Nhà đất

Siết tín dụng vào bất động sản, doanh nghiệp địa ốc đã ‘thấm đòn’?

11:04 | 08/04/2019

Chia sẻ

Thông tư 36 sửa đổi của Ngân hàng nhà nước chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2019, trong đó có nội dung kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào thị trường BĐS. Hiện nay, có không ít doanh nghiệp BĐS đã và đang phải thay đổi chiến lược kinh doanh vì kẹt vốn.

Dự án "đua" khuyến mãi để đầy hàng nhanh?

Từ năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã có thông tin về việc thực hiện lộ trình siết tín dụng vào thị trường bất động sản (BĐS). Hiện Thông tư 36 sửa đổi của Ngân hàng nhà nước, trong đó có nội dung kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào thị trường này đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2019. 

Theo tìm hiểu của PV, mặc dù mới chỉ sang tháng thứ 4 của năm 2019 nhưng có không ít doanh nghiệp BĐS đã đang gặp khó khăn vì kẹt vốn và phải thay đổi chiến lược kinh doanh để giảm gánh nặng lãi vay.

Siết tín dụng vào bất động sản, doanh nghiệp địa ốc đã ‘thấm đòn’? - Ảnh 1.

Thị trường bất động sản năm 2019 được dự báo sẽ có nhiều khó khăn do bị siết tín dụng (Ảnh: Thu Hà)

Khảo sát của PV, hiện có một số dự án ở Hà Nội đã bàn giao từ lâu nhưng vẫn có nhiều chính sách ưu đãi. Một dự án ở đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội bán hàng từ năm 2017 nhưng đến nay, chủ đầu tư (CĐT) vẫn phải đưa ra chính sách bán hàng ưu đãi như: Tặng nội thất 150 triệu đồng; Chiết khấu 2% khách hàng nhận nhà ở ngay; Hỗ trợ lãi vay 12 tháng đầu tiên khi kí hợp đồng; Thanh toán làm 5 đợt.

Một dự án chung cư khác ở quận Hoàng Mai, Hà Nội cũng đã bàn giao nhà từ lâu nhưng CĐT vẫn thông báo bán hàng hỗ trợ vay lãi suất 0% đối với 50% trị giá căn hộ trong 12 tháng, trả góp trong vòng 20 năm và khách hàng không sử dụng gói vay 0% được chiết khấu ngay 2 - 5% giá trị căn hộ chưa tính VAT.

Trên thực tế, việc khuyến mãi không chỉ xuất phát từ kế hoạch bán hàng được CĐT đặt ra trước đó nhằm thu hút khách và bán hàng nhanh mà còn có lý do từ việc CĐT bị áp lực về lãi vay ngân hàng nên phải tìm cách để đẩy hàng nhanh. 

Ông Bùi Tiến Thắng – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land ) cho biết: "Tôi thấy từ trước đến giờ vẫn có việc CĐT tăng cường khuyến mãi để đẩy nhanh hàng. Việc tung khuyến mãi để đẩy hàng nhanh ngoài yếu tố kỹ thuật marketing, kỹ thuật bán thì còn có nguyên nhân từ yếu tố nguồn vốn. 

Ông Thắng cho biết thêm, do cấu trúc thị trường, hệ thống phân phối bây giờ chuyển dịch, thay vì trước đây hầu hết doanh nghiệp BĐS có đơn vị bán hàng riêng, thì nay hầu hết các doanh nghiệp chuyển hàng sang cho các sàn phân phối bán hàng, vì thế phải tăng phí môi giới lên để các sàn chia hoa hồng cho nhân viên kinh doanh".

