Ai vung tiền 'gom đất' khi các công ty bất động sản Trung Quốc không còn mặn mà?

Chính quyền tự bỏ tiền mua đất xây bất động sản

Nhìn bề ngoài, cuộc đấu giá đất gần đây tại thành phố Nhật Chiếu của Trung Quốc dường như vẫn bình thường. Các doanh nghiệp trả giá thầu 4 lần, đẩy giá khu đất tăng 11% lên 170 triệu USD.

Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ lưỡng, công chúng sẽ thấy một điều đáng chú ý. Các đề nghị đấu giá đều được đưa ra bởi một tổ chức tài chính thuộc sở hữu của chính quyền Nhật Chiếu, tức là thành phố này đang bán đất cho chính họ.

Trên khắp Trung Quốc, các chương trình huy động vốn của chính quyền địa phương (LGFV) đang dần thế chỗ loạt công ty bất động sản nặng nợ để trở thành những đơn vị mua đất lớn nhất. Điều này đang làm dấy lên những lo ngại mới về khả năng thanh toán khối nợ đang đâu đó khoảng 8.400 tỷ USD của các LGFV, Bloomberg cho hay.

Theo công ty tư vấn China Index Holdings, tại 9 trong tổng 21 thành phố lớn của Trung Quốc có lượng giao dịch bán đất lớn trong hai tháng cuối cùng của năm 2021, ít nhất một nửa số lô đất đã được các LGFV mua lại. Thậm chí, một số giao dịch trị giá hàng tỷ USD.

LGFV tham gia mua đất có thể giúp ngăn chặn tình trạng sụt giảm doanh số bán đất, đồng thời mang lại nguồn thu mà chính quyền các địa phương đang rất cần. Tuy nhiên, việc này có nguy cơ làm trầm trọng thêm các rủi ro của LGFV - những người đi vay phi tài chính lớn thứ hai trên thị trường nước ngoài và lớn nhất tại Trung Quốc.

Ông Fu Yuqing, quản lý danh mục đầu tư của quỹ trái phiếu HSBC Jintrust Stable Income Bond Fund, cho hay: "Việc mua đất sẽ buộc các LGFV phải tăng cường đi vay và tăng tỷ lệ đòn bẩy. Thật không dễ dàng gì để giảm bớt khối nợ về sau".

Phương tiện vay nợ từ khủng hoảng tài chính

LGFV bắt đầu xuất hiện tại đất nước tỷ dân từ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, khi chính quyền các địa phương không được đi vay. Các LGFV đã mạnh dạn khai thác thị trường trái phiếu và vay nợ ngân hàng để tài trợ cho các dự án cầu công, tàu điện ngầm trên khắp Trung Quốc.

Theo thời gian, khối nợ của các LGFV liên tục phình to, song việc xác định một con số cụ thể lại khá khó vì các khoản nợ của nhóm này thường nằm ngoài bảng cân đối kế toán của chính quyền địa phương.

Trước cơn sốt mua đất gần đây, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính khối nợ của các LGFV vào năm 2020 là khoảng 39.000 tỷ nhân dân tệ (tương đương 6.200 tỷ USD). Goldman Sachs đưa ra mức 53.000 tỷ nhân dân tệ (khoảng 8.400 tỷ USD), tương đương một nửa GDP của Trung Quốc.

Bloomberg nhấn mạnh, các LGFV là một rủi ro tiềm ẩn của thị trường tín dụng Trung Quốc trong nhiều năm qua, nhưng lời đảm bảo ngầm từ các chính quyền địa phương đã giúp những công ty này tránh được nguy cơ vỡ nợ trái phiếu công cũng như thu hút thêm nhà đầu tư.

Mặc dù Bắc Kinh không coi lời đảm bảo từ địa phương như một bằng chứng pháp lý, kỳ vọng rằng chính quyền sẽ giải cứu các LGFV đang gặp khó khăn đã khiến nhiều công ty xếp hạng tín dụng đánh giá trái phiếu của các LGFV tương đương mức đầu tư.

Ngay cả trong đợt sa sút của thị trường trái phiếu thời gian qua, vốn được kích hoạt bởi vụ vỡ nợ của Evergrande Group và một số công ty địa ốc khác, trái phiếu của các LGFV vẫn trụ vững. Theo chỉ số iBoxx, một thước đo các trái phiếu nước ngoài do LGFV phát hành đang dao động gần mức kỷ lục của tháng 12 năm ngoái.

Khối nợ ẩn đe dọa nền kinh tế Trung Quốc

Tuy nhiên, rủi ro vẫn đang gia tăng. Các LGFV đang "chốt đơn" đất ngay khi giá đất lao dốc và thị trường bất động sản chững lại đáng kể. Doanh thu từ việc bán đất đã giảm 4 tháng liên tiếp, giáng một đòn đau vào chính quyền các địa phương phụ thuộc vào hoạt động mua bán đất để tài trợ cho khoảng 40% ngân sách.

Nếu các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc tiếp tục hờ hững với các dự án mới, các LGFV có thể bị kẹt lại với hàng loạt lô đất trống, Bloomberg cảnh báo.

Mặc dù việc đấu thầu đất như vừa diễn ra ở Nhật Chiếu không thực sự phổ biến ở nền kinh tế tỷ dân, rõ ràng là các LGFV đang gia tăng chi tiêu.

Theo Giám đốc cấp cao Yan Yuejin tại Viện Nghiên cứu và Phát triển E-home, các LGFV đã mua khoảng 30% trong tổng số lô đất được chào bán trên toàn quốc trong những tháng gần đây và 50% là tại các quận nhỏ.

Chẳng hạn, Shenzhen Metro Group - công ty phát hành LGFV lớn nhất của tỉnh Quảng Đông, đã chi khoảng 18 tỷ nhân dân tệ để mua 5 trong 11 lô đất được bán đấu giá vào tháng 11 năm ngoái. Chi tiêu mua đất của Shenzhen Metro trong năm 2021 đã vượt quá tổng doanh thu năm 2020.

Tương tự, công ty Jiangsu Wuzhong Economic Technology Development Group tại Tô Châu cũng đã đấu thầu hai lô đất ở phía đông thành phố với tổng giá trị khoảng 5,4 tỷ nhân dân tệ.

Trong tương lai, các LGFV sẽ phải đối mặt với rủi ro tái cấp vốn khi Bắc Kinh tìm cách giảm bớt khối nợ ẩn của chính quyền các địa phương. Năm nay, các LGFV sẽ phải xoay xở khoảng 376 tỷ USD trái phiếu đáo hạn, phần lớn là ở thị trường trong nước, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp.

Các tổ chức tài chính cũng đang thận trọng hơn, khi mà vay nợ của các LGFV hiện tương đương khoảng 37% tổng khoản vay tại các đơn vị này. Đầu năm nay, ít nhất 5 ngân hàng nhà nước đã áp dụng các hạn chế mới đối với khoản vay của những LGFV yếu kém hơn.

Ông Freddy Wong, trưởng bộ phận thu nhập cố định khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại công ty quản lý đầu tư Invesco, cho biết doanh số bán đất sụt giảm và kế hoạch hạn chế nợ ẩn của Bắc Kinh có thể đẩy một số LGFV đang đuối sức vào cảnh khó khăn trong năm nay.