Bản chất đầu tư condotel: Chưa chính thức nắm quyền sở hữu, khách hàng chỉ là mắt xích giúp chủ đầu tư huy động vốn

Vụ việc Dự án Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" đã gây một cú sốc cho giới đầu tư tài chính và bất động sản và là "phát súng nổ" đối với những người đã tham gia hợp tác đầu tư vào dự án này.

Những người đầu tư vào dự án Cocobay với kì vọng nhận lợi tức từ 8 - 12%/năm cùng quyền lợi hưởng các kì nghỉ ở khu tổ hợp giải trí du lịch được giới thiệu là bậc nhất khu vực này. Nếu mức lợi nhuận cam kết này được thực hiện, họ chỉ mất 10 năm để có thể nhận về phần vốn đầu tư của mình đồng thời có thêm những quyền lợi khác.

Thế nhưng, thực sự có "miếng bánh ngon từ trên trời rớt xuống" như vậy? Nếu như việc đầu tư là có cơ sở thì tại sao lại dễ dàng bị thất bại nhanh chóng như vậy, chỉ sau hai năm sau khi mở bán lần đầu. 

Và bản chất hoạt động đầu tư đối với loại hình condotel thực hiện như thế nào?

Chủ tịch CTCP Chứng khoán SSI Nguyễn Duy Hưng cho rằng: "Condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết của chủ đầu tư",  (trích đăng tải trên trang cá nhân).

Còn theo nhận định của ông Phan Lê Thành Long (hay còn gọi là chuyên gia Long Phan), một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán trên trang cá nhân: "Đầu tư condotel là một giao dịch tài chính thay vì là một giao dịch đầu tư thuần tuý."

Condotel: Mục đích cuối cùng là huy động vốn

Nguồn: Kênh Tài chính & Kinh doanh

Tại hình thức đầu tư này, chủ đầu tư công bố bán dự án condotel ra thị trường và đám đông khách hàng (hay còn gọi là nhà đầu tư) sẽ thực hiện đầu tư vào dự án.

Nhà đầu tư sẽ thanh toán tiền cho chủ đầu tư và đổi lại cam kết về ngày nghỉ và lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư, thường từ 8% đến 12%. Cam kết này được đảm bảo bằng dòng tiền cho thuê và khả năng tăng giá của bất động sản.

Để có được khoản tiền đầu tư, những khách hàng này có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau (tiền của cá nhân hoặc đi vay ngân hàng, vay người thân…)

Như vậy, đầu tư condotel thực chất là một giao dịch tài chính, huy động vốn từ đám đông và những nhà đầu tư (khách hàng) chỉ là một mắt xích giúp chủ đầu tư huy động vốn.

Rủi ro ở khắp nơi

Hiện tại, pháp lý vẫn còn lấn cấn về loại hình condotel, đây là một trong những rủi ro rất lớn đối với nhà đầu tư khi bỏ tiền vào condotel.

Trong giao dịch này, nhà đầu tư không thực sự sở hữu hay kiểm soát tài sản đầu tư của mình mà hoàn toàn phụ thuộc vào chủ đầu tư. Qua đó, nhà đầu tư chỉ là một kênh trung gian để huy động tài chính cho dự án.

Nếu xét đây là một hoạt động huy động vốn từ đám đông thì cũng không có bất kì hành lang pháp lí cụ thể nào để điều chỉnh để giảm thiểu rủi ro.

Thực tế cho thấy, lợi nhuận không dễ dàng kiếm ra như vậy, Chuyên gia Long Phan đưa ra hai rủi ro lớn mà các nhà đầu tư phải đối mặt:

Thứ nhất là tính thanh khoản tài sản tài chính thấp hơn rất nhiều những tài sản tài chính khác như cổ phiếu niêm yết hay trái phiếu. 

Thứ hai là tính chắc chắn của dòng tiền trong tương lai để thực hiện cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Nó phụ thuộc rất nhiều vào cách kiểm soát, vận hành và cách quản lí đầu tư trong tương lai.

Đồng thời phụ thuộc lớn vào các qui hoạch chung của Chính phủ liên quan đến condotel để cân bằng cung và cầu, nhằm tạo ra dòng tiền bù đắp cho các chi phí vốn mà nhà đầu tư đã phát sinh.

Ngoài ra, khi chủ đầu tư vẫn là người kiểm soát toàn bộ hoạt động dự án condotel, trong khi khách hàng chỉ có quyền chuyển nhượng quyền lợi kì nghỉ và lợi nhuận thì chủ đầu tư vẫn có thể phát hành trái phiếu, cổ phiếu để huy động vốn một lần nữa. Điều này làm gia tăng thêm rủi ro cho hoạt động của dự án.

Chốt lại, có thể nhận thấy thiếu hành lang pháp lí là vấn đề trọng yếu trong cái nhìn rủi ro của việc đầu tư vào condotel.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết bán căn hộ condotel mới xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2014 và là một hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng.

 Thực tế, condotel là sản phẩm xây dựng nên chủ đầu tư được phép bán một phần sản phẩm xây dựng này, luật không cấm nhưng lại thiếu những qui định để quản lí.

"Nhà đầu tư cá nhân cần ý thức được hành lang pháp lí cho condotel gần như không có, hợp đồng thỏa thuận không thể như mua bán căn hộ được, tức không có luật bảo vệ người tiêu dùng", Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty luật Basico, cho biết.

Thoả thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ là thoả thuận với mức ràng buộc pháp lí thấp, khi chủ đầu tư phá vỡ cam kết, ngay lập tức gặp vấn đề nan giải là không có cách nào giải quyết. 

Rủi ro là điều không thể tránh khỏi trong các quyết định tài chính, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ càng để biết rõ rủi ro mà mình có thể gặp phải trước khi "xuống tiền".