Đầu tư bất động sản thế nào trong bối cảnh nhiều rủi ro để không ôm 'bom nợ'?

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong ngắn hạn khi lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu.

Trong khi đó, nền kinh tế toàn cầu đang có nhiều bất ổn, lạm phát gia tăng, dòng tiền rẻ không còn,… khiến tâm lý của nhiều nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng.

Theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, bất động sản luôn chịu tác động của những yếu tố sau: Vĩ mô, quy hoạch, kết cấu hạ tầng, chính sách, pháp lý, thị trường vốn, quan hệ cung cầu - giá cả,…

Năm 2022 - 2023, kinh tế thế giới đang đối mặt với rất nhiều rủi ro và thách thức. Cụ thể là các yếu tố bất định gia tăng (do chiến tranh, dịch bệnh...); giá cả, lạm phát còn ở mức cao và rủi ro tài chính tăng (lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ tăng...). Bên cạnh đó, biên lợi nhuận của doanh nghiệp giảm; đà phục hồi kinh tế giảm (dự báo giảm khoảng 3% năm 2022 và 2,5 - 2,7% năm 2023).

Song, theo chuyên gia, trong nguy có cơ, kinh tế Việt Nam đang phục hồi nhanh và tương đối ổn định, lạm phát được kiểm soát. Ngoài ra, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội năm 2022 - 2023; đầu tư công đang được đẩy mạnh.

Ông Lực đánh giá, tỷ giá vẫn đang được giữ tốt. Ngân hàng lo lạm phát, thanh khoản giảm, dòng tiền đầu vào không tăng được nên gần đây đã tăng cường kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản. Cùng với đó, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt hơn.

Tuy nhiên, một điểm tích cực là Thủ tướng đã ký Nghị định 65 sửa đổi, bổ sung Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch đang được quan tâm, đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược, đầu tư công được thúc đẩy. Pháp lý đã và đang được tháo gỡ như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được nghiên cứu sửa đổi,…

“Trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư cần đa dạng hóa, sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, hạn chế tâm lý đám đông; tích lũy kiến thức, kinh nghiệm. Đồng thời, cần chuyên nghiệp hơn, đầu tư qua tổ chức trung gian nhiều hơn, đầu tư trung và dài hạn thay vì ngắn hạn, lướt sóng”, ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, giá trị tài sản là yếu tố nhà đầu tư sẽ để ý, nhưng đừng quên tính thanh khoản khi tài sản đóng băng. Ở góc nhìn kinh tế học, đã làm kinh tế thì không thể không có rủi ro nhưng đừng quên tính thanh khoản là vô cùng quan trọng.

Chuyên gia lấy ví dụ, trong giai đoạn bất động sản đóng băng, người có nhiều bất động sản cũng trở thành người nghèo vì có nhiều đất đai nhưng không thể thanh khoản.

Không nên bỏ hết trứng vào một giỏ

Dưới góc nhìn của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, các nhà đầu tư Việt Nam rất khác các nhà đầu tư nước ngoài ở chỗ, họ thường muốn tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận, có nghĩa họ thường bỏ hết tiền vào kênh mà họ thấy có lời nhiều nhất.

Tuy nhiên, họ thường không có khái niệm về dòng tiền, tức là không duy trì nguồn thu nhập đều đặn. Và thường những ai đã đầu tư vào bất động sản sẽ rất ít khi nhảy sang các ngành khác, trừ một số người đã biết chơi chứng khoán từ trước đó.

“Những nhà đầu tư bất động sản cứ dồn từng miếng nhỏ thành một miếng lớn và tập trung tối đa hóa lợi nhuận. Nhìn sang nước ngoài, giả sử một người có 30 – 40 tỷ đồng, họ sẽ mua vài căn hộ để cho thuê lấy tiền chi tiêu mỗi tháng, rồi mua thêm vài mảnh đất, rồi đầu tư chứng khoán, tiền gửi ngân hàng cũng ít nhất có một vài tỷ để thanh khoản. Đôi khi họ không trực tiếp đầu tư mà có thể thuê một bên tư vấn tài chính để quản lý danh mục. Họ an toàn ở chỗ lúc nào họ cũng có tiền mặt, có chứng khoán, có bất động sản khai thác,…

Nhưng các tiểu gia và đại gia của Việt Nam thường dồn hết tiền vào một kênh, lợi nhuận có thể lên tới 30 – 40% một tháng. Vì thế, trong giai đoạn hiện nay, có nhiều người rất dễ bị “tăng xông”, sống trên đống tài sản nhưng không thấy vui”, chuyên gia nói.

Do đó, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra lời khuyên, với những người dưới 30 tuổi có thể lựa chọn kênh chứng khoán và xác định nếu mất tiền có thể làm lại. Nhưng qua 30 tuổi, nếu tài chính có khoảng 1 – 2 tỷ thì nên phân bổ sang các kênh khác như bất động sản, vàng và trong tài khoản luôn phải có ít nhất vài chục triệu đồng. Cách thức này tốt hơn rất nhiều so với việc chỉ “ôm” nguyên bất động sản.

“Nếu cách đây 2 - 3 năm, một số người biết đa dạng hóa danh mục đầu tư thì đã không lâm vào tình cảnh như lúc này. Đầu năm 2022, rất nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013 nhưng hiện nay, theo quan sát, tình hình tài chính của những người này đã giống với năm 2013 tới 70%”, chuyên gia nhận định.