Thị trường nhà đất (Housing Market) là gì? Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất (Housing Market)
Thị trường nhà đất trong tiếng Anh là Housing Market.
Thị trường nhà đất là thị trường gồm các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi - mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:
Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lí, thị hiếu. Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lí, thị hiếu, tập quán cũng không thể chuyển từ vùng này sang vùng khác được.
Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với qui mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau qui định.
Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt, tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính độc quyền hơn thị trường hàng hóa nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản.
Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng.
Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công...
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với qui định của pháp luật và qui hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở.
Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính - tiền tệ
Hàng hóa nhà đất là loại hàng hóa có giá trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường, đồng thời một lượng vốn được huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất - một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao.
Hàng hóa nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu đời... nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
Các khâu trong quá trình hoạt động của thị trường nhà đất
- Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kĩ thuật, do đó người kinh doanh bất động sản - nhà đất có khi được gọi là "người khai thác".
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trường cấp 1 - trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp 2 - trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thỏa thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất.
- Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất lưu thông qua hình thức mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lí đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và luật sư cố vấn.
- Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và gia tăng giá trị nên vấn đề quản lí nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lí quyền và sản tịch, quản lí sửa chữa và quản lí dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà.
Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lí bất động sản được chuyên nghiệp hóa, xã hội hóa và thị trường hóa.
(Tài liệu tham khảo: Giáo trình Quản lí Bất động sản - NXB Đại học Kinh tế Quốc dân)
