Cầu bất động sản (Real Estate Demand) là gì?

Cầu bất động sản (tiếng Anh: Real Estate Demand) là tổng số lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất mà người mua muốn chiến hữu theo các mức giá trên thị trường.

Cầu bất động sản (Real Estate Demand)

Cầu bất động sản trong tiếng Anh là Real Estate Demand.

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.

Phân biệt Cầu và Nhu cầu về bất động sản

Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất động sản để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình.

Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một người có nhu cầu về sở hữu nhiều dạng bất động sản khác nhau và nhu cầu này của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội.

Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường có một sự khác biệt khá lớn về qui mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mô lớn trên phạm vi rộng tất cả các đối tượng.

Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất để đầu cơ kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu xuất hiện trên thị trường.

Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.

Điều kiện xuất hiện của Cầu bất động sản

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự mãn bằng cách

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyền thành cầu trên thị trường.

- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời.

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung, và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.

Các loại cầu về bất động sản

Cầu về bất động sản có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường bất động sản.

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình bất động sản khác.

Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là chủ yếu trong thị trường bất động sản.

Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá thành nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.

Các nhân tố tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động sản

- Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm số lượng gia đình độc lập gia tăng dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên.

Sự gia tăng dân số không những làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, thương mại, du lịch, văn hóa, giáo dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các khu vực trung tâm.

- Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai, giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu về đất đai.

Cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều.

Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng mục đích sử dụng khác nhau. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống.

- Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi bản chất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà với chức năng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ…

- Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản.

(Tài liệu tham khảo: Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác - Lênin, NXB Chính trị Quốc Gia)

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Thị trường bất động sản (Real estate market) là gì? Đặc điểm và yêu cầu đối với thẩm định viên