Phương pháp chiết trừ (Deduction method) là gì?

Hình minh họa (Nguồn: opteonsolutions)

Phương pháp chiết trừ

Khái niệm

Phương pháp chiết trừ trong tiếng Anh tạm dịch là: Deduction method.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Qui trình

Các bước tiến hành thẩm định giá:

- Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá.

Cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lí, các yếu tố về hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. 

Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường.

Với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được qui định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

- Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Trong đó:

+ Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

+ Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

- Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Trong đó:

+ Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

+ Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

- Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như:

Điều kiện thanh toán; đặc điểm pháp lí; vị trí; diện tích; hình dạng; các yếu tố về hạ tầng kĩ thuật; hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất; theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. 

Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỉ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

(Tài liệu tham khảo: Thông tư 145/2016/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11)