Nhà giá cao ngày càng khó bán

Bà Hạnh (58 tuổi, TP HCM) mua căn 70 m2 tại một dự án cao cấp ở khu Đông cuối năm 2025 với giá hơn 10 tỷ đồng, chưa kể 250 triệu tiền chênh lệch. Bà dự tính lướt sóng, bán lại lúc giá tăng. Nhưng đến nay khi cần thu hồi vốn, bà vẫn chưa tìm được người mua dù chấp nhận hạ giá về mức gốc và cắt lỗ khoản tiền chênh.

"Khách hỏi khá nhiều, nhưng đến lúc biết giá hơn 140 triệu đồng một m2 thì họ cân nhắc", bà nói.

Theo bà Hạnh, giá căn hộ tại dự án đã đắt thêm khoảng 20-25% qua các đợt mở bán trong giai đoạn 2024-2025. Nhưng đến thời điểm bàn giao, lãi suất tăng cao khiến thanh khoản giảm, người mua thứ cấp trở nên thận trọng trước tài sản có giá trị lớn.

Không chỉ hàng sơ cấp, những căn hộ đã qua sử dụng có giá cao cũng gặp khó khi sang tay. Anh Hải (43 tuổi, TP HCM) mua căn hộ khoảng 120 m2 tại một dự án cao cấp ở Thủ Đức với giá 14,5 tỷ đồng năm 2024. Sau gần hai năm khi cần bán, anh rao quanh giá mua, nhưng nhiều tháng qua vẫn chưa tìm được khách.

Anh Hải cho biết, phần lớn khách hỏi mua là để ở, ngân sách có hạn và không muốn vay thêm quá nhiều khi lãi suất còn cao. "Khách có tiền nhưng không đủ mua căn 14-15 tỷ đồng, còn vay thêm 5-6 tỷ thì họ không dám. Nhiều người chuyển sang tìm căn nhỏ hơn hoặc dự án khác vừa túi tiền", anh nói.

Ghi nhận từ một số sàn môi giới tại TP HCM cho thấy nửa đầu năm nay lượng giao dịch nhà đất giảm 50-60% so với cùng kỳ, nhất là ở dòng sản phẩm cao cấp, giá trên trăm triệu đồng mỗi m2.

Theo đại diện các sàn, khách mua hiện chủ yếu tìm căn hộ giá 50-80 triệu đồng mỗi m2 và chỉ muốn vay khoảng 30% giá trị tài sản. Với căn 10-15 tỷ đồng, ngay cả người có sẵn 4-5 tỷ cũng phải vay thêm 50-70%. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi 12-14% một năm, ít người muốn gánh khoản vay lớn, nên chuyển sang dòng sản phẩm giá rẻ hơn.

"Giá càng cao, tập khách càng hẹp vì lúc này không ai muốn vay quá nhiều", lãnh đạo một sàn môi giới cho hay.

Sự thận trọng này cũng thể hiện ở cả thị trường sơ cấp. Báo cáo quý II của One Mount Group cho thấy các dự án giá 60-120 triệu đồng mỗi m2 chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%. Trong khi đó, giao dịch của nhóm căn hộ trên 120 triệu đồng một m2 chỉ quanh 20%.

Dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản Savills cũng cho thấy, 80% nguồn cung căn hộ tại TP HCM trong quý vừa qua có giá trên 120 triệu đồng một m2, trong khi phân khúc trung cấp lên tới 90 triệu. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, giảm 8 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu do dòng sản phẩm cao cấp bán chậm.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, lãi suất là yếu tố tác động đến thanh khoản nhưng điểm nghẽn lớn hơn nằm ở mặt bằng giá. Phần lớn nguồn cung hiện nay thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền lại khan hiếm. Nhu cầu vẫn có, nhưng người mua chỉ tìm sản phẩm phù hợp tài chính và giảm tỷ lệ vay.

Cùng quan điểm, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhìn nhận người mua đang chuyển từ tâm lý đầu tư sang ưu tiên nhu cầu ở thực. Thanh khoản thị trường vì vậy sẽ tiếp tục dồn vào phân khúc trung cấp, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo.

Mặt bằng giá cao cũng đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa nguồn cung và sức mua. Nhu cầu mua nhà không biến mất, nhưng tập trung vào một vùng giá thấp hơn so với phần lớn nguồn cung mới. Khi sản phẩm vượt quá khả năng chi trả, mỗi lần giá đi lên, nhóm khách hàng có thể xuống tiền lại thu hẹp.

Các chuyên gia cho rằng, các chính sách hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ từ chủ đầu tư có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Nếu mặt bằng giá tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, thời gian tìm khách mua trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp sẽ còn kéo dài.