Bắc Kinh đã nới lỏng 'gọng kìm' với lĩnh vực bất động sản chưa?

Hiện giờ, liệu Bắc Kinh đã nới lỏng các quy định nghiêm khắc đối với lĩnh vực bất động sản hay chưa là thông tin mà rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm thị trường trái phiếu và cổ phiếu Trung Quốc muốn biết.

Tuy nhiên, đường lối chính sách của Bắc Kinh đôi khi khá mập mờ, buộc giới đầu tư phải phụ thuộc vào truyền thông để đánh giá tình hình thực tế. Bloomberg lưu ý, các công ty bất động Trung Quốc không phải lúc nào cũng nắm rõ kế hoạch huy động vốn hay thanh toán nợ của chính họ.

Điều đó đã khiến các nhà quản lý đầu tư phải xem xét những chỉ số khác trên thị trường như doanh số bán nhà, vay vốn hộ gia đình, doanh thu trái phiếu và phát hành cổ phiếu để có bức tranh chi tiết hơn về căng thẳng tài chính của lĩnh vực địa ốc Trung Quốc.

Mặc dù rất khó để đưa ra kết luận chính xác, các con số này vẫn cho thấy ngành bất động sản tại nền kinh tế tỷ dân còn cả một chặng đường dài để trở lại trạng thái bình thường trước khủng hoảng.

Chia sẻ với Bloomberg, các nhà phân tích của Moody's Investors Service cho hay: "Rất khó dự đoán khi nào thị trường địa ốc Trung Quốc mở cửa trở lại. Mặc dù tái cấp vốn vẫn là động lực chính để doanh nghiệp phát hành trái phiếu, nhà đầu tư vẫn thận trọng và chọn lọc. Do đó, việc tiếp cận thị trường trái phiếu đồng USD vẫn còn khá bất ổn…".

Cho đến nay, giải pháp duy nhất của Bắc Kinh đối với vấn đề thanh khoản của các công ty địa ốc tư nhân chính là cho phép các tập đoàn nhà nước lớn mua lại tài sản của các doanh nghiệp này.

Trong vài ngày gần đây, Agile Group Holdings và Shimao Group Holdings đã công bố thỏa thuận bán cổ phần tại một số công ty con cho doanh nghiệp nhà nước để huy động vốn, Bloomberg đưa tin.

Dưới đây là một số chỉ số chính để đánh giá mức độ căng thẳng tài chính của các công ty bất động sản Trung Quốc mà Bloomberg đã tổng hợp:

Nhu cầu nhà ở

Truyền thông địa phương đưa tin, doanh số bán nhà trong tháng 12 năm ngoái đã giảm tháng thứ 6 liên tiếp, đồng thời hơn 80% doanh nghiệp không hoàn thành mục tiêu bán hàng cả năm 20221.

Theo một số ước tính, khoản tiền thu được từ việc bán nhà thường chiếm hơn một nửa dòng tiền của các công ty bất động sản Trung Quốc. Trong khi đó, các khoản vay hộ gia đình dài hạn lại tăng trưởng chậm nhất kể từ tháng 2/2020.

Tồi tệ hơn, các quan chức Trung Quốc còn hạn chế doanh nghiệp địa ốc động tay vào các bất động sản bán trước (presold properties) có liên quan đến các tài khoản ủy thác giữ (escrow account). Một số nguồn tin của Bloomberg cho biết giới chức quản lý đang cân nhắc tháo gỡ một số hạn chế.

Doanh thu trái phiếu

Thị trường trái phiếu nước ngoài - một nguồn vốn quan trọng của nhiều nhà phát triển địa ốc tự nhân, nhìn chung vẫn còn "khóa chặt" cửa đối với doanh nghiệp Trung Quốc.

Trong tháng 1 năm nay, chỉ có 1 trong 20 công ty bất động sản lớn của Trung Quốc (theo doanh số) là Greentown China Holdings bán được một lô trái phiếu đồng USD, trong khi cùng kỳ năm ngoái là ít nhất 7 lô.

