Phương pháp vốn hóa trực tiếp (Direct capitalization method) là gì?

Hình minh họa (Nguồn: idealphotography)

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Khái niệm

Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong tiếng Anh gọi là: Direct capitalization method.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở qui đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỉ suất vốn hóa phù hợp. 

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỉ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc qui đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

Công thức tính và các bước tiến hành

a) Công thức: 

V  =  I  /  R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỉ suất vốn hóa

b) Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán - Chi phí hoạt động

- Bước 2: Xác định tỉ suất vốn hóa

Tỉ suất vốn hóa là tỉ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Tỉ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: 

+ Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh xác định tỉ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỉ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.

+ Phương pháp phân tích vốn vay - vốn đầu tư: Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu xác định tỉ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay R_m và Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu R_e, trong đó quyền số là tỉ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm: 

Tỉ lệ vốn sở hữu, tỉ lệ vốn vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, sự kì vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan.

+ Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ: Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỉ suất vốn hóa căn cứ vào tỉ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay R_m và tỉ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến: 

Khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỉ lệ cho vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.

- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

(Tài liệu tham khảo: Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10)