Giới chuyên gia vẽ cái kết cho thị trường bất động sản Trung Quốc

Cuộc trấn áp của chính phủ Trung Quốc đối với lĩnh vực bất động sản hiện chưa có dấu hiệu dừng lại, khi mà giới chức địa phương vẫn đang tìm cách giảm nguy cơ xảy ra khủng hoảng tài chính trong nước.

Câu hỏi quan trọng bây giờ là thị trường bất động sản lớn nhất thế giới sẽ như thế nào sau khi Bắc Kinh xong việc và liệu chính phủ Trung Quốc có thể lèo lái nền kinh tế tránh được một cú "hạ cánh" đau đớn hay không.

Các chuyên gia dự đoán, thời kỳ mà giá nhà đất cao ngất ngưỡng và các ông trùm địa ốc tất bật xây dựng cao ốc sắp tàn lụi. Thực tế này sẽ bị thay thế bởi một thị trường nghiêm khắc hơn, nơi các nhà chức trách sẽ nhanh chóng ngăn chặn nạn đầu cơ và các dự án chủ yếu do doanh nghiệp nhà nước xây dựng.

Bloomberg đã phỏng vấn hàng chục chuyên gia, nhà phân tích cũng như nhà đầu tư để tìm hiểu câu trả lời cho câu hỏi lớn ở đầu bài.

Hạn chế nạn đầu cơ

Ông Eswar Prasad, cựu trưởng bộ phận phân tích thị trường Trung Quốc tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và đang giảng dạy tại Đại học Cornell, nhận định Trung Quốc sẽ cần phải hạn chế hoạt động đầu cơ trong lĩnh vực địa ốc.

Một số biện pháp mà ông Prasad gợi ý bao gồm việc đưa ra các ràng buộc và quy định về tài chính đối với các công ty bất động sản hoạt động không có khuôn pháp cũng như kiểm soát các hộ gia đình mua nhiều bất động sản chỉ để đầu tư kiếm lời.

Điều này có thể gây ra địa chấn trong lĩnh vực bất động sản, thậm chí có thể gây bất lợi cho tăng trưởng kinh tế và ổn định tài chính của Trung Quốc.

Song, Bắc Kinh dường như đã quyết tâm rằng đây là những thiệt hại nhất thời, khó có thể tránh khỏi trong quá trình chuyển đổi kinh tế. Bắc Kinh phải hành động để hạn chế bất ổn tài chính và tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản.

Bất động sản đè nặng tăng trưởng

Ông Logan Wright, Giám đốc phụ trách nghiên cứu thị trường Trung Quốc tại Rhodium Group, cho rằng tốc độ xây dựng dự án của Trung Quốc đã vượt quá xa nhu cầu cơ bản của người mua trong 5 năm qua. Giải pháp khả thi nhất cho tình trạng mất cân bằng này là hoạt động xây dựng phải chững lại trong nhiều năm tới.

Bắc Kinh có thể đưa ra các chính sách để kiềm chế hoặc giãn đà suy giảm này theo thời gian, nhưng không thể thay đổi thực tế rằng động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế trong hai thập kỷ qua sẽ đè nặng lên tăng trưởng, ít nhất là trong vài năm tới.

Có khả năng doanh số bán nhà sẽ thấp đáng kể trong tương lai, vừa vì Bắc Kinh sẽ siết chặt quy định vừa vì người mua nhà đang dần mất niềm tin vào tình hình tài chính của các công ty bất động sản, ông Wright nhấn mạnh.

Doanh nghiệp địa ốc nhà nước vào cuộc

Ở chia sẻ khác, ông Bruce Pang, trưởng bộ phận nghiên cứu chiến lược tại China Renaissance Securties, đã vạch ra hai kịch bản cho từng nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Đối với một số ông lớn bất động sản đang gặp khó khăn nhưng có tầm quan trọng đối với thị trường và tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn tài chính, Bắc Kinh sẽ tham gia vào quá trình tái cơ cấu của các công ty này nhằm ngăn thị trường suy thoái trên diện rộng cũng như để ổn định xã hội và hệ thống tài chính.