Với cách làm này, đặc thù thị trường đã thay đổi nhất định về hệ thống phân phối và tiếp cận thị trường nên cũng yêu cầu tỷ lệ về chi phí bán hàng trong cấu trúc của chi phí kinh doanh BĐS nói chung phải thay đổi. Nếu để hàng lâu quá thì không được.Thường một dự án BĐS làm từ đầu đến cuối, doanh nghiệp chỉ lãi khoảng 20-30% , nếu ngâm dự án đó trong chỉ khoảng 2 năm thì chi phí lãi vay ngân hàng tăng mạnh, CĐT có thể mất luôn phần lãi.

Trước áp lực về lãi vay, ngoài việc một số doanh nghiệp lựa chọn hình thức khuyến mãi để đẩy hàng nhanh thì cũng có một số doanh nghiệp buộc phải lựa chọn cách nâng giá thành sản phẩm. 

Ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội cho biết, thời gian qua công ty của ông cũng đã bị ảnh hưởng từ việc ngân hàng siết tín dụng. Ông cho rằng, việc siết tín dụng ảnh hưởng chung đến tất cả các doanh nghiệp và chỉ khác nhau ở mức độ lớn hay nhỏ. Hơn  nữa, việc không tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, về lâu về dài sẽ khiến cho các doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn. Do đó, doanh nghiệp không còn cách nào khác là phải phân bổ vào giá thành sản phẩm và người chịu thiệt không ai khác là khách hàng.

Ngoài ra, ông Thanh cho biết, nếu chính sách không tạo điều kiện thì không thể nào làm giảm giá thành được. "Về lâu dài, nếu như không có các chương trình tín dụng tốt thì sẽ không có những dự án nhà giá rẻ và phù hợp cho người dân được. Đây mới là vấn đề mấu chốt", ông Thanh khẳng định.

Doanh nghiệp huy động vốn bằng cách nào?

Thông tư 19 của Ngân hàng Nhà nước (ngày 28/12/2017) sửa đổi, bổ sung Điều 17 - Thông tư 36, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Lo ngại trước tình trạng giảm nguồn tín dụng cho thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải tính toán đến việc huy động vốn từ nhiều kênh khác ngoài ngân hàng.

Tổng Giám đốc TTC Land Bùi Tiến Thắng cho rằng, nhu cầu vốn của mỗi doanh nghiệp là khác nhau. Đặc biệt, đối với lĩnh vực BĐS thì nhu cầu vốn thường có nguồn gốc là nguồn vốn trung, dài hạn.

Ông Thắng cũng cho rằng, nhu cầu để phát triển BĐS cho dự án mới luôn trong tình trạng thiếu vốn vì vốn dành để phát triển dự án BĐS thường có giá trị lớn, giá trị lớn mà sử dụng toàn bộ bằng vốn tự có hoặc vốn vay ngân hàng thường không đủ. Do đó, trong cơ cấu vốn phát triển một dự án BĐS thì ngoài vốn chủ sở hữu của công ty BĐS, thường sẽ có thêm hai nguồn vốn nữa; một là vay ngân hàng hoặc quỹ, hai là nguồn từ khách hàng hoặc đối tác.

Cụ thể, ông Thắng phân tích, đối với những dự án dân dụng như chung cư, nhà ở thì hầu hết doanh nghiệp BĐS đều huy động vốn bằng cách bán hàng sớm để vừa bán, vừa thi công xây dựng. Đây là cấu trúc vốn của hầu hết doanh nghiệp BĐS nói chung, kể cả với các doanh nghiệp nước ngoài chứ không riêng Việt Nam.Nó tùy theo thời điểm và tùy theo đặc thù của dự án, loại hình của dự án, vị trí của dự án mà doanh nghiệp BĐS sẽ vận dụng cân đối tỉ lệ vốn chủ sở hữu hay là vốn đi vay, hay phần vốn huy động từ trả trước của khách hàng.

Còn đối với nguồn vốn từ khách hàng, ông Thắng lý giải, thường CĐT sẽ phải chia sẻ một phần lợi ích cho khách hàng. Bởi vì khi CĐT đi vay làm dự án để bán thì họ sẽ phải trả một phần lãi suất khoảng 12%/năm. Vì lãi suất cao, thay vì hoàn thành xong dự án mới bán thì CĐT sẽ bán sớm hàng và những khách hàng mua sớm sẽ được giảm 10 - 12% chẳng hạn.

