá thị trường bởi giá gốc của đất tăng thì chủ đầu tư phải tính yếu tố đó vào khi phát triển dự án”.

Tuy nhiên ở góc độ công ty nghiên cứu thị trường và tư vấn về BĐS, JLL cho rằng đây là động thái tích cực của Nhà nước để tác động đến việc thu hồi quỹ đất tốt, nhưng tác động đến đâu và việc quy hoạch sẽ ảnh hưởng như thế nào thì cần phải có thời gian xem xét. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài ý kiến rằng khó lấy được các quỹ đất đẹp của Việt Nam vì những khu đất vàng thường được giao cho chủ đầu tư trong nước, việc tổ chức đấu giá đất sẽ phần nào tạo cơ hội cho nhà đầu tư ngoại tham gia, minh bạch thị trường.

Nhận định về tiềm năng của BĐS cao cấp trong năm 2019, đại diện JLL dự báo, phân khúc căn hộ siêu cao cấp, siêu sang giá bán từ 5.000 USD/m2 trở lên có khả năng chững lại do phải chịu sự cạnh tranh từ nguồn cung phân khúc cao cấp, hạng sang đa dạng.

Trong khi đó, dòng sản phẩm căn hộ hạng sang có giá bán dưới 5.000 USD/m2 sẽ khó chững lại. Ngoài một bộ phận người mua để ở thì phần lớn là mua để đầu tư cho thuê. Bà Trang ví dụ, nếu mua một căn hộ ở khu vực trung tâm với giá 6.000 USD/m2, trong vòng 5 năm tới, nếu cho thuê với giá 4.000 – 5.000 USD/tháng là chủ nhà đã được giá rồi.

Căn hộ hạng sang giá 10.000 USD/m2 vẫn có khách mua

Trao đổi với PV, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã: TDH) cũng đánh giá thị trường TP HCM còn rất nhiều tiềm năng cho phân khúc BĐS hạng sang vì thị trường vẫn đang phát triển và giá bán vẫn không ngừng tăng lên.

tuong lai can ho hang sang tp hcm va kha nang tang gia khi siet dau gia dat vang
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức.

Theo ông, mỗi khu đất cần căn cứ theo vị trí, quy hoạch để xác định thế đứng của nó trong thị trường. Ví dụ, miếng đất nằm ở vị trí đắc địa với giá đất rất đắt thì chủ đầu tư cần xác định phải phát triển dự án cao cấp, hạng sang thì mới tương xứng, thu hút khách mua để bù vào chi phí giá đất cao.

“Một vấn đề khác cần quan tâm là quy hoạch. Cần cân nhắc xem liệu ở vị trí này Nhà nước có cho xây dựng với hệ số đủ để bù lại tiền đất hay không, muốn xây dựng cao tầng thì đất cần rộng, chứ mua 1 – 3 lô đất thì chỉ được làm thấp tầng thôi. Đất ở khu vực trung tâm thành phố bây giờ rất khó kiếm, cả loạt dự án ở trung tâm hiện đều thuộc quyền phát triển của các doanh nghiệp ngoại vì họ có tiềm lực tài chính mạnh”, ông Hiếu thông tin.

Lãnh đạo TDH nói thêm, hiện nay quy chuẩn của “căn hộ hạng sang” vẫn chưa được cụ thể hóa chính thức thành văn bản, tuy nhiên các chủ đầu tư và khách mua đều tự mặc định một số tiêu chí nhất định. Ông Hiếu nêu, về mặt thiết kế phải được đầu tư đầy đủ hơn với chi phí cao. Ví dụ, phải có hệ thống ga trung tâm đi đến từng căn hộ; từng hạng mục công trình, kỹ thuật đều có tiêu chuẩn riêng, đảm bảo an toàn; tạo không gian sống dễ chịu cho cư dân với những tiện ích như hồ bơi, thư viện, phòng nghỉ, phòng chờ…

“Thường những dự án này phải do nhà thiết kế nước ngoài thực hiện vì họ có kinh nghiệm hơn. Giá bán sản phẩm BĐS cao cấp hiện khoảng 2.500 – 3.000 USD/m2, còn phân khúc siêu sang có giá bán lên đến 10.000 USD/m2. Thị trường TP HCM vừa rồi đã hình thành mặt bằng giá mới khi có một số chung cư giá bán 7.000 USD/m2 và người ta dự kiến có thể lên 10.000 USD/m2 trong tương lai gần. Đây là những sản phẩm BĐS xa xỉ nhưng dù vậy vẫn có khách mua”, Chủ tịch TDH khẳng định.

Xem thêm

Hiếu Quân