Trung Quốc có thể nới lỏng 'ba lằn ranh đỏ', tiếp tục nỗ lực cứu bất động sản

Theo Bloomberg, Bắc Kinh có thể sẽ cho phép một số công ty bất động sản được sử dụng đòn bẩy tài chính cao hơn bằng cách nới lỏng giới hạn vay, kéo dài thời hạn yêu cầu đáp ứng mục tiêu giảm tỷ lệ nợ. Thời hạn có thể được kéo dài ít nhất là 6 tháng, tới ngày 30/6, theo nguồn tin của Bloomberg.

Động thái nới lỏng có thể đánh dấu sự chuyển dịch chính sách về bất động sản mạnh mẽ nhất của Bắc Kinh. Hiện tại, lĩnh vực nhà đất đang chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc.

Bà Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cao cấp tại Creditsights Singapore nhận định: “[Động thái nới lỏng trên] là một tín hiệu từ các nhà hoạch định chính sách hàng đầu trong nỗ lực khôi phục niềm tin vào lĩnh vực bất động sản và tạo ra một vòng phản hồi tích cực giữa người mua nhà, nhà phát triển và thị trường thực tế”. Đồng nhân dân tệ đã tăng giá 0,4% sau thông tin này. 

Chỉ số cổ phiếu bất động sản của Bloomberg trên sàn Hong Kong đã tăng hơn 3%. Giá trái phiếu lợi suất cao bằng USD của Trung Quốc, thường được các doanh nghiệp bất động sản phát hành, đã đạt mức đỉnh chưa từng thấy từ tháng 1/2022.

Ba lằn ranh đỏ

“Ba lằn ranh đỏ” lần đầu tiên được Bắc Kinh giới thiệu vào năm 2020 nhằm hạ thấp đòn bẩy tài chính của các nhà phát triển, giảm bớt rủi ro trong lĩnh vực tài chính và giúp nhà ở trở nên dễ tiếp cận hơn. Chính sách này là một phần trong mục tiêu “thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Các nhà phát triển bất động sản muốn được huy động vốn mới để trả nợ cũ (đảo nợ) sẽ được đánh giá dựa trên ba giới hạn: 

Thứ nhất, nợ không được vượt quá 70% tài sản, không bao gồm tiền thu trước từ các dự án bán theo hợp đồng.

Thứ hai, nợ ròng không được vượt quá vốn chủ sở hữu.

Thứ ba, tiền mặt phải bằng hoặc lớn hơn vay ngắn hạn.  

“Ba lằn ranh đỏ” áp đặt mục tiêu nghiêm ngặt về nợ và dòng tiền đối với doanh nghiệp bất động sản, bóp nghẹt thanh khoản với những nhà phát triển có đòn bẩy tài chính cao, gây ra tình trạng vỡ nợ và dừng thi công. Người mua nhà phản ứng bằng việc tẩy chay trả nợ vay thế chấp, khiến các ngân hàng cũng lâm hàng.

Với việc không còn tiếp cận được thị trường tín dụng, các nhà phát triển đã vỡ nợ hơn 140 lô trái phiếu trong năm 2022, theo dữ liệu được Bloomberg tổng hợp. Tổng cộng, doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã lỡ hẹn thanh toán khoảng 50 tỷ USD nợ trong và ngoài nước.

Evergrande, doanh nghiệp từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã vỡ nợ vào tháng 12/2021 sau khi không kịp thanh toán nhiều loại trái phiếu. Những doanh nghiệp khác nhanh chóng nối gót, bao gồm Kaisa Group, Sunac China.

Làn sóng vỡ nợ đã làm suy sụp một trong những thị trường trái phiếu năng động và có lợi suất cao nhất trên toàn cầu. Lo sợ về hiệu ứng dây chuyền đã xói mòn niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư, những người từng cho rằng chính phủ sẽ ra tay cứu giúp những gã khổng lồ bất động sản.

