Thị tường bất động sản: Mua gì, bán gì nửa sau năm 2019?

Văn phòng cho thuê vẫn sáng cửa.

Niềm tin đang lên

Đó là ý kiến của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khi dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong 8 tháng cuối năm 2019.

Theo ông Khởi, quan sát diễn biến nền kinh tế thời gian qua có thể thấy, bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn khối ngoại. Từ năm 2016 đến nay, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này luôn xếp thứ 2, chủ yếu ở phân khúc bất động sản công nghiệp và hình thức là M&A.

Kết thúc 4 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực này tiếp tục cho thấy khả năng hút dòng tiền đầu tư. Lĩnh vực bất động sản tiếp tục đứng thứ hai khi thu hút được 1,1 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 7,5% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.

Theo vị đại diện Bộ Xây dựng, 8 tháng cuối năm, có một số yếu tố có thể tác động đến thị trường, trong đó không thể không đề cập đến các câu chuyện chính sách. Và mặc dù các luật sửa đổi nếu được thông qua cũng đến đầu năm 2020 mới có hiệu lực, chưa tác động ngay tới thị trường, nhưng theo ông Khởi, các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị trước để tránh bị động.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng quan tâm nhiều hơn tới Việt Nam.

“Tôi đi một số nước, các nhà đầu tư rất quan tâm đến việc M&A các dự án ở Việt Nam, có nhiều dòng vốn lớn đang chực chờ để chảy vào Việt Nam. Ngoài sự ổn định của nền kinh tế, môi trường đầu tư thông thoáng hơn, nền kinh tế có độ mở lớn hơn thì việc một số nước có chính sách điều chỉnh phát triển cũng khiến Việt Nam được hưởng lợi. Ví dụ như Hàn Quốc có chính sách phát triển hướng Nam và Việt Nam là thị trường được quan tâm đầu tư”, ông Thành nhấn mạnh.

Theo ông Thành, xu hướng này sẽ còn kéo dài trong khoảng 10 năm tới và sẽ mang lại những lợi ích lớn cho Việt Nam.

Ở một góc nhìn khác, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Có thể nó sẽ bắt đầu từ năm 2019 và kéo dài đến năm 2021 hoặc 2023.

Theo ông Nghĩa, định hướng sắp tới của thị trường bất động sản, ngắn hạn và trung hạn có thể vẫn là nhà ở, nhưng triển vọng dài hạn về bất động sản du lịch là rất lớn. Chính phủ nên tập trung nguồn lực để xây dựng hạ tầng phát triển du lịch. 

Phân khúc nào hút vốn

Nhìn nhận về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Netland nhận định, trong thời gian qua, vốn FDI đổ vào Việt Nam nhiều, trong đó lượng vốn chủ yếu đến từ châu Á, từ các nhà đầu tư chủ lực như Nhật, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc). Các nhà đầu tư đang tìm kiếm các dự án đầu tư với những tiêu chí khác nhau, nhưng hai phân khúc là nhà ở và nghỉ dưỡng vẫn được quan tâm.

Dự án xanh sẽ vẫn là xu hướng.

“Netland đã mở văn phòng đại diện tại Nhật Bản và đã có 3 dự án ở Việt Nam được đối tác lựa chọn, đều ở phân khúc nghỉ dưỡng. Ở một số nước, hiện đang có làn sóng theo chân các nhà đầu tư bất động sản tiên phong đầu tư ra nước ngoài. Tôi biết có nhà đầu tư cá nhân còn mua toàn bộ sản phẩm một dự án ở Philippines”, ông Quang cho biết thêm.

Đánh giá cao triển vọng của phân khúc văn phòng cho thuê, ông Nguyễn Việt Quang, chuyên gia chứng khoán cho rằng, nhu cầu văn phòng cho thuê đến từ doanh nghiệp ngoại đầu tư vào Việt Nam là rất lớn, đặc biệt khi văn phòng gắn với khu dân cư, khu công nghiệp.

Vài năm trở lại đây, văn phòng cho thuê tại hai đô thị lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM luôn có hiệu suất cho thuê và tỷ suất sinh lời vào top đầu thế giới. Năm 2018, Hà Nội là thành phố dẫn đầu thế giới về lợi suất văn phòng với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%; TP HCM ở vị trí thứ 4 với lợi suất thị trường ở mức 7,36% (năm 2017, TP HCM đứng thứ 2).

Sự sôi động của phân khúc văn phòng cho thuê là có thật. Tuy nhiên, do sức nóng của nó về cơ bản lại chỉ những người thuộc hai đầu cung - cầu mới thực sự cảm nhận được nên vẻ bề ngoài có vẻ không nổi và được nhắc đến nhiều như các phân khúc khác, như nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp.

Ông Hữu Quang cho biết, có 3 nhà đầu tư lớn đang tìm kiếm văn phòng cho thuê tại TP HCM và Đà Nẵng, thậm chí họ còn nhìn nhận tiềm năng phân khúc này lạc quan hơn cả những nhà đầu tư trong nước.

Đồng quan điểm, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Hà Nội cho rằng, tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê ở TP HCM là 96%, Hà Nội là 94% (năm 2018) là những tỷ lệ vàng. Thị trường vẫn đang tăng giá và thiếu nguồn cung mới.

“Đã có nhiều quỹ đầu tư, nhà đầu tư muốn tìm văn phòng cho thuê và tiếp cận chúng tôi trong suốt thời gian qua. Bình thường các bạn không cảm nhận được sự khan hiếm, nhưng người có nhu cầu thuê văn phòng mới hiểu rõ sức nóng từ nó. Đặc biệt, với việc thuê văn phòng có diện tích lớn, từ khoảng 1.000 m2 trở lên”, ông Quang nhấn mạnh.