Các sếp doanh nghiệp địa ốc nhận định gì về giai đoạn 2023 - 2024?

Thị trường bất động sản vừa bước qua quý I/2023 trong trạng thái trầm lắng nhưng có phần dễ thở hơn sau sau khi Chính phủ ban hành một số giải pháp, chính sách và động thái của Ngân hàng Nhà nước trong việc điều hành giảm lãi suất cho vay.

Về phía các chủ đầu tư, tính đến thời điểm hiện tại, hầu hết các kế hoạch và chiến lược kinh doanh trong năm 2023 đều đã được công bố. Có doanh nghiệp lạc quan nhưng cũng có doanh nghiệp lại tỏ ra thận trọng trước những diễn biến khó đoán định của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra mới đây, bà Nguyễn Thu Hằng, Tổng Giám đốc CTCP Vinhomes (Mã: VHM) nhận định, với các hành động quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục.

Ông Nguyễn Đức Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty cũng nhấn mạnh: Với việc Chính phủ đang rất nỗ lực thúc đẩy hỗ trợ thị trường bất động sản, và bất động sản cũng là ngành mũi nhọn của nền kinh tế, dự kiến thị trường sẽ tốt hơn vào năm 2023-2024.

Theo đánh giá của ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), năm 2022, thị trường bất động sản đã đối mặt với những khó khăn khôn lường do lạm phát, các chính sách kiểm soát tín dụng, kiểm soát các kênh huy động vốn bị nghẽn, mặt bằng lãi suất tăng, các vướng mắc pháp lý dự án bất động sản kéo dài,… Điều này đã gây ra ảnh hưởng nặng nề đến các doanh nghiệp và Novaland cũng nằm trong guồng khó khăn khốc liệt này.

Trong bối cảnh còn nhiều thách thức như hiện nay, Novaland đã và đang tập trung tái cấu trúc và linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai các dự án đang phát triển cũng như các dự án mới cho phù hợp với tình hình hiện tại. Công ty cũng đang thương lượng, đàm phán để thu xếp nguồn vốn, song song đó phối hợp với các địa phương tháo gỡ, hoàn thiện pháp lý các dự án trong thời gian sớm nhất,…

Ông Dennis Ng Teck Yow cho rằng, năm 2023 là năm bản lề của giai đoạn kinh tế 2021-2025. Đây cũng sẽ là một năm để đo lường nội lực, sức bền và sự phục hồi của thị trường bất động sản. Bản chất bất động sản có tính chu kỳ, khi đi hết chu kỳ thì sẽ bắt đầu phục hồi và đi lên.

Trước các tín hiệu tích cực của thị trường trong thời gian vừa qua đến từ sự nỗ lực của toàn hệ thống vận hành, đó là những quyết sách quyết liệt của Chính phủ; là sự chung tay, đồng hành của các Cơ quan ban ngành địa phương, các tổ chức, doanh nghiệp tài chính, doanh nghiệp xây dựng và vật liệu xây dựng cũng như sự nỗ lực của bản thân các doanh nghiệp sẽ giúp hồi phục và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững trong thời gian tới.

Ban lãnh đạo CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) nhìn nhận 2022 là một năm đầy thách thức của ngành bất động sản, khó khăn hơn cả giai đoạn khủng hoảng 2008-2012.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long, đánh giá khó khăn 2022-2023 chưa dừng lại và sẽ còn tiếp diễn đến 2024 và 2025, những khủng hoảng trái phiếu vẫn còn đó.

"Chúng tôi nhìn nhận đến ba rủi ro lớn: Rủi ro về thị trường và sản phẩm; rủi ro về tài chính và rủi ro về pháp lý”, vị này nói.

Cụ thể, đối với rủi ro về thị trường và sản phẩm, nền kinh tế hiện nay rất khó khăn, tăng trưởng GDP thấp, xuất khẩu giảm, các đơn hàng gia công giảm, sản xuất giảm, lương giảm, giảm nhân sự. Đây là thực tế xảy ra từ cuối năm 2022 và đang tiếp diễn ở năm 2023.

Thị trường bất động sản đang lệch pha cung - cầu, khủng hoảng niềm tin, sức mua giảm. Một điểm khác biệt chúng ta có thể nhìn thấy là sự kiện mở bán với hàng nghìn người mua giai đoạn 2020-2021 đến nay không còn.