Ông Pang dự đoán các tổ chức đầu tư được chính phủ Trung Quốc hậu thuẫn và các công ty địa ốc nhà nước sẽ vào cuộc, thậm chí có khả năng doanh nghiệp nhà nước sẽ tiếp quản các công ty địa ốc tư nhân đang chật vật tồn tại.

Ngược lại, đối với các nhà thầu ít ảnh hưởng trên thị trường hơn nhưng sở hữu danh mục dự án tốt, quá trình đàm phán và tái cơ cấu sẽ dễ dàng hơn. Tóm lại, việc giải cứu các công ty địa ốc sẽ có sự phân cực nhất định.

Vị chuyên gia tin rằng các chính sách của Bắc Kinh có thể giúp lĩnh vực bất động sản "hạ cánh" mà ít bị thiệt hại hơn. Nếu thực hiện một cách minh bạch, công cuộc tháo gỡ đòn bẫy tài chính trong lĩnh vực bất động sản của Bắc Kinh có thể tạo tiền đề để nền kinh tế phát triển lành mạnh và ổn định hơn tương lai.

Có quan điểm tương tự ông Bruce Pang, nhà kinh tế Iris Pang của ING Wholesale Banking dự đoán các công ty bất động sản nhà nước sẽ giành thêm thị phần từ tay các công ty tư nhân.

Song, nhóm doanh nghiệp địa ốc nhà nước chỉ có thể hưởng lợi nếu giá nhà liên tục tăng, mà điều này lại có vẻ không khả thi trong khoảng một đến hai năm tới, ông Iris Pang lưu ý.

Liệu Bắc Kinh có đủ quyết tâm?

Ở diễn biến khác, chiến lược gia trưởng Hao Hong tại Bocom International Holdings, khẳng định quá trình chuyển đổi sẽ kéo dài và đầy đau đớn. Ông không chắc liệu giới chức cấp cao ở Bắc Kinh có đủ quyết tâm để vượt qua quá trình gian khổ này hay không.

Dù vậy, ông Hong tin rằng chính phủ Trung Quốc sẽ mất khoảng hơn 5 năm để hoàn thành công cuộc chấn chỉnh lĩnh vực bất động sản, miễn là các nhà lãnh đạo có đủ quyết tâm.

Khó xảy ra khủng hoảng tài chính

Thị trường nhà ở chắc chắn sẽ chững lại, đó là điều không thể tránh khỏi, ông Ting Lu - nhà kinh tế cấp cao tại Nomura Holdings, nhận định. Kịch bản lạc quan nhất mà chúng ta có thể mong đợi là Bắc Kinh sẽ "hạ cánh" tương đối nhẹ nhàng trong những quý tới.

Tuy nhiên, ông Lu không nghĩ sẽ có một cuộc khủng hoảng tài chính tại Trung Quốc. Bắc Kinh vẫn còn rất nhiều công cụ để kiểm soát rủi ro.

Các ngân hàng sẽ đóng vai trò chính trong việc cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản, bất luận là trực tiếp hay gián tiếp. Và rõ ràng, chính quyền ông Tập Cận Bình kiểm soát rất tốt hệ thống ngân hàng nên khả năng Trung Quốc rơi vào bất ổn tài chính là khá nhỏ.

Bình thường mới

Theo ông Craig Botham - kinh tế trưởng về thị trường Trung Quốc tại hãng tư vấn Pantheon Macroeconomics, hiện chưa có lĩnh vực nào có thể thay thế ngành bất động sản trong nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Thị trường bất động sản sẽ tiến tới một trạng thái bình thường mới. Khi đó, các công ty sẽ trải qua quá trình hợp nhất mạnh mẽ và thị trường sẽ chủ yếu do doanh nghiệp nhà nước chi phối.

Các giới hạn nợ đối với doanh nghiệp bất động sản sẽ không biến mất. Chính quyền địa phương sẽ phải tìm kiếm nguồn thu từ các bất động sản cho thuê. Ngân hàng sẽ cần phải tái cấp vốn.

Trung Quốc sẽ phải tìm những động lực mới cho hoạt động tiêu dùng cũng như phát triển công cụ mới để người dân gửi tiết kiệm,...