Bong bóng bất động sản của Trung Quốc đã xẹp nhưng người tiết kiệm hàng chục năm vẫn không mua nổi nhà

Giá nhà giảm, lương cũng giảm

Câu chuyện xoay quanh khả năng mua nhà ở tại Trung Quốc đã trở nên nghiêm trọng đến mức chiến dịch chấn chỉnh thị trường địa ốc sâu rộng của chính phủ cũng không giúp ích được nhiều cho những người muốn mua nhà như cô Qian.

Cô Qian là giáo viên dạy học tại Thâm Quyến, một trong những thành phố đắt đỏ nhất ở Trung Quốc. Suốt 9 năm qua, cô đã ở chung trong ký túc xá với đồng nghiệp để tiết kiệm tiền mua nhà. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản đã khiến giá nhà tại Thâm Quyến giảm khoảng 10%, nhưng lương của cô cũng bị cắt giảm 9%. Cô cần phải tiết kiệm thêm vài thập kỷ nữa để có nơi ở riêng.

Hai năm trước, các nhà hoạch định chính sách đã thắt chặt quản lý lên thị trường nhà đất với thái độ cứng rắn chưa từng thấy.

Các hạn chế áp đặt lên hoạt động đi vay của các nhà phát triển bất động sản đã đạt được mục tiêu giảm thiểu rủi ro tài chính bằng cách thanh lọc những công ty dùng đòn bẩy quá cao như China Evergrande.

Nhưng dù các công ty bất động sản đã phải chịu nhiều thiệt hại, giá nhà ở tại Trung Quốc vẫn cực kỳ đắt đỏ.

Số liệu của chính phủ Trung Quốc cho thấy kể từ năm 2001 đến nay, giá nhà tại Bắc Kinh và Thượng Hải đã tăng lần lượt 10 và 12 lần. Tại hầu hết các thành phố, thu nhập không thể theo kịp với chi phí nhà ở.

Năm 2016, Chủ tịch Tập Cận Bình đã tuyên bố rằng “nhà là để ở” chứ không phải để đầu cơ. Đến năm 2020, “thịnh vượng chung” trở thành khẩu hiệu cho nỗ lực giải quyết tình trạng bất bình đẳng trong nhiều lĩnh vực, từ thu nhập cho đến nhà ở.

Bắc Kinh vạch ra “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020 để ngăn các nhà phát triển bất động sản vay nợ trừ khi họ đáp ứng được các yêu cầu tài chính nghiêm ngặt. Chính phủ cũng áp đặt hạn chế cho vay đối với các ngân hàng. 

Các nhà phát triển bất động sản buộc phải hoãn tiến độ xây dựng, hàng chục công ty vỡ nợ. Khi khủng hoảng lan rộng, người tiêu dùng hoảng sợ, khiến doanh số bán nhà giảm xuống mức thấp nhất trong hai thập kỷ.

Bắc Kinh đã cược rằng việc thắt chặt điều kiện tài chính và hạn chế xây dựng sẽ khắc phục được tình trạng đầu cơ. Trước đó, sự bùng nổ của thị trường đã thúc đẩy một số người mua hai hoặc ba căn hộ mới để đầu tư, kéo giá ra khỏi tầm với của nhiều người khác.

Ông Tom Orlik, nhà kinh tế trưởng tại Bloomberg Economics, bình luận: “Ba lằn ranh đỏ là lựa chọn có chủ ý của các nhà hoạch định chính sách nhằm cố gắng làm xẹp bong bóng bất động sản và cải thiện cơ hội mua nhà của người dân”.

Sau hơn hai năm, nỗ lực giảm giá nhà của Bắc Kinh vẫn không đạt được mấy thành công. Giá nhà đã giảm 15 tháng liên tiếp tính đến tháng 11 năm nay. Nhưng những mức giảm này thấp đến mức không đáng kể. Giá nhà tại 70 thành phố ở Trung Quốc chỉ giảm 0,25% trong tháng 11, và chưa có tháng nào giá giảm quá 0,4%. Tổng cộng trong 15 tháng, giá nhà ở Trung Quốc chỉ đi xuống hơn 3%.

