Phương pháp thặng dư (Surplus method) là gì? Công thức tính và ưu nhược điểm

Hình minh họa (Nguồn: opteonsolutions)

Phương pháp thặng dư

Khái niệm

Phương pháp thặng dư trong tiếng Anh tạm dịch là: Surplus method.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của thửa đất cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của thửa đất (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tính

V = DT - CP

Trong đó:

V là giá trị thửa đất cần định giá;

DT là tổng doanh thu của dự án;

CP là tổng chi phí đầu tư dự án.

Trong đó:

DT là hiện giá tổng doanh thu phát triển của dự án;

DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t;

n là thời gian hay dòng đời của dự án;

r là tỉ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất ngân hàng).

Trong đó:

CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án;

CPt là chi phí ước tính năm t

n là thời giá hay dòng đời của dự án;

r là tỉ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).

Qui trình 

Các bước tiến hành phương pháp thặng dư:

- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản;

- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá;

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá;

- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3.

Ưu nhược điểm

- Ưu điểm phương pháp thặng dư:

+ Để đánh giá các bất động sản có khả năng phát triển

+ Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá

+ Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

- Nhược điểm phương pháp thặng dư:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

+ Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.

(Tài liệu tham khảo: Định giá Tài nguyên Môi trường, Đại học Kinh tế Quốc dân)