Về rủi ro về tài chính, doanh nghiệp mất thanh khoản, kênh huy động vốn bị thắt chặt, trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn trong 2023-2024. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở ngưỡng cao, mặc dù Chính phủ đang nỗ lực giảm lãi suất nhưng việc này cần có thời gian.

Rủi ro pháp lý dự án có nhiều khó khăn trong công tác tính tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư như chấp thuận đầu tư, gia hạn đầu tư, chuyển nhượng dự án,…

Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) Nguyễn Trọng Thông lại nhận định, sắp tới có một số luật được ban hành nhưng chính sách bất động sản thường có đỗ trễ rất dài. Do đó, đừng hy vọng năm 2024 sau khi một số luật được ban hành sẽ đổi mới thị trường bất động sản ngay lập tức, điều này là không thể. Bởi Nghị định thường đã có độ trễ kéo dài thì Luật sẽ càng trễ lâu hơn.

Theo ông Thông, bất động sản là ngành dẫn dắt ngành công nghiệp xây dựng, thị trường chứng khoán, tài chính ngân hàng. Nếu không tháo gỡ được khó khăn cho bất động sản thì các ngành khác cũng gặp khó khăn.

“Tuy nhiên, với tình hình này tôi cho rằng rất khó để tháo gỡ được hết vấn đề nếu cứ loanh quanh xử lý như hiện nay. Do đó, doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược kinh doanh, không thể trông chờ hoàn toàn vào những gì đang có”, Chủ tịch Hà Đô nói.

Đưa ra cái nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) cho biết, năm vừa qua là một năm rất buồn của ngành bất động sản và không thể biết bao giờ thị trường mới gượng dậy được.

Chủ tịch CenLand cho rằng, việc thắt chặt tín dụng của Việt Nam quá đột ngột và quá sốc, trong khi pháp lý bị tắc dài hạn. Trong vòng một năm qua cả TP Hà Nội chỉ duyệt một vài dự án. Thời điểm cuối năm 2021 gần như dự án nào mở ra cũng bán được không cần biết giá bao nhiêu, còn bây giờ thì tắc thanh khoản hoàn toàn.

Cũng theo Chủ tịch CenLand, từ năm 2012 đến nay đã hơn 10 năm, bất động sản chỉ có tăng giá và chưa bao giờ xuống giá. Năm 2013 Luật Đất đai ra đời, năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản ra đời cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, cùng với đó là gói 30.000 tỷ cho vay NOXH,… Tức là có rất nhiều điều kiện thuận lợi cho người mua nhà trong giai đoạn vừa qua.

Đến giai đoạn cuối năm 2018 đầu năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) gặp vấn đề liên quan đến pháp lý, thị trường có trầm hơn. Tuy nhiên, bước sang năm 2020-2021, khi dịch COVID-19 xảy ra, thị trường bất động sản lại tăng nóng.

“Nhìn chung trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản toàn là màu hồng và tăng trưởng rất nhanh. Đánh giá tình hình ở thời điểm hiện tại, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn trong vài năm tới chứ không thể phục hồi ngay được. Bởi thị trường bây giờ đã lớn, giống như một đoàn tàu dài, nếu muốn quay lại sẽ phải chờ khá lâu chứ không dễ như một số nhận định lạc quan”, vị này nhận định.

Đại diện một doanh nghiệp môi giới khác là TS. Phạm Anh Khôi, Thành viên HĐQT CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services – Mã: DXS) cũng đưa ra nhận định, tổng quan thị trường bất động sản sẽ không có sự thay đổi vượt bậc trong thời gian tới.

Hiện nay, vấn đề quan trọng nhất vẫn là liên quan tới pháp lý và các thị trường lớn nhất bị vướng pháp lý nhiều. Trong khi đó, những thị trường mới nổi thì niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà hiện tại rất thấp nên họ vẫn chưa xuống tiền để mua. Cùng với đó là vấn đề tài chính khi lãi suất vẫn đang cao.

Điểm sáng duy nhất có thể lưu ý trong thời gian tới đó là nhu cầu nhà ở vẫn còn nhiều, nếu lãi suất giảm và niềm tin quay trở lại thì thị trường bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục.

Ông Khôi đưa ra dự báo, đến khoảng quý III hoặc quý IV năm nay, thị trường bất động sản mới có thể xuất hiện dấu hiệu hồi phục.