Bất động sản có thực sự tăng giá khi lạm phát cao?

Lạm phát có khi là kẻ thù của BĐS

Theo số liệu được công bố từ ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, giá xăng tiếp tục tăng 45,3% và đóng góp 1,63% vào đà tăng của chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong tháng 2. Cùng với đó, giá gas tăng 18,64% và đóng góp 0,27% vào đà tăng CPI. Trong khi trước đó ở tháng 1, giá xăng, dầu tăng 5,8% và đóng góp 0,21% vào đà tăng CPI.

Với diễn biến của những chỉ số trên, CEO AFA Capital đánh giá mục tiêu lạm phát 4% trong năm nay khá thách thức bởi trong rổ hàng hóa còn nhiều sản phẩm khác như các chế phẩm từ xăng, dầu và hoạt động xuất nhập khẩu cũng là yếu tố tác động đến lạm phát.

Trước những rủi ro về lạm phát, thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều thông tin nhà đầu tư truyền tai nhau mua bất động sản (BĐS) và xem đây là kênh trú ẩn an toàn trong trường hợp lạm phát cao xảy ra.

Thực tế trong ba tháng đầu năm, thị trường BĐS có sốt nóng nhưng chỉ diễn ra cục bộ. Cùng thời điểm này ở năm ngoái, thị trường BĐS cũng có hiện tượng sốt đất ảo, theo nhận định của ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam.

Để hình dung rõ hơn về mối liên hệ giữa lạm phát và thị trường BĐS, ông Phan Lê Thành Long phân tích dữ liệu cụ thể ở những đợt tăng, giảm giá BĐS trong hơn 10 năm qua tại Việt Nam.

Ở giai đoạn 2009 - 2010, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, giá BĐS tăng nóng và có hiện tượng tiền được rút từ kênh chứng khoán sang mua BĐS.

Trong khi đó, CPI - chỉ số phản ánh lạm phát tại Việt Nam - vào thời điểm này rơi xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Điều này cho thấy giá BĐS biến động ngược chiều với lạm phát.

Đến giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát tăng 2 con số và đạt mức tăng mạnh nhất trong vòng 10 năm, đỉnh điểm là CPI năm 2011 tăng 18,75% so với năm 2010. Lãi tiền gửi huy động dao động 18,5-21,5% và lãi vay lên đến 25-30%.

Nợ xấu tại các ngân hàng tăng vọt, trong đó nợ xấu nằm trong BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Thị trường BĐS ở trạng thái đóng băng và giá nhà đất giảm mạnh.

Ông Phan Lê Thành Long dẫn chứng, một căn chung cư hạng sang tại trung tâm Hà Nội có giá bán thứ cấp 2.000 USD (tương đương 35 triệu đồng/m2), giá bán lại sau một năm chỉ còn 25-28 triệu đồng/m2. Thời điểm này có rất nhiều người bị kẹt ở BĐS.

Giai đoạn gần nhất là vào năm ngoái, nhiều người cho rằng giá BĐS tăng mạnh kéo theo lạm phát cao. Trong khi thực tế, CPI chỉ tăng 1,47%, tức lạm phát ở mức rất thấp.

Từ những phân tích trên, ông Phan Lê Thành Long cho rằng chưa có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá BĐS.

"Người mua BĐS cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là 'kẻ thù' của BĐS, khiến BĐS đóng băng, giá giảm, kẹt vốn", ông Long nhận định.

4 yếu tố tác động đến tăng giá BĐS

Cũng theo Giám đốc CMA Australia tại Việt Nam, giá BĐS, đặc biệt tại thị trường Việt Nam chịu tác động bởi 4 yếu tố chính.

Thứ nhất là tín dụng ngân hàng. Tín dụng dồi dào, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá BĐS tăng mạnh. Giai đoạn từ năm 2020 đến quý I năm nay là minh chứng rõ nhất.

