Tỉ lệ chi phí hoạt động (Operating Expense Ratio - OER) trong đầu tư bất động sản là gì? Công thức

Tỉ lệ chi phí hoạt động

Khái niệm

Tỉ lệ chi phí hoạt động trong tiếng Anh là Operating Expense Ratio, viết tắt là OER.

Trong bất động sản, tỉ lệ chi phí hoạt động là thước đo chi phí để vận hành một phần tài sản so với thu nhập mà tài sản đó mang lại.

Tỉ lệ chi phí hoạt động được tính bằng cách chia chi phí hoạt động của một tài sản (đã trừ đi khấu hao) cho tổng thu nhập do tài sản đó tạo ra, và được sử dụng để so sánh chi phí của các tài sản tương tự nhau.

Một nhà đầu tư nên sử dụng các cảnh báo (Red flag) như chi phí bảo trì cao hơn, thu nhập hoạt động hoặc các tiện ích có thể ngăn cản họ mua một tài sản cụ thể.

Tỉ lệ chi phí hoạt động lí tưởng nhất là nằm trong mức 60% - 80%, trong đó mức càng thấp thì càng tốt.

Công thức tính tỉ lệ chi phí hoạt động là:

             Tỉ lệ chi phí hoạt động = (Tổng chi phí hoạt động – Khấu hao) / Tổng thu nhập

Tỉ lệ chi phí hoạt động cho biết điều gì?

Tính toán tỉ lệ chi phí hoạt động trong một số năm có thể giúp nhà đầu tư nhận thấy xu hướng bất động sản nhờ vào chi phí hoạt động.

Nếu chi phí của một tài sản tăng hàng năm với tốc độ cao hơn thu nhập, thì tỉ lệ chi phí hoạt động cũng tăng theo hàng năm. Do đó, nhà đầu tư có thể mất nhiều tiền hơn khi anh ta muốn nắm giữ tài sản lâu hơn.

Phí quản lí tài sản, tiện ích, phí rác thải, bảo trì, bảo hiểm, sửa chữa, thuế tài sản và các chi phí khác được bao gồm trong tỉ lệ chi phí hoạt động.

Các chi phí hoạt động bổ sung mà các nhà đầu tư nên tính vào tỉ lệ chi phí hoạt động bao gồm phí quản lí tài sản, cảnh quan, phí luật sư, bảo hiểm cho chủ nhà và bảo hiểm tài sản cơ bản.

Tỉ lệ chi phí hoạt động thấp hơn thường có nghĩa là tài sản đang được quản lí hiệu quả và mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các nhà đầu tư, và thu nhập của tài sản ít hơn vẫn trang trải được chi phí vận hành và bảo trì.

Ví dụ về cách sử dụng Tỉ lệ chi phí hoạt động

Lấy một ví dụ, trong đó nhà đầu tư A sở hữu một tòa nhà chung cư và mang lại $65.000 tiền thuê mỗi tháng.

Nhà đầu tư cũng phải trả $50.000 cho các chi phí hoạt động bao gồm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, thuế, tiện ích,... Tòa nhà dự kiến sẽ bị khấu hao $85.000 trong năm nay.

Do đó, tỉ lệ chi phí hoạt động hàng năm có thể được tính như sau:

                                OER = [($50.000 * 12) - $85.000]/ ($65.000 *12) = 66%

Điều này có nghĩa là chi phí hoạt động chiếm khoảng 2/3 doanh thu được tạo ra bởi tài sản này.

Hạn chế của Tỉ lệ chi phí hoạt động

Có hai nhược điểm của tỉ lệ chi phí hoạt động đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Thứ nhất, vì nó không bao gồm giá trị thị trường của một tài sản nên tỉ lệ chi phí hoạt động không cho nhà đầu tư biết về giá trị tương đối của một tài sản tại thời điểm mua hoặc bán. Nó chỉ nói lên hiệu quả của việc hoạt động liên tục. Do đó, nên kết hợp tỉ lệ chi phí hoạt động cùng với chỉ số khác như lãi suất trần khi đánh giá đầu tư bất động sản.

Thứ hai, vì khấu hao được tính theo nhiều cách khác nhau, nên tỉ lệ chi phí hoạt động có thể được các nhà đầu tư khác tính theo một phương pháp kế toán khấu hao thuận lợi hơn. Từ đó cho ra nhận định không đúng đắn.

(Theo Investopedia)