Hiểu đúng về hiện tượng giá đất tăng khắp nơi

Theo dữ liệu của Savills, quý I/2021, thị trường bất động sản Hà Nội và nhiều địa phương ghi nhận lực cầu tăng, đặc biệt là các phân khúc như biệt thự, nhà liền kề, đất thổ cư, đất đấu giá và đất dịch vụ. Giá bất động sản cũng tăng cao ở những khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện. 

Tuy nhiên, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện thường sẽ là cơ sở để giá đất tăng. 

Còn các khu vực "ăn theo" hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. 

"Hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và sẽ bị dừng lại như những gì đã diễn ra trước đây", bà Hằng nhận định.

Cũng theo bà Hằng, siết tín dụng được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Tuy nhiên, khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra cần được xem xét thận trọng bởi khi được áp dụng trên diện rộng bởi khi được áp dụng trên diện rộng, chúng chắc chắn tạo ra hiệu ứng với độ trễ nhất định.

"Hiện nay, dự án được hỗ trợ về tín dụng ngân hàng thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong điều kiện này cần các biện pháp đi từ cấp độ cảnh báo đến ngăn chặn hẳn. Phân cấp giải pháp nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định", bà Hằng nói.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, để hạn chế đầu cơ thổi giá, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai phương án. Thứ nhất, công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Thứ hai, đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản.

Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường, đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết,...

Đánh giá về tác động của việc tăng giá đất, Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho Thuê Thương mại, Savills Hà Nội bổ sung, hiện tượng này có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Cần số hóa dữ liệu thị trường bất động sản

Ở bình diện rộng hơn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia. Hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao.

Vị này lấy ví dụ, ở một số nước như Anh hay Hong Kong, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này. Vấn đề quan trọng không nằm ở riêng mỗi chính sách, bởi thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định về cung cầu. 

Các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất. Hoạt động thẩm định giá đất, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dặn.