Đánh thuế căn nhà thứ hai có giảm được giá nhà?

Những ngày gần đây đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai lại được dấy lên khi trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Bộ Tài chính cũng được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Trả lời họp báo Bộ Tài chính thường kỳ quý III, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho rằng đây là đề xuất rất đáng tiếp thu để góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển...

Đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân chưa thể luật hóa. Tại một số quốc gia trên thế giới, chính sách này cũng đã được áp dụng. Đơn cử như ở Anh, Singapore, người mua nhà sẽ bị áp dụng mức thuế luỹ tiến với những căn nhà thứ hai, thứ ba,...

Theo Chuyên gia kinh tế Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp, Đại học Bristol, Vương quốc Anh, tại nước này, một người mua một căn trên 295.000 bảng Anh có thể dễ dàng phải nộp tổng số thuế phí lần đầu cao đến 70-80% vốn gốc bỏ ra mua một căn cho thuê. Đó vì tổng thuế phí khoảng 50.000 bảng Anh cho một căn 300.000 bảng Anh, bỏ 25% vốn mua nhà cho thuê tương đương số vốn ban đầu khoảng 75.000 bảng Anh.

Ngay với cá nhân ông Tuấn, giao dịch bất động sản gần nhất phải bỏ ra trên 80.000 bảng Anh thì phải nộp thuế phí đến gần 55.000 bảng Anh vốn ban đầu. 

Những chính sách này cũng được áp dụng tại nhiều quốc gia phát triển khác như: Mỹ và Canada. Thuế tài sản hàng năm được tính trên giá trị căn nhà mà họ sở hữu, nhà giá càng cao thì đóng càng nhiều thuế.

Theo đó, tại Anh, thuế người mua phải trả khi mua căn nhà đầu tiên được tính theo phương pháp lũy tiến, dựa trên giá nhà. Bất động sản có giá từ 250.000 bảng trở xuống sẽ được miễn thuế. Ở các bậc giá sau đó, thuế áp dụng lần lượt là 5%, 10% và 12%.Nếu sở hữu thêm căn nhà thứ hai, mức thuế phải nộp sẽ được cộng thêm 3% so với các mức trên. Theo đó, các bậc thuế sẽ là 3%, 8%, 13% và 15%.

Còn tại Singapore, khi mua thêm căn nhà thứ hai, người dân và doanh nghiệp tại Singapore sẽ phải trả thuế trước bạ bổ sung (Additional Buyer's Stamp Duty). Cụ thể, công dân Singapore sẽ phải trả 20% thuế nếu mua nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba. Hai mức thuế này với thường trú nhân (PR) lần lượt là 30% và 35%.

Đánh thuế căn nhà thứ hai cũng không làm giảm giá nhà

Đánh giá chính sách đánh thuế căn nhà thứ hai hay thuế tài sản khá phổ biến tại nhiều quốc gia, song ông Tuấn cũng khẳng định: "Việc đánh thuế lên căn nhà thứ hai trở đi hay đánh thuế người có nhiều nhà thì có làm giảm giá nhà không thì câu trả lời lại là không".

Lấy ví dụ từ Anh, Singapore, Mỹ, Canada, Australia, những nơi đã áp dụng đánh thuế căn nhà thứ hai thì giá nhà không những không giảm mà còn tăng mạnh. Trong những năm qua, kể cả thời kỳ COVID-19, giá nhà tính theo quý của Anh chưa bao giờ tăng trưởng âm, thấp nhất chỉ là gần về 0 còn giá thuê thì thường xuyên tăng cao hơn giá nhà.

Mấu chốt là vì nguồn cung bị hạn chế, tình trạng thiếu nhà nên tất cả thuế phí dễ dàng được chủ nhà áp sang cho người thuê, ông Tuấn chỉ ra. 

Tại Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng nêu nguyên nhân khiến giá nhà, giá đất không thể giảm, bởi có ba đối tượng kỳ vọng giá nhà, giá đất lên.

Thứ nhất là các nhà phát triển dự án bất động sản, họ muốn giá nhà lên cao để dễ bán hàng nên sẽ không ồ ạt đẩy nguồn cung quá lớn vào thị trường. Thứ hai là những người mua nhà để đầu cơ, họ cũng muốn giá nhà tăng để kiếm lời. Và thứ ba là ngân hàng, họ cũng muốn cho vay mua nhà và muốn giá ở mức cao để không cần có tài sản thế chấp bổ sung, nói cách khác như vậy sẽ tăng khả năng trả nợ của khách hàng.

