Thị trường bất động sản Trung Quốc vượt 'khủng hoảng lòng tin'

Từ làn sóng tẩy chay của người mua

Sau nhiều năm tăng trưởng nhanh nhờ tín dụng rẻ, Trung Quốc bắt đầu siết cho vay từ năm 2020, khiến các công ty bất động sản lớn, như Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, đột ngột mất nguồn tài chính và phải chật vật trả nợ và tái cấu trúc các khoản nợ lớn. Bên cạnh đó, lĩnh vực bất động sản còn chịu ảnh hưởng khi triển vọng kinh tế xấu đi vì tác động của các đợt bùng phát dịch COVID-19.

Các quy định mới đối với lĩnh vực bất động sản đã đẩy Evergrande vào cảnh vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng tiền mặt còn khiến doanh nghiệp bất động sản không thể hoàn thành các dự án nhà ở và giao nhà đúng hạn cho khách hàng. Điều đó đã làm xói mòn niềm tin của người mua nhà. Năm 2021, khách mua nhà của Evergrande đã tập trung trước trụ sở của tập đoàn để đòi lại khoản tiền trả trước.

Các công ty bất động sản Trung Quốc đã chứng kiến làn sóng tẩy chay của người mua và sức ép của chính phủ về việc phải hoàn thành các căn nhà đã mở bán từ trước. Nhà phân tích Andrew Batson tại Gavekal Dragonomics nhận định "cuộc khủng hoảng niềm tin" trên thị trường bất động sản Trung Quốc cho thấy các vấn đề về cấu trúc.

Các công ty bất động sản nước này quá phụ thuộc vào việc bán nhà trước khi xây xong. Mô hình này khiến người mua chịu rủi ro không được bàn giao nhà. Bên cạnh đó, khi các doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính và phải dừng xây dựng, những rủi ro này càng rõ ràng.

Hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn, đẩy nhiều người mua nhà Trung Quốc vào tình cảnh hàng tháng phải trả tiền cho món tài sản có thể không bao giờ được nhận. Một số người mua nhà đã ngay lập tức ngừng thanh toán các khoản vay, số khác dọa sẽ làm vậy nếu dự án không khởi động trở lại. Phong trào ngừng trả nợ ngân hàng đã nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc.

Một số người mua quá chán nản và đang cân nhắc việc kiện chủ đầu tư, nhưng chi phí là vấn đề không nhỏ với họ. Trong hầu hết các trường hợp trước đây, người mua đã phải cắt hợp đồng mua bán và mất quyền sở hữu căn hộ để kiện chủ đầu tư. Cũng có rủi ro là người mua sẽ không thể được hoàn lại các khoản thanh toán trước vì các công ty có thể mắc nợ quá nhiều.

Nhà kinh tế học tại Oxford Economics, Tommy Wu, cho biết khả năng trả nợ của người mua nhà Trung Quốc không phải là vấn đề chính. Thay vào đó, việc họ mất niềm tin vào các công ty bất động sản sẽ khiến ngành này càng xuống dốc.

Đây là một vòng xoáy nguy hiểm. Giá nhà và doanh số bán nhà giảm sẽ khiến các công ty bất động sản càng khó khăn tài chính, từ đó làm giảm nguồn thu của chính quyền địa phương và gây sức ép lên tăng trưởng.

Tình trạng giá nhà liên tục lao dốc, giảm đến mức các nhà đầu tư thua lỗ và ngần ngại tham gia thị trường, đã xảy ra ở nhiều thành phố trước năm 2022. Sau khi cuộc khủng hoảng nợ của các nhà phát triển nổ ra vào năm 2022, đặc biệt là sau sự cố đảm bảo bàn giao nhà, giá thị trường lao dốc phổ biến trên toàn quốc.

Theo ước tính của Bloomberg, tình trạng sụt giảm nhà ở chưa từng có của Trung Quốc và việc ngừng xây dựng đã khiến các nhà phát triển bất động sản tại quốc gia này điêu đứng. Trong số 60 công ty bất động sản niêm yết ở Trung Quốc đại lục đưa ra thông báo về lợi nhuận trước hạn vào ngày 31/1/2023, có tới 60% thua lỗ trong năm ngoái. Cuộc khủng hoảng tín dụng đã gây ra làn sóng chấn động khắp ngành bất động sản và dẫn đến tình trạng vỡ nợ của một số tập đoàn lớn trong ngành.

Đến những hiệu ứng chính sách tích cực

Tuy nhiên, số giao dịch mua nhà ở tăng vọt trong tháng Hai vừa qua tại các thành phố lớn của Trung Quốc khi người mua háo hức quay trở lại thị trường.