"Đôi khi CĐT cần vốn mà bán được hàng sớm thì coi như đã chốt được khách hàng và giải quyết xong đầu ra. Còn nếu đi vay thì sẽ có 2 mặt, nếu dự án xây dựng trong một năm mà vì một lý do nào đó khiến giá BĐS đó tăng cao hơn 12% thì doanh nghiệp có lãi. Còn nếu nó thấp hơn mức 12% thì nên bán sớm cho khách hàng để trả lãi cho ngân hàng", ông Thắng chia sẻ.

Dưới góc nhìn của chuyên gia, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, ảnh hưởng từ việc siết tín dụng đối với thị trường BĐS là có nhưng cũng không quá lớn.

"Riêng phân khúc căn hộ cao cấp trong đó có condotel vẫn phát triển mạnh trong thời gian qua là do có nguồn vốn từ nước. Đối với phân khúc tầm trung thì việc siết tín dụng có ảnh hưởng, tuy nhiên ảnh hưởng ở đây là gì, là buộc chủ đầu tư phải thi công nhanh, bán hàng nhanh để hoàn vốn cho ngân hàng. Đặc biệt, việc siết tín dụng khiến cho chủ đầu tư phải tự chủ nguồn vốn của mình, không quá lệ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng. Do đó, đối với khách hàng, trước đây phải đợi 5-7 năm mới mua được nhà thì bây giờ có khi chỉ phải đợi 3-4 năm", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Siết tín dụng vào bất động sản, doanh nghiệp địa ốc đã ‘thấm đòn’? - Ảnh 2.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Ảnh: Thu Hà)

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm, thời gian vừa qua, thị trường BĐS khá nóng và nguồn vốn ngân hàng đổ vào BĐS cũng khá lớn. Do đó,việc siết tín dụng là cần thiết, giúp loại bỏ được những nhà đầu tư "tay không bắt giặc", loại bỏ những nhà đầu cơ, làm cho thị trường BĐS bớt nóng, tránh nguy cơ xảy ra bong bóng.

Trong bối cảnh nguồn tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS bị siết lại, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tìm cách tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh huy động vốn khác, một trong những cách phổ biến nhất trong năm qua là phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo số liệu tổng hợp, năm 2018, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu tăng mạnh nhất, sau đó là nguồn tín dụng ngân hàng và vốn chủ sở hữu. Tổng giá trị phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS tính đến ngày 31/12/2018 đạt 57.564 tỉ đồng, tăng 110,7% so với năm trước đó; vay ngân hàng đạt 70.312 tỉ đồng, tăng 74,7% so với số liệu cuối năm 2017.

Một số doanh nghiệp BĐS có giá trị phát hành trái phiếu tăng mạnh trong năm 2018 là Vinhomes, Novaland, Đất Xanh. Một số doanh nghiệp BĐS chưa huy động vốn trái phiếu trong năm 2017 cũng đã phát hành trái phiếu trong năm 2018 là Nam Long (622 tỉ đồng), Văn Phú (395 tỉ đồng), KOSY (235 tỉ đồng)…

Năm 2018, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản về giải pháp ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản.

Thứ nhất, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Thứ hai, các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ dự án… để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Thứ ba, các doanh nghiệp luôn luôn phấn đấu để trở thành là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn.

Thứ tư, các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững; tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố; chương trình nhà ở xã hội của thành phố…

Thứ năm, các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS mạnh.

Thứ sáu, các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành Cty CP để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành Cty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Thứ bảy, các doanh nghiệp lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực.

Thứ tám, các doanh nghiệp quan tâm 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp như: an toàn về pháp lý; An toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp; An toàn về mô hình tổ chức và nhân sự.

Thu Hà - N.Lê