Triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp 2019: Gió thuận chiều?
Theo báo cáo phân tích chiến lược đầu tư 2019 của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), khu công nghiệp là một hình thức đặc trưng của các nước châu Á nhờ vào lợi thế kinh tế theo quy mô.
Trung Quốc, nhìn chung, đã khởi xướng hoạt động này và trở thành “công xưởng của thế giới”. Tuy nhiên, chi phí lao động tăng cao tại Trung Quốc đã dẫn đến xu hướng di dời hoạt động sản xuất từ khoảng năm 2015.
Theo VDSC, chiến tranh thương mại gần đây càng thúc đẩy động thái này. Những mối quan ngại và kế hoạch di dời vẫn sẽ tiếp diễn trong thời gian tới. Điều này tạo ra cơ hội đối với hoạt động cho thuê khu công nghiệp tại Việt Nam và một số nước ASEAN. Nhu cầu cho thuê tại Việt Nam ghi nhận tăng vọt từ giữa năm 2018 và kỳ vọng duy trì ở mức cao trong năm 2019.
 |
| (Nguồn: Internet). |
Việt Nam là điểm đến hấp dẫn khi chiến tranh thương mại diễn ra phức tạp
VDSC cho biết, Việt Nam sở hữu những lợi thế hấp dẫn, bao gồm vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc – thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Hơn nữa, không có khu công nghiệp nào nằm sâu trong đất liền và các cụm khu công nghiệp chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư.
Mặt khác, môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong ba năm, lên vị trị 69 theo World Bank. Chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia.
Bên cạnh đó, tính đến quý II/2018, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam ghi nhận khoảng 73% trong khi hơn 90% đất thương phẩm tại Thái Lan đã đi vào khai thác.
Thái Lan là nơi tập trung sản xuất ngành công nghiệp ô tô tại châu Á, trong khi Việt Nam được các tập đoàn công nghệ hàng đầu chọn lựa trong hơn 10 năm qua.
 |
| Diện tích đất thương phẩm và giá thuê (USD/m2) tại miền Bắc và miền Nam (Nguồn: VDSC). |
Chủ đầu tư khu công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng nhờ hiệu ứng từ các tập đoàn thuê lớn
Samsung, LG và một số tập đoàn lớn khác, đã hiện diện hơn 10 năm tại Việt Nam, tạo nên nhu cầu thuê lớn tại phía bắc. Theo VDSC, lực lượng lao động đồng bộ và sự thuận lợi tiếp cận các nhà cung ứng đã tạo ra nền tảng vững chắc cho hoạt động sản xuất tại khu vực. Điều này khuyến khích nhà cung cấp đặt nhà máy sản xuất gần với khách hàng của họ.
Tiềm năng cho thuê lớn có thể xuất phát từ kế hoạch tăng sản xuất màn hình OLED từ Samsung Display và LG Display; đầu tư năng lượng mặt trời và hoạt động sản xuất ô tô của Vinfast trong thời gian tới.
Mặc dù vậy, những tập đoàn lớn thường được ưu đãi với giá thuê thấp hơn thị trường; trong khi các nhà cung ứng của họ kỳ vọng mang lại mức sinh lời cho thuê cao hơn cho các chủ đầu tư.
Quỹ đất, nhu cầu thuê khác nhau giữa các khu vực
Năm 2019, Đô thị Kinh Bắc kỳ vọng cho thuê 843 ha đất thương phẩm còn lại, tập trung tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, nơi nhu cầu thuê luôn ở mức cao.
Đối với Viglacera, hiện đang sở hữu khoảng 911 ha đất thương phẩm ở phía bắc. Các khu công nghiệp của công y nằm dàn trải hơn, tại một số tỉnh phía Bắc. Tốc độ cho thuê vì vậy có thể chậm hơn ở một số khu. Giá cho thuê trung bình tại phía bắc là 82 USD/m2 /50 năm, cao hơn 13% so với tại miền nam.
VDSC cho rằng Đô thị Kinh Bắc và Viglacera sẽ tiếp tục hưởng lợi nhiều nhất, đặc biệt khi tranh chấp thương mại kéo dài và các tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng sản xuất và mạng lưới nhà cung cấp.
Khách thuê tại miền Nam được VDSC nhận định đa dạng hơn, bao gồm cả ngành công nghiệp nặng và hóa chất. Tranh chấp thương mại gần đây cũng khuyến khích doanh nghiệp từ Đài Loan và Trung Quốc, phần lớn là doanh nghiệp nhỏ và vừa, chuyển hoạt động sản xuất sang các Khu công nghiệp phía Nam. Do đó, CTCP Long Hậu (Mã: LHG) và CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) có thể hưởng lợi.
Bởi khu công nghiệp Long Hậu 3 có khả năng cho thuê chậm 90 ha đất thương phẩm, mặc dù sở hữu vị trí rất thuận lợi và nhu cầu cao, do khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, VDSC kỳ vọng khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 sẽ bắt đầu thi công hạ tầng cuối quý II/2019 và cho thuê 255 ha trong 5-6 năm.
Theo số liệu của VDSC, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Mã: BCM) và Idico (Mã: IDC) đang có 2.118 ha sẵn sàng cho thuê tại phía Nam. Tuy nhiên, một số khu công nghiệp của hai doanh nghiệp đang cho thuê tương đối chậm vì vị trí không thuận lợi. Chi phí dịch chuyển đang tăng cao gần đây có thể làm giảm sự sẵn sàng di dời, đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Vẫn còn những "cơn gió" ngược chiều
Tuy nhiên, tác động của chiến tranh thương mại đối với bất động sản khu công nghiệp không phải là “màu hồng”. Bởi khi bất ổn xảy ra, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có xu hướng giảm. Bên cạnh đó, chi phí sản xuất sẽ tăng vọt, các tập đoàn sẽ cân nhắc với việc cho thuê.
Trao đổi tại một hội thảo gần đây, ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư U&I cho biết, chiến tranh thương mại xảy ra thì không phải các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Trung Quốc đều chuyển sang Việt Nam. Thực tế, Việt Nam không phải là vịnh tránh bão như chúng ta nghĩ.
“Tôi rất băn khoăn về từ “tránh bão”, vậy tránh bão xong thì doanh nghiệp nước ngoài ở lại hay ra đi?. Thực tế, chúng ta muốn trở thành một vịnh sạch đẹp, an toàn chứ không chỉ muốn làm một nơi tránh bão. Bởi chúng ta muốn các doanh nghiệp gắn bó, làm ăn lâu dài tại đây và cùng phát triển chứ không phải để tránh bão”.
“Tôi muốn xác định lại một vấn đề có thể gây hiểu lầm cho nhiều người đó là Việt nam chưa hẳn là nước hưởng lợi duy nhất mà phải coi chừng tác động xấu xảy ra khi cuộc chiến thương mại leo thang”, ông Tín cho hay.
Doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam có thể mất đi nhiều những nhân công khi xuất hiện nhiều nhà máy mới với vốn đầu tư cao, được trang bị công nghệ tốt hơn, sẵn sàng trả lương cao hơn. Hơn nữa, việc Trung Quốc không bán hàng được cho Mỹ thì họ sẽ tìm thị trường đông dân như Việt Nam để bán, cạnh tranh là điều không thể tránh khỏi.