"Còn lại người có nhu cầu ở thực thì lại đứng ngoài cuộc do giá nhà liên tục tăng khiến họ không tìm được những căn nhà vừa túi tiền", TS. Nghĩa nói.

Vì vậy, nếu nguồn cung không tăng lên thì dù đánh thuế căn nhà thứ hai, giá nhà cũng không thể giảm mà thậm chí giá mua, giá thuê nhà còn tăng lên bởi phần thuế tăng có thể sẽ bị chủ nhà chuyển sang bên mua.

Giảm giá nhà như thế nào?

Điều này dẫn đến mấu chốt để thực thi chính sách kềm chế tốc độ tăng giá nhà hiệu quả là phải "chạy" đồng thời các loại thuế lẫn xây được nhà thêm. Nếu dựa vào tư nhân, bài toán chắc chắn không thể được giải quyết bởi quay lại câu chuyện trên, các doanh nghiệp xây nhiều, giá bán sẽ không cao.

Tương tự như Trung Quốc, một cuộc khủng hoảng thiếu nhà ở sau đó dẫn đến khủng hoảng thừa mà những người lao động bình thường, cán bộ công nhân, viên chức lại không tiếp cận được. Quan trọng nhất sẽ cần bàn tay can thiệp chính phủ với nhà ở xã hội với nguồn lực "tiền tươi thóc thật" từ Nhà nước.

Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn nêu giải pháp, muốn tạo nguồn lực để làm nhà ở xã hội có thể bắt đầu bằng tăng nguồn thu một cách hợp lý từ thuế đánh lên người giàu.

"Vậy thì đánh thuế căn nhà thứ hai là vẫn có lý. Vấn đề là đừng mong đánh thuế sẽ làm giảm giá nhà đến mức cho người ta mua được nhà, mà là tạo nguồn thu để đi bù qua bên làm nhà ở xã hội", vị chuyên gia cho hay.

Việc nghiên cứu đánh thuế nhà ở thứ hai cũng là một biện pháp tốt nhưng chỉ là một trong các biện pháp. Quan trọng hơn là phải phát triển nguồn cung dự án nhà ở phù hợp túi tiền, đơn giản hoá thủ tục về đấu thầu, phát triển dự án, TS. Nghĩa đồng tình.

Ngoài ra, do quỹ đất ở các thành phố lớn bị hạn chế nên bài toán hợp lý vẫn là phải giãn dân ra các đô thị vệ tinh. Nghĩa là phải phát triển các trung tâm kinh tế vệ tinh để dân về đó có việc làm, y tế, trường học hợp lý.  

Một vấn đề nữa của Việt Nam theo ông Nghĩa là việc có hàng ngàn căn nhà hiện nay đang bỏ không, gây lãng phí ghê gớm tài nguyên của xã hội. Vừa lãng phí đất đai, vừa lãng phí công xây lắp và lãng phí nguồn vốn của ngân hàng xong để đấy.

Đây là điều Việt Nam chưa có cách gì để xử lý. Bên cạnh đó, còn có rất nhiều dự án vướng mắc và bỏ hoang cả chục năm nay gây lãng phí rất lớn. Vì vậy, cần có biện pháp để có cơ chế giải phóng và biến nó thành các dự án nhà ở.

Tất cả những vướng mắc của doanh nghiệp từ thuế, phí đến việc chuyển giao dự án hay tranh chấp, chính quyền các thành phố cần tập trung lại và xử lý dứt điểm để giải phóng nguồn lực đang bị tồn đọng ở bất động sản, tạo nguồn cung cho thị trường, từ đó giảm giá nhà ở.

Nhấn mạnh, điểm chính của câu chuyện thuế lên căn nhà thứ hai không phải nên hay không nên áp dụng, mà theo ông Tuấn, thời điểm và đánh thuế như thế nào mới quan trọng bởi ở một số nước có tình trạng càng đánh thuế người nhiều nhà thì tài sản tập trung vào nhóm giàu nhất càng nhanh.

Đó là vì các loại thuế phí đè nặng lên tầng lớp trung lưu chăm chỉ mới làm kiếm được một chút, đầu tư vào căn nhà thứ hai còn nhóm giàu nhất thì né bằng đủ kiểu, và họ tiếp tục gom nhà. Vì vậy, câu chuyện thiết kế chính sách cần giải được bài toán làm sao để đánh thuế đúng, thuế đủ, ông Tuấn lưu ý.