5 năm gần đây (2016-2021), lãi suất ở mức thấp, trong đó nền kinh tế có chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 nên chính sách tiền tệ được nới lỏng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng nắn dòng tín dụng khỏi những lĩnh vực rủi ro như BĐS nhưng cuối cùng xét theo tổng thể nền kinh tế, tín dụng tốt mới là nền tảng cho BĐS tăng trưởng.

Thứ hai là thu nhập dân cư. Xét cho cùng, người có nhu cầu ở là người ở cuối chuỗi giá trị BĐS. Bình quân thu nhập người dân Việt Nam tăng 30%, trong đó có tầng lớp thu nhập tăng rất mạnh trong 5 năm vừa qua và tác động đến giá BĐS.

Mặt khác, BĐS không phải là hàng hóa ngắn hạn có thể mua, bán trong vòng vài tháng (không bao gồm nhà đầu cơ). Thị trường BĐS có tính chu kỳ và cần có thời gian tích luỹ để người dân có tiền mua nhà và hạ tầng (yếu tố thứ ba) có thời gian để thay đổi. Đây là những yếu tố cơ bản để giá BĐS tăng trưởng bền vững.

Muốn biết khả năng tăng giá của một mảnh đất ở khu vực xa xôi, hẻo lánh cần đánh giá hạ tầng xung quanh mảnh đất đó trong vòng 3-5 năm tiếp theo, ông Phan Lê Thành Long ví dụ.

Ông Long cho rằng, dù thế nào giá BĐS cũng phải phản ánh giá trị mà BĐS tạo ra. Khi hạ tầng được cải thiện, giá sẽ tăng vì BĐS mang lại cho chủ sở hữu giá trị từ ở đến kinh doanh, cho thuê. Hạ tầng cải thiện tạo điều kiện giá BĐS tăng bền vững, không phải tăng ảo như trên truyền thông hay do môi giới đẩy giá.

Yếu tố cuối cùng là tính khan hiếm. Giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt.

"Có ý kiến trái chiều cho rằng nhiều khách hàng bỏ ra số tiền lớn mua nhà ở những khu này để rồi chỉ được xây ba tầng, không thể lên 7-8 tầng để cho thuê những tầng dưới.

Trong khi đó, giá nhà ở đây tăng 3-4 lần trong hơn một năm vừa qua nhưng chủ nhà vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế, những khu biệt thự này có rất ít giao dịch và giá tăng do tính khan hiếm", ông Long nói.

Thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là "kẻ thù" của BĐS, khiến BĐS đóng băng, giá giảm, kẹt vốn chứ không hề tăng giá như nhiều người nghĩ. (Ảnh minh họa: Hà Lê).

Giá bất động sản có luôn luôn tăng?

Theo chia sẻ của ông Long, hầu hết người dân đều cho rằng giá BĐS luôn tăng, điều này rất đúng trong dài hạn. Nếu chúng ta nhìn câu chuyện trên 10 năm, 20 năm, thậm chí trên 30 năm qua đều thấy điều này.

Tuy nhiên trong ngắn hạn, điều này không chắc chắn, điển hình như giá BĐS giảm trong giai đoạn 2011-2015 do ảnh hưởng khủng khủng kinh tế toàn cầu, thu nhập người dân giảm và tín dụng ngân hàng giai đoạn này hạn chế, thanh khoản cạn, nợ xấu tăng cao.

Vào năm 2011, giá nhà sơ cấp tại một số khu đô thị dao động 28-29 triệu đồng/m2 thì đến năm 2013 chỉ còn 17 triệu đồng/m2 và giá nhà giảm 20-30% trong giai đoạn này.

Không chỉ ở Việt Nam, khi Trung Quốc áp dụng chính sách "ba lằn ranh đỏ" thì giá nhà tại quốc gia này cũng giảm ngay lập tức. Do vậy, giá BĐS vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Mặt khác, những phân khúc khác nhau sẽ có biến động giá khác nhau. Câu chuyện tăng giá biệt thự do ông Long dẫn chứng ở trên là một minh chứng.