Bất động sản khu công nghiệp 'phất cờ', lãi tăng 38% trong nửa đầu năm

Nhìn chung trong nửa đầu năm 2019, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) niêm yết tương đối tích cực. Trong số 9 doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết, có 6 doanh nghiệp tăng trưởng về lợi nhuận so với cùng kì.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2019, doanh thu và lợi nhuận sau thuế các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết lần lượt tăng 48% và 38% so với cùng kì, tương ứng đạt 4.326 tỉ đồng và 980 tỉ đồng.

Doanh thu thuần 6T/2019 (Đvt: Tỉ đồng). Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp

LNST của cổ đông công ty mẹ 6T/2019 (Đvt: Tỉ đồng). Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp

Kinh Bắc lãi gần 391 tỉ đồng

Trong 6 tháng đầu năm, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) đạt 1.567 tỉ đồng doanh thu và 391 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ, lần lượt tăng 56% và 45% so với cùng kì. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tăng 64%, tương ứng đạt gần 1.352 tỉ đồng.

Tính đến ngày 30/6/2019, giá trị hàng tồn kho của Kinh Bắc còn gần 8.221 tỉ đồng, được phân bổ ở hơn 10 dự án. Hàng tồn kho này bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí khác trong quá trình phát triển các dự án cho mục đích bán lại.

Dự án KCN và Khu đô thị Tràng Cát có giá trị lớn nhất trong hàng tồn kho với gần 3.508 tỉ đồng. Dự án này được UBND TP Hải Phòng phê duyệt qui hoạch 1/2000 với diện tích 584,91 ha vào ngày 17/0/2010 và Kinh Bắc được giao làm chủ đầu tư dự án.

Theo đó, Kinh Bắc thành lập Công ty TNHH MTV Phát triển Đô thị Tràng Cát trực tiếp thực hiện, quản lí và kinh doanh dự án này. Đến ngày 8/10/2012, UBND TP Hải Phòng ra quyết định thu hồi đất giao cho công ty Tràng Cát thực hiện dự án với diện tích được giao là 581,93 ha.

Hiện nay, dự án này được thế chấp tại ngân hàng PVCombank. Riêng các khoản vay, ủy thác đầu tư và số dư trái phiếu giữa Kinh Bắc, một số công ty liên kết và một số công ty khác với PVCombank khoảng 3.524 tỉ đồng.

Dự án KCN và Khu đô thị Tràng Cát. Nguồn: Kinh Bắc

Không chỉ thế, phần lớn hàng tồn kho của Kinh Bắc được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay dài hạn. Tại ngày 30/6/2019, Kinh Bắc có 5 khoản vay tại các ngân hàng với tổng giá trị hơn 612 tỉ đồng.  Trong đó, vay dài hạn đến hạn trả 244 tỉ đồng và vay dài hạn 368 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, tổng giá trị trái phiếu đã phát hành của Kinh Bắc hơn 1.461 tỉ đồng, số trái phiếu phải thanh toán trong năm tới là 1.000 tỉ đồng.

Dư nợ vay của Kinh Bắc hiện đang đứng đầu trong số các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết với giá trị gần 2.222 tỉ đồng, tính đến cuối kì kế toán quí II/2019. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn hơn 1.392 tỉ đồng, vay và nợ thuê tài chính dài hạn gần 830 tỉ đồng.

Trong kì, Kinh Bắc đã vốn hóa chi phí đi vay 16,4 tỉ đồng (cùng kì 70 tỉ đồng). Số tiền này liên quan đến các khoản vay nhằm đầu tư phát triển Khu đô thị Phúc Ninh; các KCN Quang Châu, Quế Võ mở rộng, Tân Phú Trung, Tràng Duệ giai đoạn 2, Tràng Cát, Nam Sơn – Hạp Lĩnh,… và các dự án đầu tư xây dựng cơ bản khác.

Theo ước tính của VSD, quĩ đất thương phẩm còn lại của Kinh Bắc tính đến hết tháng 6/2019 vào khoảng 491 ha, bao gồm KCN Quang Châu (97 ha), Tân Phú Trung (180 ha) và Nam Sơn Hạp Lĩnh (213 ha).

Xét về dài hạn, nguồn cung sẽ đến từ KCN Tràng Duệ 3 (456 ha, Hải Phòng) và Bình Giang (860 ha, Hải Dương). Hai KCN này đang trong quá trình làm thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư, kì vọng hoàn tất vào năm 2020-2022.

Theo khảo sát của Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS), Kinh Bắc hiện nằm trong top các doanh nghiệp có mức giá cho thuê đất trung bình, dao động từ 70 đến 100 USD/m2/50 năm. VSD cũng ước tính giá cho thuê trung bình tại các KCN của Kinh Bắc tăng khoảng 16% trong 6 tháng đầu năm.

