Đổ tiền vào đâu trong cơn sốt đất?

Thủ phạm có phải chỉ do "cò đất"?

Liên quan đến cơn sốt đất đang diễn ra tại nhiều nơi, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho rằng, không loại trừ khả năng giới đầu cơ và môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch sân bay, khu đô thị, đường xá, cầu cảng,… để tung thêm các thông tin đồn thổi, khai thác hiệu ứng đám đông để làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá đất.

Đơn cử, khi có thông tin thành lập TP Thủ Đức, giá đất quanh khu vự này tăng lên chóng mặt. Cụ thể, trong quý II/2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 chỉ rơi vào khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán với giá 100 - 140 triệu đồng/m2.

Một nguyên nhân khác đến từ việc lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, đại dịch COVID-19 tiếp tục củng cố niềm tin của không ít nhà đầu tư rằng bất động sản là "hầm trú ẩn" an toàn và giá trị sẽ tăng theo thời gian, tiếp tục khiến cho có thêm nguồn tiền chuyển vào bất động sản nhằm "găm" đất hướng đến trung và dài hạn.

Ngoài ra, nhu cầu đất khu công nghiệp tăng cao cũng đòi hỏi cần phải có các khu dân cư phát triển xung quanh khu công nghiệp, khu kinh tế để phục vụ cho lượng lao động tại các khu vực này.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của cơn sốt thời gian gần đây có một phần do khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng 15 - 20%.

Nhu cầu về chỗ ở vẫn rất cao trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Do đó, nguồn cung chưa được cải thiện nhiều mà vẫn thiếu, nhất là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, đất nền.

Ngoài ra, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Đơn cử như lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và chuyển sang mua đất để giữ tiền. Nhu cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm đã khiến đất tăng giá mạnh. 

Đáng nói, giá đất nhiều khu vực tăng chóng mặt; trung bình tăng 10% sau một tháng và cục bộ có nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Lợi nhuận hấp dẫn đã khiến nhiều người bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.

Tại một số địa phương đã xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án để tạo sóng,...

Nguy cơ đổ vỡ thị trường

Bà Kim Ngọc nhận định, sốt đất có thể khiến nợ xấu tăng và làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là có thể trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng cao.

Với nhà đầu tư, họ có thể rất khó để tìm ra người mua lại bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung do dịch bệnh, vừa phải "chôn" vốn trong thời gian dài, vừa chịu áp lực lãi vay. Đến lúc đó thì nguy cơ họ mất khả năng trả nợ là rất cao, khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay.

Cũng theo vị chuyên gia này, sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án.

Sốt đất làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố "ma".

Thay vì chạy theo những cơn sốt đất, chuyên gia Colliers Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ vẫn rất tiềm năng và căn hộ tầm trung có mức giá dưới 60 triệu/m2 có thanh khoản khá ổn. 

Ngoài ra, đất nền cũng là phân khúc tạo lợi nhuận tương đối tốt. Sản phẩm đất nền giá hợp lý ở các khu vực lân cận TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vừa có sự cạnh tranh về giá, vừa dồi dào nguồn cung sẽ phần nào làm giảm chênh lệch vung cầu tại TP HCM.

"Đất nền, nhà phố giá dưới 10 tỷ đồng luôn được xem là kênh đầu tư hút vốn dài hạn vì tâm lý của người Việt cảm thấy an toàn hơn khi nắm giữ những tài sản hữu hình", bà Ngọc nhận định.