Bất động sản trong 'cơn điên' tăng giá và nỗi lo về bong bóng

"Cơn điên" tăng giá nhà, đất 

Thời gian gần đây, giá đất tại nhiều địa phương đều có xu hướng tăng, nhiều nơi còn có hiện tượng sốt ảo như Hớn Quản (Bình Phước), Gio Linh (Quảng Trị), Thiện Nghiệp (Phan Thiết), Quảng Yên (Quảng Ninh),...

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội, giá đất trong làng, xã tại Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức,… trong năm vừa qua đã tăng lên 25 - 30 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 50% so với năm 2019. Giá đất ở các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.

Tại TP HCM, kể từ sau thông tin sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố mới, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt.

Đơn cử, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, (quận 9), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 40% so với năm 2019).

Ở Đồng Nai, giá đất bình quân năm 2019 khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng; đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2,...

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng trong hai tháng đầu năm 2021. Trong đó, có những khu vực, dự án, giá đã tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Theo phân tích của Bộ Xây dựng, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án.

Bình quân tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Ở các khu vực ngoại thành, nông thôn, giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn. Còn ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành.

Vừa qua, UBND các tỉnh, thành phố đã ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024.

Nhiều địa phương cũng đã có quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

Theo Bộ Xây dựng, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% của các địa phương làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5 - 5%.

Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường. Lúc đó, việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp.

Việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 1/1/2020); các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.

Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây cũng chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua.

"Mặc dù vậy, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu", Bộ Xây đánh giá.

Đâu là nguyên nhân?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), giá cả nhà ở được hình thành trên cơ sở các quy luật khách quan của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu.

Ngoài ra, giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ "cần bán" hoặc "cần mua". 

Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này lo ngại, hiện nay nhiều trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng "bong bóng", hoặc đang bị tác động bởi các chiêu thức làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng giá ảo, khiến cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở.

Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau. Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu cũng là một yếu tố.

Cùng với đó, hàng loạt nguyên nhân được viện dẫn như do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh.

Giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.

Bên cạnh đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

Trên phương diện vĩ mô, TS. Phạm Thế Anh, Kinh tế trưởng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, giá hàng hóa thế giới đảo chiều cộng với lượng tiền lớn trong nền kinh tế là các yếu tố có thể kích hoạt lạm phát bất cứ lúc nào, đặc biệt là khi các hoạt động kinh tế sôi động trở lại (tốc độ lưu chuyển tiền tăng lên).

Tăng trưởng cung tiền cao cũng chính là nguyên nhân gây lạm phát giá tài sản, đặc biệt là nhà đất. 

Nỗi lo về bong bóng 

Thực trạng giá đất tăng nhanh hay những cơn sốt đất hình thành cũng làm dấy lên nỗi lo về bong bóng. Theo các chuyên gia, các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế.

Theo nhận định của ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, bong bóng bất động sản được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát nhưng hiện nay các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu và nhu cầu đang tăng.

Vị chuyên gia này cho rằng, sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát mà hoàn toàn trong vùng an toàn.

Cũng theo ông Matthew Powell, giá nhà và giá đất phụ thuộc vào các tác nhân của thị trường, cung và cầu đều có các chức năng riêng. Vì vậy, không cần thiết phải có cách nào để kéo giá của bất động sản xuống.

"Việc quản lý tốt các chính sách đất đai, chính sách về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như nguồn cung nhà ở, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp giữ vai trò trọng tâm. 

Để có thể điều chỉnh giá nhà thì cần có thêm nguồn cung và cách tiếp cận, thay vì cố tình thâu tóm và hạ giá nhà ở, đây là việc rất khó có thể thực hiện", Giám đốc Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Mới đây nhất, Bộ Xây dựng cũng cho biết thời gian tới, Bộ sẽ tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường bất động sản, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch để làm giá, đẩy giá bất động sản lên cao.