Doanh số bán trái phiếu đồng USD của các công ty bất động sản Trung Quốc trong nửa cuối năm 2021 đã giảm 49% xuống còn 14,7 tỷ USD. Nguyên nhân là nhà đầu tư e ngại "bom nợ" China Evergrande Group sẽ gây ra khủng hoảng trên diện rộng.

Thị trường trái phiếu nội địa cũng không mấy khả quan với các công ty địa ốc tư nhân. Năm ngoái, doanh số bán trái phiếu của nhóm này đã mất 39% xuống còn 190 tỷ nhân dân tệ (tương đương 29,9 tỷ USD).

Tình hình đối với các tập đoàn địa ốc nhà nước lại rất khác. Họ đã bán được khoảng 315 tỷ nhân dân tệ trái phiếu, tăng 12% so với năm 2020. Đây là lần đầu tiên trong 7 năm mà doanh nghiệp bật động sản nhà nước vượt qua các công ty tư nhân.

Tính chung trong nửa đầu năm nay, các công ty bất động sản Trung Quốc có khoảng 44 tỷ USD trái phiếu nội tệ lẫn đồng USD sẽ đáo hạn, Bloomberg lưu ý.

Phát hành cổ phiếu

Nhiều nhà phát triển đang chuyển sang thị trường chứng khoán để huy động vốn, nhưng kết quả thường gây ra tình trạng bán tháo mạnh. Hơn nữa, định giá của các công ty địa ốc trên thị trường chứng khoán vẫn còn khá thấp.

Trong bối cảnh thị trường chứng khoán Hong Kong vẫn đang chịu áp lực lớn khi tâm lý nhà đầu tư chuyển biến xấu, nguồn cung cổ phiếu dồi dào từ một lĩnh vực đang gặp khó khăn như bất động sản càng không thể tìm thấy lượng người mua lớn.

Trong phiên 27/1, giá cổ phiếu của Times China Holdings đã giảm điểm kỷ lục sau khi công ty phát hành một lô cổ phiếu mới tại Hong Kong. Cổ phiếu của các công ty bất động sản khác cũng bị bán tháo mạnh.

Vay vốn ngân hàng

Mặc dù các công ty bất động sản có thể vay vốn ngân hàng, các nhà băng đã trở nên khắt khe hơn trong khâu phê duyệt để giảm bớt mức độ tiếp xúc với lĩnh vực địa ốc. Hơn nữa, hệ thống ngân hàng tại Trung Quốc thường thích cho doanh nghiệp nhà nước vay vốn hơn, do đó các công ty tư nhân yếu hơn thì khó tiếp cận thị trường tín dụng.

Các ngân hàng Trung Quốc hiện có hơn 51,4 nghìn tỷ nhân dân tệ dư nợ cho lĩnh vực bất động sản, tính đến tháng 9 năm ngoái. Tỷ lệ này cao hơn bất kỳ ngành nào khác và chiếm đến 27% tổng cho vay vốn của Trung Quốc.

Triển vọng vĩ mô

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã hạ lãi suất ba lần trong tháng 1 để hỗ trợ nền kinh tế, song mức giảm 10 điểm cơ bản/lần lại khá khiêm tốn.

Hệ thống ngân hàng thương mại cũng hạ lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn 5 năm - cơ sở cho các khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, mức giảm 5 điểm cơ bản quá thấp, khiến các đầu tư tại thời điểm đó thất vọng.

Hầu hết các nhà phân tích và chuyên gia kinh tế đều đồng ý rằng PBoC cần phải nới lỏng chính sách tiền tệ, đặc biệt là khi giá nhà tụt dốc nghiêm trọng và gây ảnh hưởng đến tâm lý người tiêu dùng vốn đã khá mong manh. Theo một số ước tính, bất động sản hiện chiếm khoảng 40% tài sản hộ gia đình tại Trung Quốc.

Thuế bất động sản của Bắc Kinh cũng là một "đá tảng" đối với người mua bất động sản. Các nhà kinh tế của Citigroup cho rằng Trung Quốc có thể loại bỏ tâm lý bất an này bằng cách sớm áp dụng mức thuế nhẹ nhàng hơn.