Thị trường Trung Quốc có những đặc điểm khiến cho giá rất khó hạ. Nghiên cứu của Goldman Sachs cho thấy khoảng 90% dân thành thị Trung Quốc sở hữu nhà riêng, còn tỷ lệ này ở Mỹ chỉ là 65%. Sở hữu nhà ở quan trọng đến mức đàn ông hay phụ nữ độc thân đã sở hữu nhà cửa đều có cơ hội kết hôn tốt hơn hẳn những người không có.

Tiền mặt là vua. Nhà ở thành phố đòi hỏi người mua trả trước tới 80% giá bán. Những người muốn mua nhà phải tiết kiệm nhiều năm trời và dựa vào sự hỗ trợ của cha mẹ.

Cú đánh 1.300 tỷ USD

Dĩ nhiên, khả năng mua nhà không chỉ xoay quanh giá nhà – mà là giá nhà trong tương quan với thu nhập.

Giá nhà đi xuống nhưng thiệt hại kinh tế khổng lồ mà các biện pháp kiểm soát của chính phủ gây ra đã triệt tiêu một số lợi ích. Hiện tại, tỷ lệ thất nghiệp tại Trung Quốc đang gia tăng, trong khi tăng trưởng tiền lương lại chững lại. 

Sự suy sụp của thị trường bất động sản và các chính sách chống COVID-19 nghiêm ngặt của Bắc Kinh đã kéo tỷ lệ thất nghiệp tại 31 thành phố lớn nhất lên 6,7% vào tháng 11. Đây là con số cao nhất kể từ năm 2014, không kể giai đoạn gia tăng đột biến trong thời gian đầu của đại dịch. World Bank dự kiến GDP Trung Quốc sẽ tăng trưởng 2,8% trong năm nay, mức thấp nhất kể từ thập niên 1970.

Nhà kinh tế độc lập George Magnus chỉ ra: “Bong bóng bất động sản đã vỡ và việc này sẽ đè nặng lên Trung Quốc trong một khoảng thời gian dài. Tôi e rằng chính phủ Trung Quốc đã không lường trước điều gì sẽ xảy ra hoặc hậu quả có thể kéo dài bao lâu”.

Bất động sản có tầm quan trọng lớn đối với nền kinh tế Trung Quốc, do đó công cuộc chấn chỉnh thị trường của chính phủ đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều người. Tờ Bloomberg cho biết bất động sản chiếm tới 25% GDP Trung Quốc và 80% tài sản của các hộ gia đình.

Khoảng 100.000 công ty hoạt động trong ngành bất động sản, tạo ra 27 triệu việc làm và là nhà tuyển dụng lớn thứ hai của nước này. Trong số 28 công ty phát triển bật động sản niêm yết trên sàn chứng khoán và tiết lộ số nhân viên, quy mô nhân sự của họ đã giảm 15% chỉ trong nửa đầu năm 2022.

Nhà đầu tư là những người gánh chịu hậu quả nặng nề nhất. Tại thời điểm thị trường chứng khoán xuống sâu vào tháng 11, cuộc bán tháo đã xóa sổ 268 tỷ USD giá trị của cổ phiếu và 116 tỷ USD giá trị trái phiếu. Sau đó, giá tài sản tài chính đã phục hồi nhờ một loạt biện pháp kích thích mà chính phủ công bố.   

UBS ước tính sự suy sụp của thị trường địa ốc sẽ khiến hệ thống ngân hàng thiệt hại tới 1.500 tỷ nhân dân tệ (215,5 tỷ USD) cho các khoản cho vay, trái phiếu và các tài sản khác.

CMB International dự đoán doanh số suy yếu sẽ khiến hoạt động trong thị trường nhà ở sụt giảm 682 tỷ USD. Như vậy, tổng thiệt hại do chiến dịch chấn chỉnh thị trường nhà đất của chính phủ Trung Quốc gây ra lên đến gần 1.300 tỷ USD.