Thị trường bất động sản Trung Quốc trong 'cơn khát' tín dụng

Trong năm 2022, các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc điêu đứng khi giá nhà lao dốc, doanh số bán nhà giảm mạnh xuống mức thấp kỷ lục.

Cuộc khủng hoảng tín dụng đã gây ra làn sóng chấn động khắp ngành bất động sản và dẫn đến tình trạng vỡ nợ của một số tập đoàn lớn.

Chính phủ Trung Quốc đã có những động thái giải cứu, để ngăn thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng, gây ra những tác động lớn đến nền kinh tế.

Từ khủng hoảng bởi "ba lằn ranh đỏ"

Lĩnh vực bất động sản, đóng góp 25% trong nền kinh tế Trung Quốc, đã bị ảnh hưởng nặng nề trong năm 2022 khi nhiều công ty không thể hoàn thành các dự án xây dựng dẫn đến việc một số người mua tẩy chay các khoản vay thế chấp. Các biện pháp phong tỏa và hạn chế đi lại để kiểm soát sự lây lan của COVID-19 cũng làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua.

Khủng hoảng của thị trường bất động sản xuất phát từ "ba lằn ranh đỏ" về huy động vốn mà các cơ quan quản lý giám sát bắt đầu thực hiện vào tháng 8/2020. Các nhà phát triển lớn nhỏ xuất hiện vấn đề thanh khoản nghiêm trọng và dẫn đến khủng hoảng nợ của cả các doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán hay các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ chưa niêm yết.

Tuy nhiên, trên thực tế, cuộc khủng hoảng nợ bất động sản năm 2022 chỉ là một nguyên nhân hoặc ngòi nổ. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản hoặc bong bóng bất động sản vỡ đã sớm diễn ra trước đó. Chẳng hạn, ở các huyện của thành phố Lang Phường gần Bắc Kinh, "bong bóng" bất động sản đã bắt đầu vỡ từ trước năm 2020.       

Do thị trường tồn tại "bong bóng" khổng lồ, nên việc vỡ chỉ là vấn đề sớm hay muộn. Cuộc khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp bất động sản năm 2022 sẽ chỉ đẩy nhanh tiến trình vỡ bong bóng, khiến "bong bóng" ẩn ở nhiều địa phương và thành phố vỡ rõ ràng hơn.       

Tình trạng giá nhà liên tục lao dốc, giảm đến mức các nhà đầu tư thua lỗ và ngần ngại tham gia vào thị trường, đã xảy ra ở nhiều thành phố trước năm 2022. Sau khi cuộc khủng hoảng nợ của các nhà phát triển nổ ra vào năm 2022, đặc biệt là sau sự cố đảm bảo bàn giao nhà đã khiến giá thị trường lao dốc phổ biến trên toàn quốc.

Theo dữ liệu của 100 thành phố do Viện nghiên cứu chỉ số Trung Quốc khảo sát, giá thị trường đã giảm 5 tháng liên tục, trong khi giá nhà cũ giảm 7 tháng liên tục. Trong số 4 thành phố loại một có giá nhà luôn tăng từ trước đến nay, ngoại trừ Bắc Kinh, giá nhà tháng 10/2022 của Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến đều giảm, đặc biệt giá nhà ở Quảng Châu và Thâm Quyến đã giảm 3-4 tháng liên tiếp.   

Giá nhà lao dốc phổ biến trên cả nước nên doanh số bán nhà chắc chắn cũng giảm mạnh, lũy kế diện tích bán nhà của 100 thành phố trong cùng thời kỳ giảm gần 40%, tính theo hàng tháng ghi nhận sự sụt giảm 18 tháng liên tục. Hơn nữa, tình hình này vẫn tiếp tục diễn ra trong tháng 12/2022.

Theo ước tính của Bloomberg, tình trạng sụt giảm nhà ở chưa từng có của Trung Quốc và việc ngừng xây dựng đã khiến các nhà phát triển bất động sản tại quốc gia này điêu đứng. Doanh thu bất động sản năm 2022 lao dốc mạnh và chạm mức thấp nhất 7 năm.

Trong số 60 công ty bất động sản niêm yết ở Trung Quốc đại lục đưa ra thông báo về lợi nhuận trước hạn vào ngày 31/1/2023, có tới 60% thua lỗ trong năm ngoái. Cuộc khủng hoảng tín dụng đã gây ra làn sóng chấn động khắp ngành bất động sản và dẫn đến tình trạng vỡ nợ của một số tập đoàn lớn trong ngành.