Nỗ lực cứu bất động sản

Sau gần hai năm thị trường đầy đau đớn, cuối cùng Bắc Kinh cũng đang thay đổi lập trường. Nguồn tin của Bloomberg cho biết Trung Quốc sẽ nới lỏng hạn chế về tăng trưởng nợ cho các tập đoàn bất động sản, dựa trên số lượng lằn ranh đỏ mà họ đạt được. 

Doanh nghiệp đạt cả ba tiêu chí về nợ sẽ không bị hạn chế vay nợ, và có thể dùng thư bảo lãnh của ngân hàng để đặt cọc mua đất.

Nguồn tin cho biết kế hoạch vẫn đang được xem xét và có thể thay đổi. Ngân hàng trung ương Trung Quốc (PBoC) không trả lời yêu cầu bình luận của Bloomberg.

Dựa trên tính toán của Bloomberg, vào tháng 6 năm ngoái, hơn 30 công ty có thể đạt cả 3 lằn ranh đỏ, bao gồm China Vanke và Longfor Group. 

Vào tháng trước, ông Yao Yang, Hiệu trưởng Trường Phát triển Quốc gia tại Đại học Bắc Kinh, gọi chính sách “ba lằn ranh đỏ” là một sai lầm.

“Sử dụng chính sách hà khắc với lĩnh vực [bất động sản] là một sai lầm hoàn toàn”, ông nhận định. “Chúng ta có những công ty với hoạt động kinh doanh ổn định, nhưng vì ‘ba lằn ranh đỏ’, hoạt động kinh doanh của họ gặp vấn đề”.

Bắc Kinh cũng vừa thông qua một loạt chính sách khác để khôi phục lĩnh vực nhà đất, vốn đóng góp khoảng 70% tài sản hộ gia đình tại một số nơi. Những giải pháp này bao gồm: 

- Giảm lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần đều nếu giá nhà mới xây dựng giảm trong ba tháng liên tiếp.

- Giới hạn chi phí hoa hồng bất động sản trên toàn quốc để tăng nhu cầu.

- Cho phép quỹ đầu tư tư nhân được huy động vốn cho hoạt động phát triển nhà ở.

- Cam kết khoản vay đặc biệt trị giá 200 tỷ nhân dân tệ (29 tỷ USD) để đảm bảo các dự án bị đình trệ sẽ được bàn giao.

Trước đó, vào tháng 11, Bắc Kinh ban hành một kế hoạch 16 điểm, từ giải quyết khủng hoảng thanh khoản cho tới nới lỏng yêu cầu thanh toán trước cho người mua nhà.

Các quan chức cũng đã cam kết sẽ hỗ trợ thêm. Trong bài phỏng vấn gần đây với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng Nhà ở và Phát triển Thành thị-Nông thông Trung Quốc, ông Nghê Hồng tuyên bố sẽ có “cách tiếp cận hợp lý” nhằm giải quyết vấn nguy cơ “đứt gãy chuỗi vốn” của các chủ đầu tư, và đưa ngành bất động sản vào “quỹ đạo phát triển chất lượng cao” trong năm 2023.

Ông Nghê nhắc lại câu nói nổi tiếng của Chủ tịch Tập Cận Bình “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, và nói thêm rằng “ngăn ngừa và xoa dịu rủi ro trong lĩnh vực này là mấu chốt”.

Tuy vậy, các biện pháp trên vẫn chưa vực dậy lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc, từng bị suy yếu bởi các đợt phong tỏa COVID, và gần đây là bùng phát của virus. 

Vào tháng 12, doanh số bán nhà đã giảm 31% so với một năm trước. Citigroup ước tính doanh số sẽ tiếp tục giảm thêm 25% vào năm 2023, và quá trình phục hồi sẽ hạn chế do nguồn cung giảm, và kỳ vọng người mua cần thời gian để phục hồi.