Doanh nghiệp khó làm nhà ở bình dân

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP HCM cho hay cách đây 2 năm, công ty từng muốn làm một dự án nhà ở giá rẻ ở quận 12. Tuy nhiên, khi khảo sát, chủ đất đòi hơn 35 triệu đồng mỗi m2, thậm chí trong bán kính cách trung tâm 20-25 km, giá đất sạch vẫn rất cao.

"Nếu cộng thêm chi phí đầu tư, ngay cả khi làm không công, doanh nghiệp phải bán trên 45 triệu đồng mỗi m2 mới đủ hòa vốn", ông nói.

Ông Trương Đức Hiếu, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Đông Dương, cũng cho biết rất khó triển khai các dự án thương mại có giá bình dân trong giai đoạn này. Chi phí triển khai dự án leo thang, quỹ đất ngày càng đắt đỏ và khan hiếm khiến TP HCM dần không còn là sân chơi phù hợp để các chủ đầu tư phát triển phân khúc giá rẻ. Kỳ vọng để người thu nhập thấp thực hiện được giấc mơ an cư là nhà ở xã hội, dù vậy ở TP HCM, làm nhà phân khúc này cũng rất khó có giá thấp như các tỉnh.

Chia sẻ vấn đề này, bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Sao Việt, nói không riêng TP HCM mà ở thị trường tỉnh hiện cũng khó làm dự án nhà giá rẻ khi mọi chi phí liên quan đến đất đai đang tăng rất nhiều.

Bà cho biết những dự án mà doanh nghiệp đang phát triển chủ yếu vẫn là thỏa thuận mua lại đất từ người dân. Cách đây 5-6 năm, một lô đất ở Dĩ An, Bình Dương có giá khoảng 10-12 triệu đồng mỗi m2, còn hiện tại theo cơ chế thị trường, giá lên 30-35 triệu đồng mỗi m2. Chỉ riêng chi phí đất, doanh nghiệp đã không cách nào bán dự án với giá thấp hơn 40 triệu đồng mỗi m2.

Ngoài ra, theo bà Thảo, chi phí từ tiền sử dụng đất cũng tăng theo bảng giá đất và phương pháp tính thuế mới. Nếu trước đây doanh nghiệp chỉ cần đóng thuế cho phần diện tích xây dựng (khoảng 40-45% tổng diện tích), còn theo quy định mới sẽ phải đóng thuế toàn bộ diện tích dự án (chỉ trừ diện tích làm đường nội bộ). Như vậy, thuế tăng gần gấp đôi, chưa kể là nếu theo bảng giá mới, dự kiến có thể tăng 20-30%. Tương tự, các chi phí như phòng cháy chữa cháy theo quy định mới cũng bị đội lên gấp nhiều lần, lương cơ bản tăng kéo chi phí nhân công tăng, chi phí vận chuyển tăng...

"Các chi phí đều tăng cao, làm sao doanh nghiệp triển khai được nhà giá rẻ", bà Thảo nói.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy quý III, nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai trên cả nước là khoảng 21.300 căn, 80% nguồn cung tại Hà Nội và TP HCM được bán với giá từ 50 triệu đồng mỗi m2 trở lên.

Phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) đã "tuyệt chủng", thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP HCM.

Còn theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, từ năm 2021 đến nay, thành phố đã không còn căn hộ giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2. Giá trung bình căn hộ mở bán mới trên địa bàn khoảng 50 triệu đồng mỗi m2 và liên tục tăng qua các năm. Căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM cũng đã thành hàng hiếm. Ngay cả các thị trường vệ tinh, giá nhà cũng không còn rẻ.

Đánh giá về khó khăn của doanh nghiệp khi tham gia phát triển nhà giá rẻ, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận việc triển khai các dự án bình dân, trung cấp khó có thể đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí tài chính, chi phí liên quan đất đai tăng trong vài năm trở lại đây.

Ông Đính cho biết, làm dự án nhà ở vừa túi tiền, biên lợi nhuận khoảng 15%, thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Do đó, để có lợi nhuận, chủ đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Nếu chẳng may dự án bị tồn đọng vốn hoặc bán chậm từ 1-2 năm sẽ cầm chắc thua lỗ.

Quy trình cấp phép dự án còn phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí đất ngày càng tăng cao, quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng và dần không còn hướng đến phân khúc này.

Còn theo lãnh đạo một doanh nghiệp tại Bình Dương, chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp làm nhà ở bình dân, ngay chính sách cho nhà ở xã hội cũng kém hấp dẫn. Trong khi đó, các dự án cao cấp vừa mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán do nhu cầu để ở và đầu tư đều lớn. Ngoài nhóm khách hàng có thu nhập cao, lực cầu căn hộ cao cấp còn đến từ các chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam cũng như Việt kiều. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung và khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, Hội môi giới cho rằng nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư. Nên áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Đồng thời, Nhà nước nên ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng cần ưu tiên thí điểm với doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng hoặc đang có quỹ đất để làm dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp tình hình kinh tế của địa phương. Việc thí điểm này kỳ vọng tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá tăng cao do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai.