Các nước đánh thuế để ngăn đầu cơ nhà đất thế nào?

Đầu tuần này, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Việc này đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm.

Hôm 27/9, Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết Bộ Tài chính đồng tình với đề xuất này và sẽ nghiên cứu đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất.

Đây không phải lần đầu giải pháp này được nêu nhằm hạ giá nhà. Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Không riêng Việt Nam, hạ nhiệt thị trường bất động sản cũng là thách thức với nhiều quốc gia trên thế giới. Trong đó, sử dụng thuế làm công cụ ngăn đầu cơ là giải pháp phổ biến.

Thuế với nhà thứ hai

Tại Anh, thuế người mua phải trả khi mua căn nhà đầu tiên được tính theo phương pháp lũy tiến, dựa trên giá nhà. Bất động sản có giá từ 250.000 bảng trở xuống sẽ được miễn thuế. Ở các bậc giá sau đó, thuế áp dụng lần lượt là 5%, 10% và 12%.

Điều này đồng nghĩa bất động sản càng đắt đỏ, mức thuế áp dụng càng cao. Nếu mua một căn nhà giá 295.000 bảng, tổng thuế người mua phải nộp là 2.250 bảng.

Nếu sở hữu thêm căn nhà thứ hai, mức thuế phải nộp sẽ được cộng thêm 3% so với các mức trên. Theo đó, các bậc thuế sẽ là 3%, 8%, 13% và 15%.

Ngoài ra, người sở hữu bất động sản còn phải nộp thuế hội đồng (Council Tax) hàng năm. Số tiền này được chính quyền địa phương dùng vào các dịch vụ công cộng như thu gom rác hay sửa đường. Mức thu tùy vào từng địa phương và giá trị tài sản.

Ví dụ tại Westminster (London), người sở hữu nhà có giá 40.000 bảng trở xuống phải nộp thuế hội đồng gần 650 bảng mỗi năm. Với các căn có giá hàng trăm nghìn bảng, thuế này lên tới gần 2.000 bảng. Chính phủ Anh cho biết kể từ ngày 1/4/2025, nếu mua thêm căn nhà thứ hai, thuế hội đồng có thể được nâng lên gấp đôi.

Singapore - một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới - cũng dùng thuế làm công cụ kiểm soát địa ốc. Theo quy định của nước này, khi mua thêm căn nhà thứ hai, người dân và doanh nghiệp tại Singapore sẽ phải trả thuế trước bạ bổ sung (Additional Buyer's Stamp Duty).

Thuế này được áp dụng tùy từng đối tượng. Công dân Singapore sẽ phải trả 20% thuế nếu mua nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba. Hai mức thuế này với thường trú nhân (PR) lần lượt là 30% và 35%.

Còn với người nước ngoài, các tổ chức và doanh nghiệp bất động sản, thuế trước bạ bổ sung được áp dụng với mọi giao dịch, ở mức 35-65%. Mức thuế này áp dụng từ tháng 4/2023, cao hơn đáng kể so với mức cũ giai đoạn tháng 12/2021-4/2023.

Hàn Quốc cũng áp thuế đóng với người sở hữu nhiều nhà có tổng giá trị trên 600 triệu won (gần 460.000 USD). Thuế này được đưa ra năm 2005, buộc các chủ nhà phải đóng hàng năm và sẽ được điều chỉnh tùy tình hình thị trường.

Tháng 7/2020, khi giá nhà liên tục tăng cao, giới chức nước này thông báo những người sở hữu từ 3 căn nhà trở lên, hoặc sở hữu 2 căn tại các khu vực thường bị đầu cơ, như Seoul, sẽ phải đóng thuế 1,2-6%, cao hơn mức áp dụng trước đó là 0,6-3,2%.

Thuế với nhà bỏ trống

Tại Canada, mức thuế 1% được áp dụng toàn quốc với các căn nhà bỏ không hoặc dùng không hết sức chứa (Underused Housing Tax). Dù vậy, thuế này chủ yếu áp với người nước ngoài, hoặc các tổ chức, quản lý quỹ tại Canada.

Ở cấp địa phương, một số tỉnh thành tại Canada cũng đánh thuế với nhà bỏ không. Ví dụ tại Vancouver, thuế nhà bỏ không được áp dụng từ năm 2017 để giá nhà phải chăng hơn.

Hàng năm, người dân thành phố này phải kê khai về tình trạng ngôi nhà. Các căn nhà bỏ hoang sẽ phải đóng thuế 3% với mức định giá của chính quyền ở thời điểm đó.

Tại Toronto, thuế này cũng được áp dụng để tăng cung bất động sản, do nó khuyến khích người mua bán hoặc cho thuê nhà không dùng đến. Nguồn thu từ thuế này sẽ được dùng cho các sáng kiến về nhà ở giá cả phải chăng. Mức này hiện là 3%, áp dụng từ năm nay, tăng so với mức cũ là 1% áp dụng cho hai năm trước.

Ở Anh, giới chức còn áp thuế hội đồng bổ sung (additional Council Tax) với các căn nhà bỏ không ít nhất một năm. Mức thuế cụ thể còn tùy thuộc vào thời gian căn nhà bị bỏ trống. Tuy nhiên, chủ sở hữu có thể phải trả gấp 4 lần thuế hội đồng bình thường nếu căn nhà bị bỏ ít nhất 10 năm.

Thuế nếu bán nhà có thời gian sở hữu ngắn

Năm 2020, Hàn Quốc cũng thông báo tăng thuế với những người bán nhà trong vòng một năm sau khi mua, lên 70%. Những người bán trong vòng 2 năm thì bị áp thuế 60%. Với người sở hữu nhiều căn nhà, mức thuế bổ sung tối đa 30% nếu bán nhà.

Ngược lại, tại Pháp, nếu sở hữu nhà trong thời gian dài, người dân sẽ được giảm thuế. Mức thuế thặng dư vốn (capital gain tax) khi bán nhà ở đây là 19%. Tuy nhiên, tùy vào thời gian sở hữu nhà, người bán sẽ được giảm thuế.

Nếu bán trong vòng 5 năm kể từ ngày mua, họ sẽ không được giảm. Nếu đã sở hữu 6-21 năm, họ sẽ được giảm 6% tiền thuế với mỗi năm. Ở năm thứ 22, mức giảm là 4%. Sau năm này, việc bán nhà được miễn thuế. Ví dụ, nếu bán nhà sau khi đã sở hữu 10 năm, họ sẽ được giảm 30% tiền thuế và 15 năm là 60%.

Tuy vậy, không phải quốc gia nào cũng dùng thuế làm công cụ kiểm soát thị trường bất động sản. Tại Trung Quốc, ý tưởng áp thuế lên người sở hữu nhà được đưa ra lần đầu tiên năm 2003, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện.

Giới chức lo ngại đánh thuế sẽ kéo tụt giá cả và nhu cầu nhà đất, ảnh hưởng đến tài sản của các hộ gia đình và triển vọng của các dự án bất động sản trong tương lai. Việc này còn có thể tạo ra khủng hoảng tài khóa cho các chính quyền địa phương, vốn dựa vào nguồn thu từ bán đất để có ngân sách.