Tờ Bưu điện Hoa Nam buổi sáng dẫn số dữ liệu của Viện Nghiên cứu Liên Gia ở Thượng Hải cho thấy số lượng giao dịch nhà đã qua sử dụng ở thành phố Thượng Hải, Trung Quốc tăng 141% trong tháng Hai, lên mức 19.280 giao dịch, cao nhất trong lịch sử thành phố này.

Bắc Kinh và Thâm Quyến chứng kiến xu hướng tương tự với mức tăng hơn 80%. Có 15.315 giao dịch ở Bắc Kinh và 2.509 giao dịch ở Thâm Quyến trong cùng kỳ. Số nhà mới được bán tại Bắc Kinh và Thâm Quyến cũng tăng 25%, trong khi tại Thượng Hải lại giảm 37%.

Ông Alan Cheng, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Centaline, cho biết, ngày càng nhiều người đến xem nhà từ sau Tết Nguyên đán. Thời gian ra quyết định của họ giảm đáng kể. Trước đây, hầu hết người xem nhà quyết định không mua. Mọi người giờ đây đã tự tin hơn và số lượng giao dịch tăng nhanh chóng.

Xu hướng tích cực trên xuất phát từ hàng loạt chính sách phục hồi thị trường bất động sản vốn đã sa sút nghiêm trọng do dịch COVID-19. Quá trình phục hồi bắt đầu từ khi Trung Quốc công bố ba "mũi nhọn chính sách" hồi tháng 11/2022, bao gồm tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và tài trợ bằng vốn chủ sở hữu.

Điều này vừa cho thấy sự quan tâm đặc biệt của chính phủ đối với thị trường bất động sản, vừa đồng nghĩa với thị trường bất động sản đang đối diện với những vấn đề nghiêm trọng. Nếu không "giải cứu" các công ty xây dựng nhà ở thì nó không những trực tiếp tác động đến toàn bộ ngành bất động sản dẫn đến sụp đổ, niềm tin thị trường tiêu tan, mà còn gây nên khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính, cũng như khủng hoảng xã hội mang tính "đám đông" của người mua nhà.

Có phân tích cho rằng, "ba mũi tên" giải cứu thị trường của Chính phủ Trung Quốc là phương thức quan trọng để hóa giải các rủi ro. Đồng thời, cùng với việc thực hiện những chính sách này, chính phủ từng bước hóa giải nguy cơ của thị trường, hướng đến con đường "hạ cánh mềm" để ngành bất động sản tiếp tục trở thành trụ cột giúp kinh tế Trung Quốc tăng trưởng ổn định.

Trong tháng 11 và 12/2022, các nhà quản lý Trung Quốc đã triển khai một loạt biện pháp nhằm tăng cường thanh khoản trong lĩnh vực này, trong đó các ngân hàng quốc doanh lớn nhất của Trung Quốc cam kết mức tín dụng mới ít nhất 162 tỷ USD nhằm làm dịu cuộc khủng hoảng tiền mặt trong lĩnh vực này.

Ngoài khoản đặc biệt 200 tỷ nhân dân tệ (27,9 tỷ USD) bơm cho các dự án bất động sản vay lãi suất thấp, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương) nhấn mạnh sẽ tập trung giải pháp cho trái phiếu bất động sản như gia hạn, kéo dài thời gian trả nợ, cho vay lãi suất thấp.

Động thái này đã mở ra nhiều chính sách cụ thể như cho phép các quỹ đầu tư tư nhân tham gia thị trường bất động sản, tăng giải ngân các khoản vay ngân hàng, giảm lãi suất vay cầm cố ở nhiều thành phố…

Theo nhà nghiên cứu thị trường CRIC, các công ty bất động sản Trung Quốc đã huy động tổng cộng 101,8 tỷ NDT (14,9 tỷ USD) trong tháng 12/2022, tăng 33,4% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự hỗ trợ nhiều hơn từ nhà nước dành cho lĩnh vực đang mắc nợ cao này.

Phân tích viên chính Yang Yulei tại Viện Nghiên cứu Liên Gia (Thượng Hải) cho rằng những con số tăng trưởng cho thấy thị trường bất động sản đang đi đúng hướng. Với sự hậu thuẫn của các chính sách được thông qua năm ngoái, tâm lý của nhà đầu tư với thị trường được cải thiện đáng kể, người mua nhà cũng không còn trong tâm thế nghe ngóng tình hình.