TS Lê Xuân Nghĩa: Thị trường BĐS giai đoạn 2021 - 2023 có nguy cơ xảy ra bong bóng

Thị trường nhà ở Hà Nội và TP HCM quý I/2019 đều có xu hướng chững lại

Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019 diễn ra sáng ngày 4/5 (Ảnh: Thu Hà)

Tại Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính Việt Nam 2019 được tổ chức sáng nay (ngày 4/5), ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, có ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2018 – 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm. Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2018 vẫn cho thấy sự phát triển ổn định.

Ông lấy ví dụ, theo thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs), năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc BĐS, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Tổng nguồn cung BĐS nhà ở mới đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017, tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch, tỉ lệ hấp thụ của thị trường đạt 90%. Đặc biệt, các căn hộ chung cư chiếm tỉ trọng rất cao trong tổng nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP HCM, lần lượt là 87,2% và 89,7%.

Bên cạnh đó, cơ cấu căn hộ cũng đã có nhiều thay đổi với tỉ trọng phân khúc trung cấp chiếm 41,3%, cao hơn phân khúc cao cấp và bình dân. Giá BĐS không tăng nhiều nhưng vẫn đứng ở mức cao.

Tuy nhiên, thị trường BĐS quý I/2019 theo thống kê của VARs ghi nhận có xu hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội và TP HCM.

Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại Hà Nội giảm khoảng 25% so với năm 2018, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ. Còn tại TP HCM, nguồn cung nhà ở quý I/2019 giảm mạnh hơn, chỉ có khoảng 30.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Lý giải về tình trạng này, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng: "Thứ nhất, một số dự án lớn trên địa bàn TP HCM và Hà Nội đã có một khối lượng ra hàng rất lớn trong quý 4/2018. Thứ hai là việc chậm phê duyệt các dự án, đặc biệt là các dự án của năm 2018 tại TP HCM. Thứ ba, theo thống kê của Hội Môi giới, tín dụng BĐS cũng giảm dần từ năm 2017, đặc biệt là trong quý 4/2018 theo báo cáo của NHNN, tín dụng cho BĐS giảm 0,8% so với quý 3/2018".

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, thị trường BĐS cả nước vẫn cho thấy những dấu hiệu tích cực. Tỉ lệ hấp thụ vẫn cao chứng tỏ nhu cầu về thị trường nhà ở vẫn còn lớn, đặc biệt là ở 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM. Thị trường BĐS ở một số địa phương khác đều phát triển tốt, thậm chí một số địa phương có dấu hiệu sốt nóng ở một số thời điểm như đất nền Vân Đồn, Bắc Ninh,…

Ngoài ra, ông Hà cũng cho biết, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển trên diện rộng, có tỉ lệ hấp thụ đáng khích lệ và vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Trong quý I/2019, tổng nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng cả nước đạt gần 12.000 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 1.400 sản phẩm.

Đặc biệt, ảnh hưởng của Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ. Kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển. Đây cũng là một trong những thị trường còn nhiều dư địa để phát triển.

Bên cạnh đó, tín dụng BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn giúp đảm bảo chất lượng các khoản vay BĐS, giảm nợ xấu. Đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào BĐS như vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư nước ngoài và chứng khoán BĐS.

Liên quan đến vấn đề này, phát biểu tại Diễn đàn, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS năm 2019 được đánh giá sẽ có nhiều xu hướng phát triển ở nhiều các loại hình. Tuy nhiên, theo báo cáo của NHHH quý I/2019, dư nợ cho vay trong các dự án công nghiệp, dự án khu chế xuất, dự án du lịch nghỉ dưỡng cuối năm 2018 giảm. Trong khi một số dư nợ cho vay trong các loại hình BĐS khác tăng như khu đô thị, khu nhà ở và các cao ốc cho thuê tăng tới 10%, đặc biệt là xây dựng KĐT tăng tới 24% so với đầu năm 2018.

Bên cạnh đó, lượng giao dịch thị trường căn hộ 3 tháng đầu năm 2019 có xu hướng giảm. Cụ thể, quý I/2019 tại Hà Nội có 14 dự án (hơn 5000 căn hộ) đủ điều kiện mở bán, TP HCM có hơn 3.300 căn hộ đủ điều kiện bán. "Như vậy, nếu so với quý I/2018, lượng giao dịch cũng như nguồn cung có giảm hơn. Lý do là bởi thời gian vừa qua có chủ trương rà soát các thủ tục pháp lý, rà soát các dự án đang trong quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư và triển khai dự án", ông Khởi cho hay.

Sẽ có sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ Tịch Uỷ Ban Giám sát Quốc gia, sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023. "Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023 thị trường BĐS sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng, còn hiện nay thì chưa", ông Nghĩa nhận định.

Ngoài ra, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không nên kiểm soát tín dụng vào BĐS một cách hà khắc mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung. "Từ nay đến năm 2021 sẽ chưa có dấu hiệu đổ bể của thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo dự đoán của các chuyên gia tài chính thế giới, trong giai đoạn 2021 - 2023 là giai đoạn cực kỳ nhạy cảm đối với cả thị trường tài chính và thị trường BĐS", ông Nghĩa khẳng định.

Bên cạnh đó, theo ông Nghĩa, định hướng sắp tới của thị trường BĐS, ngắn hạn và trung hạn có thể vẫn là nhà ở nhưng triển vọng dài hạn về BĐS du lịch là rất lớn. Ông cũng cho rằng, Chính phủ nên tập trung nguồn lực để xây dựng hạ tầng phát triển du lịch.

Dự báo tình hình thị trường BĐS tám tháng cuối năm 2019, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, thị trường sẽ chứng kiến xu thế phát triển BĐS quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, BĐS thông minh và BĐS xanh. Ngoài ra, giá BĐS có thể tăng nhẹ do nguồn cung tại thị trường Hà Nội và TP HCM giảm so với những năm trước đây.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, những tháng còn lại của năm 2019 thị trường sẽ có xu hướng chuyển đổi hướng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam, trong đó có xu hướng đầu tư vào BĐS công nghiệp và hoạt động M&A.

Ông Khởi cũng cho biết, có một số tác động có thể ảnh hưởng đến toàn cảnh thị trường BĐS tám tháng còn lại của năm 2019 là các chính sách của Nhà nước như việc sửa một số Luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu và Luật Nhà ở; bên cạnh đó là việc sửa đổi một số chính sách thuộc thẩm quyền của Chính phủ; chính sách siết tín dụng của NHNN.

"Thị trường BĐS năm 2019 sẽ không có nhiều sự nổi bật so với năm 2018, đó chỉ là cơ cấu lại nguồn hàng cho thị trường BĐS và phân định rõ hơn các loại hình BĐS. Thứ hai, thị trường sẽ rõ hơn về cơ chế đầu tư và đặc biệt sẽ không xảy ra tình trạng bong bóng", ông Khởi nhấn mạnh.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng nhận định, thị trường BĐS năm 2019 sẽ có xu hướng đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại một số tỉnh đang có nhu cầu và tiềm năng; thứ hai là xu hướng đầu tư nhà ở giá thấp cho thuê và thứ ba là xu hướng BĐS công nghiệp.