Bất động sản phía nam 'nóng bên cung, trầm lắng bên cầu'
Quý II, thị trường bất động sản phía nam trở nên nhộn nhịp hơn khi nhiều dự án đồng loạt khởi công, mở bán hoặc tái khởi động.
Tại khu Đông TP HCM, loạt dự án quy mô lớn tiếp tục được thúc đẩy như Masterise Homes ra mắt phân khu hạng sang Sola tại The Global City, Đại Quang Minh triển khai dự án cao tầng Sarene Residence & Commercial Complex cùng phân khu thấp tầng Savila tại Sala. Trong khi đó, SonKim Land công bố khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm The Metropolis quy mô gần 5.000 sản phẩm.
Ở khu tây bắc thành phố, Vingroup khởi động chương trình bán hàng khu đô thị Đại học Quốc tế (Vinhomes Saigon Park) rộng hơn 1.000 ha tại xã Xuân Thới Sơn. Phân khúc căn hộ vùng ven cũng sôi động hơn khi Phú Đông Group vừa tổ chức lễ cất nóc và mở bán đợt cuối dự án Phú Đông SkyOne quy mô hơn 970 căn hộ, giá từ 43-45 triệu đồng mỗi m2. Lê Phong khởi công The Emerald River Park tại Lái Thiêu quy mô hơn 2.400 căn, còn Bcons động thổ khu nhà ở cao tầng Tam Hiệp tại Đồng Nai với gần 2.800 căn hộ...
Thống kê từ chuyên trang Batdongsan trong 6 tháng đầu năm nay, tính chung lượng dự án khởi công, chuẩn bị mở bán, thị trường phía nam (TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh) có hơn 120.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm hơn 60%, tập trung chủ yếu tại TP HCM (bao gồm Bình Dương cũ). Tính riêng quý II, TP HCM chào đón gần 20 dự án lớn nhỏ tổ chức bán hàng với nguồn cung xấp xỉ 10.000-12.000 sản phẩm.
Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) dự báo quý này thị trường phía nam có khoảng 10.000-15.000 sản phẩm nhà ở (căn hộ, đất nền, nhà liền thổ) mở bán, nguồn cung dự kiến tăng thêm 30-40% so với quý trước. Phần lớn đến từ các dự án tái khởi động hoặc hoàn thiện pháp lý sau thời gian dài đình trệ.
Bất động sản khu Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Tuy nhiên, sự sôi động của nguồn cung chưa phản ánh vào thanh khoản. Chia sẻ về hoạt động bán hàng, đại diện một chủ đầu tư đang triển khai dự án tại TP HCM, thừa nhận thị trường hiện sôi động một phía khi chỉ "nóng bên cung - lắng bên cầu" do chủ đầu tư tích cực ra hàng nhưng người mua vẫn dè dặt xuống tiền. Nhiều dự án dù ghi nhận lượng quan tâm lớn, tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực vẫn thấp hơn kỳ vọng.
"Doanh nghiệp vì vậy cũng không đặt kỳ vọng cao về doanh số mà ưu tiên thăm dò nhu cầu và điều chỉnh chính sách bán hàng", chủ đầu tư này cho biết.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, tháng 4, TP HCM ghi nhận hơn 10.400 căn hộ và gần 2.250 sản phẩm nhà liền thổ chào bán sơ cấp. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 34% ở phân khúc căn hộ và chưa đến 4% với nhà liền thổ.
DKRA cho biết sức cầu tiếp tục chịu áp lực khi tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn. Mặt bằng giá sơ cấp cũng tăng trung bình 9-10%, nguồn cung lệch pha với phần lớn là sản phẩm cao cấp khiến khả năng tiếp cận của người mua thực bị thu hẹp. Ở chiều ngược lại, giá bán và thanh khoản thị trường thứ cấp bắt đầu chững lại do một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính.
Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy sức mua nhà đất bắt đầu chững lại từ quý I, với tỷ lệ hấp thụ dao động 40-50%, thấp hơn đáng kể giai đoạn thị trường thuận lợi. Xu hướng này kéo dài sang quý II khi nhu cầu tìm mua tiếp tục giảm khoảng 25% so với quý trước.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết mức giảm ghi nhận rõ nhất tại thị trường phía bắc nhưng cũng tác động đến miền Nam do lực cầu thời gian qua chịu ảnh hưởng lớn từ dòng tiền đầu tư phía Bắc.
"Tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì thế quan sát trước bối cảnh lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực, trong khi giá bán dự án mới tiếp tục neo ở mức cao", ông nói.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhìn nhận thị trường hiện tạo cảm giác sôi động hơn ở bề mặt với hàng loạt hoạt động mở bán, kick-off, tái khởi động dự án nhưng thanh khoản chưa cải thiện tương xứng.
Theo ông Kiệt, nguyên nhân lớn nhất nằm ở sự lệch pha cung - cầu khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Mặt bằng giá căn hộ tại nhiều khu vực TP HCM đã vượt khả năng chi trả của số đông người mua, thậm chí những mức giá từng chỉ xuất hiện ở khu trung tâm nay dần lan ra khu vực ngoài lõi đô thị.
"Người mua ở thực hiện nay gần như bị loại khỏi cuộc chơi ở nhiều phân khúc", ông Kiệt nói.
Áp lực giá cao cũng khiến giới đầu tư thay đổi hành vi. Nếu trước đây, nhiều giao dịch dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh hoặc tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), hiện nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, vị trí, khả năng khai thác dòng tiền và dư địa tăng giá trước khi xuống tiền. Theo ông Kiệt, sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, tâm lý "mua là thắng" không còn phổ biến khi nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, rủi ro lãi suất và hiệu quả đầu tư thực tế, tính an toàn của dòng vốn.
Điều này lý giải vì sao thị trường trở nên sôi động hơn ở hoạt động mở bán nhưng chưa phản ánh đầy đủ vào thanh khoản.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc, khi dòng tiền có xu hướng chọn lọc hơn thay vì lan tỏa như các chu kỳ trước. Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có cơ hội hấp thụ, trong khi sản phẩm định giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng đầu cơ sẽ gặp khó khăn hơn.
"Đây không phải lần đầu thị trường trải qua trạng thái này, nhưng chu kỳ hiện tại vận động theo hướng chọn lọc hơn, chậm hơn và thực tế hơn", ông Kiệt đánh giá.
Trong bối cảnh đó, sự khởi sắc của thị trường có lẽ không nằm ở số lượng dự án mở bán hay mức độ sôi động của các chiến dịch bán hàng, mà phụ thuộc nhiều hơn vào thời điểm người mua thực sự quay trở lại.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit
Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội
Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.
Ba phiên thảo luận chính:
Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến
Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.
Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.