Trong năm ngoái, lĩnh vực bất động sản nước này giảm 5,1% so với một năm trước đó. Bất động sản là một trong những lực cản lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc. Số liệu thống kê chính thức cho thấy, nền kinh tế Trung Quốc chỉ đạt mức tăng trưởng 3% trong năm 2022. Đây là một trong những tốc độ tăng trưởng thấp nhất của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong hơn 40 năm qua.

Đến "ba mũi tên" giải cứu thị trường

Bắt đầu từ tháng 11/2022, Chính phủ Trung Quốc đã liên tục bắn đi "ba mũi tên" giải cứu thị trường về mặt chính sách để ngăn thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng là nới lỏng toàn diện tài chính tín dụng, tài chính trái phiếu và tài chính cổ phiếu đối với các nhà phát triển, với mức độ và cường độ nới lỏng chính sách chưa từng có từ trước đến nay.

Điều này vừa cho thấy sự quan tâm đặc biệt của chính phủ đối với thị trường bất động sản, vừa đồng nghĩa với thị trường bất động sản đang đối diện với những vấn đề nghiêm trọng.

Nếu không "giải cứu" các công ty xây dựng nhà ở thì không những trực tiếp tác động đến toàn bộ ngành bất động sản dẫn đến sụp đổ, niềm tin thị trường tiêu tan, mà còn gây nên khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính, cũng như khủng hoảng xã hội mang tính "đám đông" của người mua nhà.

Có phân tích cho rằng, "ba mũi tên" giải cứu thị trường của Chính phủ Trung Quốc là phương thức quan trọng để hóa giải các rủi ro. Đồng thời, cùng với việc thực hiện những chính sách này, chính phủ từng bước hóa giải nguy cơ của thị trường, hướng đến con đường "hạ cánh mềm" để ngành bất động sản tiếp tục trở thành trụ cột giúp kinh tế Trung Quốc tăng trưởng ổn định.

Trong tháng 11 và 12/2022, các nhà quản lý Trung Quốc đã triển khai một loạt biện pháp nhằm tăng cường thanh khoản trong lĩnh vực này, trong đó các ngân hàng quốc doanh lớn nhất của Trung Quốc cam kết mức tín dụng mới ít nhất 162 tỷ USD nhằm làm dịu cuộc khủng hoảng tiền mặt trong lĩnh vực này.

Ngoài khoản đặc biệt 200 tỷ nhân dân tệ (27,9 tỷ USD) bơm cho các dự án bất động sản vay lãi suất thấp, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương) nhấn mạnh sẽ tập trung giải pháp cho trái phiếu bất động sản như gia hạn, kéo dài thời gian trả nợ, cho vay lãi suất thấp.

Theo nhà nghiên cứu thị trường CRIC, các công ty bất động sản Trung Quốc đã huy động tổng cộng 101,8 tỷ NDT (14,9 tỷ USD) trong tháng 12/2022, tăng 33,4% so với cùng kỳ năm trước nhờ sự hỗ trợ nhiều hơn từ nhà nước dành cho lĩnh vực đang mắc nợ cao này. Tính cả năm 2022, con số này là 824 tỷ NDT, giảm 38% so với năm trước.

Các cơ quan chức năng của Trung Quốc đưa ra hàng loạt chính sách hỗ trợ người mua nhà và các nhà phát triển bất động sản và giảm bớt gánh nặng, thúc đẩy việc hoàn thành nhiều dự án nhà ở. Dù vậy, đầu tư vào bất động sản năm 2022 tại nước này vẫn giảm 10% so với năm 2021, lần giảm đầu tiên kể từ khi ghi nhận số liệu này vào năm 1999, và doanh số bán bất động sản giảm mạnh nhất kể từ năm 1992.

Nếu thị trường bất động sản Trung Quốc không ổn định trong năm 2023, việc ổn định tăng trưởng của nền kinh tế chắc chắn sẽ gặp trở ngại lớn. Dựa trên dữ liệu năm 2022, một số chuyên gia ước tính thị trường bất động sản suy giảm có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng GDP gần 2%.

Hội nghị công tác kinh tế trung ương vào cuối năm ngoái của Trung Quốc đã yêu cầu việc đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, thực hiện tốt việc bàn giao nhà, đáp ứng yêu cầu huy động vốn hợp lý của ngành, thúc đẩy tái cấu trúc và ngăn chặn rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản.

Điều đó có nghĩa là, trọng tâm hoặc thực chất của công tác bất động sản năm 2023 chính là "bảo đảm bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro". Giống với "ổn định tăng trưởng" kinh tế, từ khóa "ổn định" cũng được nhấn mạnh đối với thị trường bất động sản. "Ổn định" của thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023, trước hết chính là giúp các nhà khai thác bất động sản, chủ thể xây dựng nhà ở, tiếp tục tồn tại.