Nhà đất

'Vỡ trận' Cocobay Đà Nẵng: Với giá bán đến 55 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể đã thu hồi vốn, rủi ro lớn nhất thuộc về NĐT thứ cấp

10:53 | 26/11/2019

Chia sẻ

Cocobay Đà Nẵng trở thành "quả bom hẹn giờ" đầu tiên phát nổ, là bài học đắt giá cho những nhà đầu tư tin vào những cam kết lợi nhuận cao của các chủ đầu tư, bất chấp những cảnh báo vốn đã được các chuyên gia và giới luật sư đưa ra từ 2 năm trước.
co-co-2

Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đầu tiên tại Việt Nam chính thức mất khả năng thanh toán lợi nhuận cam kết. Ảnh: Cocobay Đà Nẵng.

Cam kết không dựa trên chế tài chắc chắn thì chỉ là quảng cáo

Với việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12% trong 8-12 năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, "chủ đầu tư dùng đây làm mồi, nhưng với nhà đầu tư thứ cấp họ lại xem đây là kì vọng".

Theo ông Châu, nhà đầu tư kì vọng rằng, sau khoảng 10 năm họ sẽ thu hồi vốn, đồng thời vẫn tiếp tục là chủ căn hộ. Thế nhưng, hệ thống pháp luật chưa có giải pháp để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết như trường hợp của Cocobay Đà Nẵng hiện nay.

Không chỉ các chuyên gia trong nước, giới chuyên gia và giám đốc các quĩ đầu tư lớn từ nước ngoài đến Việt Nam tham dự các hội nghị đầu tư cũng đã nhiều lần nhắc đến rủi ro của loại hình đầu tư này tại Việt Nam, loại hình đầu tư mà theo họ là sẽ quan sát và "chờ xem điều gì sẽ xảy ra".

Còn theo ý kiến của Luật sư Trần Minh Hải, nguyên tắc của mọi hoạt động đầu tư là lợi nhuận luôn luôn tỉ lệ thuận với rủi ro. Khi chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi suất rất cao, phải xem xét cam kết có dựa trên thỏa thuận hay chế tài chắc chắn hay không, nếu không nó chỉ là quảng cáo.

"Nhà đầu tư cá nhân cần ý thức được hành lang pháp lí cho condotel gần như không có, hợp đồng thỏa thuận không thể như mua bán căn hộ được, tức không có luật bảo vệ người tiêu dùng.

Với condotel, do không có hành lang pháp lí nên hợp đồng giữa các bên sẽ trở thành luật giữa các bên. Do vậy, nếu đã coi như thỏa thuận để quyết định đầu tư thì không nên coi thường thỏa thuận.

Bởi nếu không coi trọng sẽ dẫn đến trường hợp chủ đầu tư phá vỡ cam kết, ngay lập tức gặp vấn đề nan giải là không có cách nào giải quyết", Luật sư Trần Minh Hải chia sẻ.

Chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đã thu hồi vốn?

Theo Chủ tịch HoREA, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư tại dự án không bình đẳng. Bởi lẽ, nhà đầu tư thứ cấp là các cá nhân, hầu như không có đủ thông tin để đánh giá về tính khả thi của dự án, dẫn đến trường hợp bất cân xứng thông tin.

Ông Châu cho rằng, condotel là dự án du lịch nghỉ dưỡng, không phải nộp tiền sử dụng đất nên chi phí không cao bằng căn hộ cao cấp tại TP HCM. Trong khi đó, thời gian vừa qua chủ đầu tư đã bán căn hộ condotel ngang giá với căn hộ cao cấp ở TP HCM. Một căn hộ condotel có diện tích trên dưới 35 m2 nhưng đơn giá bán đến 55 triệu/m2.

Điều này có thể dẫn đến một suy đoán là chủ đầu tư gần như đã thu hồi được vốn trong giai đoạn huy động vốn của khách hàng. Như vậy, rủi ro về phía chủ đầu tư rất thấp nhưng rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp rất cao.

Giải pháp của chủ đầu tư thiếu cơ sở pháp lí

Trong 4 nhóm giải pháp phía chủ đầu tư dự án Cocobay đưa ra nhằm giải quyết vấn đề phá vỡ cam kết, khách hàng có thể lựa chọn chuyển đổi từ căn hộ không hình thành đơn vị ở (condotel) thành căn hộ được quyền ở (chung cư) với phí chuyển đổi dự kiến 15% trên giá mua BĐS theo HĐMB đã kí.

Ở góc độ pháp lí, Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico cho rằng giải pháp chủ đưa ra chỉ thể hiện thiện chí của chủ đầu tư.

Condotel và chung cư là hai mô hình hoàn toàn khác hẳn. Trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển condotel thành căn hộ chung cư thì chủ đầu tư cũng phải chuyển đổi lại dự án và mô hình quản lí.

Chung cư sẽ hoạt động theo Luật Nhà ở, như vậy chủ đầu tư hầu như sẽ không có quyền thương mại mà thay vào đó, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho ban quản trị…

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở chỉ đơn thuần điều tiết theo góc độ sinh hoạt, còn những vấn đề phân chia lợi nhuận, thuế, chính sách,... phát sinh từ mục đích kinh doanh chưa có hành lang pháp lí hỗ trợ. 

Thêm vào đó, trường hợp nhà đầu tư là người nước ngoài thì sẽ bị hạn chế trong việc sử dụng quyền sở hữu nhà.

Theo Luật sư Trần Minh Hải, cơ sở duy nhất để kết nối các bên chỉ là hợp đồng thỏa thuận giữa chủ đầu tư và những người tham gia đầu tư vào condotel.

Nếu nhà đầu tư thiết lập giao dịch với chủ đầu tư mà không lường trước được tình huống này xảy ra thì các giải pháp chủ đầu tư đưa ra trong trường hợp không thực hiện được, cuối cùng sẽ quay về thực hiện theo đúng hợp đồng thỏa thuận. 

Theo đó, quyền lợi có được bảo đảm hay không dựa trên thưởng phạt, bồi thường được thiết lập trên hợp đồng.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết, các địa phương như Nha Trang, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc cấp sổ đỏ, quyền sử dụng đất ở, ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở là trái Luật Đất đai.

Hiệp hội cho rằng, căn cứ Luật Đất đai hiện nay chỉ cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp là sở hữu có thời hạn theo thời hạn của dự án. 

Vấn đề này luật chưa qui định cụ thể nên chính quyền các địa phương không biết cách nào để giải quyết.

Ở Việt Nam, dự án condotel đầu tiên ra đời vào năm 2009 với tên gọi Havana Nha Trang. Vào thời điểm này, chủ đầu tư thực hiện nguyên tắc gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, giống như các condotel trên toàn cầu. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, từ năm 2014 trở lại đây mới xuất hiện tình trạng chủ đâu tư huy động vốn từ khách hàng dưới hình thức bán căn hộ condotel. 

Thực tế, condotel là sản phẩm xây dựng nên chủ đầu tư được phép bán một phần sản phẩm xây dựng này, luật không cấm nhưng luật thiếu những qui định để quản lí.

Trung tuần tháng 10/2016, Cocobay Đà Nẵng từng làm dậy sóng thị trường BĐS khi chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận tối thiểu là 12% mỗi năm và thời gian cam kết kéo dài 8 năm.

Dự án Cocobay Đà Nẵng do CTCP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư. Dự án có qui mô gần 31 ha với 1.591 căn hộ. Tổng mức đầu tư cho dự án 11.000 tỉ đồng.

Nguyên Ngọc