Tân Tạo, Tín Nghĩa có lợi nhuận tăng trưởng trên 100%

CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Mã: ITA) báo lãi hơn 128 tỉ đồng trong nửa đầu năm 2019, kết quả này cao gấp gần 3 lần cùng kì. Doanh thu của công ty đạt trên 368 tỉ đồng, trong đó doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng chiếm 219 tỉ đồng, gấp gần 16 lần cùng kì năm 2018.

Mặc dù cả doanh thu và lợi nhuận đều tăng trưởng đột biến. Song, kết quả này chỉ bằng một nửa so với con số ước tính mà ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT Kinh Bắc, công bố tại ĐHĐCĐ thường niên 2019 diễn ra vào cuối tháng 6 vừa qua.

Ông Tâm cho biết, so với con số kế hoạch 455 tỉ đồng lợi nhuận (gấp 5 lần kết quả 2018) thì tại ngày diễn ra đại hội, Tân Tạo đã đạt hơn 800 tỉ đồng. Đồng thời, ông Tâm cũng đưa ra thời gian cụ thể Tân Tạo sẽ hoàn tất bán 329 nền tại dự án E-City trước ngày 30/11/2019, doanh thu  khoảng 770 tỉ đồng.

Tính đến ngày 30/6/2019, hàng tồn kho của Tân Tạo ghi nhận gần 4.844 tỉ đồng. Trong đó, khu E-City Tân Đức chiếm 2.514 tỉ đồng.

Tại BCTC hợp nhất soát xét nửa đầu năm 2019 của Tân Tạo, kiểm toán viên đã nhấn mạnh một số khoản mục. Cụ thể, tính đến ngày 30/6/2019, Tân Tạo đã ghi nhận một lần cho toàn bộ thời gian cho thuê lại đất tại KCN Tân Tạo mở rộng (904.047 m2) và KCN Tân Đức (1.876.498 m2).

Tuy nhiên, công ty đang trong quá trình xác định tiền thuê đất phải trả cho các phần diện tích đã cho thuê lại nêu trên. Kết quả sau cùng hiện chưa xác định được.

Liên quan đến hai khoản đầu tư vào CTCP Đầu tư và Phát triển Năng lượng Tân Tạo (TEDC) và CTCP Năng lượng Tân Tạo 2 (TEC 2) với giá trị lần lượt 1.753 tỉ đồng và 1.343 tỉ đồng, Tân Tạo chưa đánh giá được khả năng thu hồi.

Theo ý kiến kiểm toán viên đưa ra, khả năng thu hồi các khoản đầu tư này phụ thuộc vào khả năng tiếp tục thực hiện dự án nhiệt điện Kiên Lương. Trong khi đó, dự án đang trong quá trình xin phê duyệt và chưa có kết quả sau cùng.

Tại ngày 30/6/2019, dự án nhiệt điện Kiên Lương có chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn hơn 572 tỉ đồng. Quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng của dự án này đã được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng dài hạn (hơn 549 tỉ đồng).

Nhờ bán đất nền khu dân cư 18 ha Tam Phước, thu về hơn 46 tỉ đồng mà CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) báo lãi tăng trưởng hơn 124% trong 6 tháng đầu năm 2019, tương ứng đạt 47 tỉ đồng.

Doanh thu 6 tháng đầu năm của Tín Nghĩa tăng trưởng 64% so với cùng kì, đạt 104 tỉ đồng. Doanh thu cho thuê đất KCN Tín Nghĩa chỉ đóng góp 1,6 tỉ đồng vào tổng doanh thu.

Tính đến cuối kì kế toán quí II/2019, Tín Nghĩa còn 4 dự án với tổng giá trị hàng tồn kho gần 147 tỉ đồng, bao gồm: Khu dân cư Thạnh Phú (79 tỉ đồng), khu dân cư 18 ha Tam Phước (50 tỉ đồng), công trình Kios – đường trục nối khu công nghiệp (10 tỉ đồng) và chợ đầu mối Dầu Giây và khu phố chợ tại huyện Thống Nhất (7 tỉ đồng).

Theo kế hoạch Tín Nghĩa đưa ra cho năm nay, doanh thu dự kiến 199,7 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 88,3 tỉ đồng. Công ty đã thực hiện được 52% kế hoạch doanh thu và 54% kế hoạch lợi nhuận trong 6 tháng đầu năm.

Long Hậu giảm 33% lãi

CTCP Long Hậu (Mã: LHG) là một trong ba đơn vị BĐS KCN giảm lãi trong 6 tháng đầu năm, đi ngược lại khuynh hướng chung của thị trường. Trong khi đó, doanh thu vẫn ghi nhận tăng hơn 10% trong 6 tháng đầu năm, đạt hơn 280 tỉ đồng.

Doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng trong 6 tháng đầu năm giảm nhẹ 4% so với cùng kì, đạt gần 176 tỉ đồng. Phần doanh thu này chủ yếu đến từ KCN Long Hậu 1 và KCN Long Hậu 2. KCN Long Hậu 3 vẫn đang trong quá trình xây dựng và phát triển.

