Đang nắm trong tay vài bất động sản nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn không vui, vì sao?

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu có nhiều bất ổn, lạm phát gia tăng tại nhiều quốc gia, dòng tiền rẻ không còn,… tâm lý của không ít nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng.

Chính sách tiền tệ ngày càng có xu hướng thắt chặt hơn khi cung tiền giảm và mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trên cả thị trường liên ngân hàng và thị trường 1. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thanh khoản ngành bất động sản đang yếu và có nguy cơ tiếp tục sụt giảm trong thời gian tới. Đáng chú ý, thị trường trong năm 2023 - 2024 đối mặt với rủi ro lớn đến từ đáo hạn nợ trái phiếu. Theo thống kê của SSI Research, trong hai năm tới, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lên tới gần 250.000 tỷ đồng, sẽ tác động tới ngành địa ốc và ngành ngân hàng.

Một chuyên gia trong ngành nhận định, thị trường bất động sản năm nay đã bắt đầu ngấm đòn và một trong những lo ngại là rủi ro tài chính. Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng, kéo theo nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp trong nước cũng tăng lên. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn mất cân đối dòng tiền dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Thị trường bất động sản chững lại, trong khi tín dụng bị kiểm soát chặt và lãi suất tăng lên cũng ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Bởi việc bán bớt tài sản để cơ cấu lại danh mục là không hề dễ khi không có dòng tiền mua mới và thanh khoản.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đã có những chia sẻ xoay quanh vấn đề này tại Tọa đàm “Thị trường chứng khoán 2023: Xu thế mới, lựa chọn mới” diễn ra sáng nay 27/9.

Với kinh nghiệm 20 năm “chinh chiến” trên thị trường, chuyên gia cho biết đã gặp rất nhiều nhà đầu tư, từ những người chỉ có vốn liếng vài trăm triệu cho đến những lãnh đạo doanh nghiệp có tiếng. Qua đó, ông nhận thấy, những người giàu (các tiểu gia của Việt Nam trở lên, tức những người có khoảng 10 tỷ đồng trở lên) dường như rất khác với những người giàu tại Mỹ (những người khoảng 1 triệu USD trở lên).

Ông Hiển phân tích, các nhà đầu tư Việt Nam thường muốn tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận, có nghĩa họ thường bỏ hết tiền vào kênh mà họ thấy có lời nhiều nhất. Tuy nhiên, họ thường không có khái niệm về dòng tiền, tức là không duy trì nguồn thu nhập đều đặn. Và thường những ai đã đầu tư vào bất động sản sẽ rất ít khi nhảy sang các ngành khác, trừ một số người đã biết chơi chứng khoán từ trước đó.

“Những nhà đầu tư bất động sản cứ dồn từng miếng nhỏ thành một miếng lớn và tập trung tối đa hóa lợi nhuận. Nhìn sang nước ngoài, giả sử một người có 30 – 40 tỷ đồng, họ sẽ mua vài căn hộ để cho thuê lấy tiền chi tiêu mỗi tháng, rồi mua thêm vài mảnh đất, rồi đầu tư chứng khoán, tiền gửi ngân hàng cũng ít nhất có một vài tỷ để thanh khoản. Đôi khi họ không trực tiếp đầu tư mà có thể thuê một bên tư vấn tài chính để quản lý danh mục. Họ an toàn ở chỗ lúc nào họ cũng có tiền mặt, có chứng khoán, có bất động sản khai thác,…

Nhưng các tiểu gia và đại gia của Việt Nam thường dồn hết tiền vào một kênh, lợi nhuận có thể lên tới 30 – 40% một tháng. Vì thế, trong giai đoạn hiện nay, có nhiều người rất dễ bị “tăng xông”, sống trên đống tài sản nhưng không thấy vui”, chuyên gia nói.

Do đó, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra lời khuyên, với những người dưới 30 tuổi có thể lựa chọn kênh chứng khoán và xác định nếu mất tiền có thể làm lại. Nhưng qua 30 tuổi, nếu tài chính có khoảng 1 – 2 tỷ thì nên phân bổ sang các kênh khác như bất động sản, vàng và trong tài khoản luôn phải có ít nhất vài chục triệu đồng. Cách thức này tốt hơn rất nhiều so với việc chỉ “ôm” nguyên bất động sản.

“Nếu cách đây 2 - 3 năm, một số người biết đa dạng hóa danh mục đầu tư thì đã không lâm vào tình cảnh như lúc này. Đầu năm 2022, rất nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013 nhưng hiện nay, theo quan sát, tình hình tài chính của những người này đã giống với năm 2013 tới 70%”, chuyên gia nhận định.