Phương pháp thặng dư (Surplus method) là gì? Công thức tính và ưu nhược điểm
Hình minh họa (Nguồn: opteonsolutions)
Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư trong tiếng Anh tạm dịch là: Surplus method.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của thửa đất cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của thửa đất (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tính
V = DT - CP
Trong đó:
V là giá trị thửa đất cần định giá;
DT là tổng doanh thu của dự án;
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Trong đó:
DT là hiện giá tổng doanh thu phát triển của dự án;
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t;
n là thời gian hay dòng đời của dự án;
r là tỉ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất ngân hàng).
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án;
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời giá hay dòng đời của dự án;
r là tỉ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
Qui trình
Các bước tiến hành phương pháp thặng dư:
- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản;
- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá;
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá;
- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3.
Ưu nhược điểm
- Ưu điểm phương pháp thặng dư:
+ Để đánh giá các bất động sản có khả năng phát triển
+ Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá
+ Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
- Nhược điểm phương pháp thặng dư:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất
+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
+ Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
(Tài liệu tham khảo: Định giá Tài nguyên Môi trường, Đại học Kinh tế Quốc dân)
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.
Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.
Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.
Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/