Trong trường hợp phần doanh thu trên được ghi nhận theo phương pháp phân bổ dần theo thời gian cho thuê thì doanh thu và lợi nhuận trước thuế của Long Hậu sẽ giảm đi tương ứng 171 tỉ đồng và 86 tỉ đồng.

Đáng chú ý, Long Hậu tiếp tục ghi nhận hơn 280 tỉ đồng hàng bán bị trả lại, con số này ở cùng kì là 255 tỉ đồng. Theo như Long Hậu cho biết, hàng bán bị bị trả lại chủ yếu phát sinh từ việc thanh lí hợp đồng cho thuê đất đã được ghi nhận doanh thu từ những năm trước.

Việc giá vốn hàng bán tăng hơn 47% khiến biên lãi gộp của Long Hậu tiếp tục giảm từ 59% ở cùng kì về 46% trong 6 tháng đầu năm. Trong đó, giá vốn cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng cao hơn hai lần cùng kì, ghi nhận 95 tỉ đồng (cùng kì 40 tỉ đồng).

Bên cạnh đó, công ty không phát sinh doanh thu bán đất nền như cùng kì, doanh thu tài chính (lãi tiền gửi) giảm và chi phí quản lí doanh nghiệp (chi phí nhân công) tăng đã góp phần làm giảm lợi nhuận chung. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trong 6 tháng đầu năm đạt 79 tỉ đồng, giảm 33% so với cùng kì năm 2018.

Tính đến cuối kì kế toán quí II/2019, hàng tồn kho của Long Hậu ghi nhận hơn 327 tỉ đồng, chủ yếu là chi phí phát triển KCN và khu dân cư (bao gồm chi phí đền bù và xây dựng cơ sở hạ tầng) tại các dự án: KCN Long Hậu giai đoạn 3 (274 tỉ đồng), Long Hậu 1 (25,5 tỉ đồng), khu dân cư và chuyên gia chuyển đổi (14,5 tỉ đồng), Long Hậu mở rộng (13 tỉ đồng).

KCN Long Hậu. Nguồn: Long Hậu

Theo qui hoạch, KCN Long Hậu 3 có qui mô 891 ha, trong đó giai đoạn 1 có 124 ha và giai đoạn 2 là 90 ha. Tuy nhiên, hoạt động đền bù đã được thực hiện trong khoảng ba năm và chưa có dấu hiệu tích cực hơn. VSD đánh giá, điều này sẽ dẫn đến chi phí vốn tăng cao và không có nguồn cung cho thuê mới.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2019 diễn ra vào đầu tháng 4, ban lãnh đạo của Long Hậu cũng cho biết dự án KCN Long Hậu 3 đang triển khai chậm do vướng tiến độ thu hồi đất. Do đó, công ty đưa ra một kịch bản khác sẽ dịch chuyển sang mở rộng hoạt động tại CNC Đà Nẵng với quĩ đất gần 30 ha.

Theo kế hoạch đưa ra cho năm nay, nguồn thu của Long Hậu sẽ đến từ cho thuê đất KCN Long Hậu 3, cho thuê nhà xưởng, các nguồn thu dịch vụ khác và nguồn thu từ việc xây dựng nhà xưởng theo nhu cầu khách hàng để bán.

Theo đó, doanh thu và lợi nhuận sau thuế dự kiến 632 tỉ đồng và 128 tỉ đồng, tăng 47% về doanh thu nhưng lại giảm 27% về lợi nhuận so với kết quả đạt được ở năm 2018. Trong năm 2018, Long Hậu đạt lợi nhuận cao nhờ thanh lí quĩ đất.

Tuy nhiên, Long Hậu lại là một trong những doanh nghiệp  đang có giá cho thuê đất trung bình cao nhất (lớn hơn 100 USD/m2/50 năm) dựa theo kết quả khảo sát của ACBS.

Ở một góc độ khác, VSD cho rằng nguồn cung khan hiếm ở miền Nam đã nâng mặt bằng giá cho thuê trung bình. KCN Long Hậu ghi nhận giá cho thuê tăng 20% trong giai đoạn 2017-2018.

Theo đó, giá cho thuê của Long Hậu sẽ tiếp tục tăng từ 120 USD/m2 ở nửa đầu năm 2019 lên 150 USD/m2 vào nửa cuối năm, tương đương với mức tăng 25%.

Tồn kho và dư nợ vay đều giảm 

Tính đến ngày 30/6/2019, tổng giá trị hàng tồn kho của 9 doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết vào khoảng 22.900 tỉ đồng, giảm nhẹ 2% so với cùng kì. Tổng dư nợ vay ghi nhận hơn 6.260 tỉ đồng, giảm gần 15% so với cùng kì năm 2018. Sonadezi Long Thành (Mã: SZL) là doanh nghiệp duy nhất không có dư nợ vay.

Tồn kho (Đvt: Tỉ đồng). Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp

Dư nợ vay trong 6T/2019 (Đvt: Tỉ đồng). Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp