Doanh nghiệp bất động sản ghi nhận X đồng chi phí lãi vay nhưng con số thực tế đã trả bao nhiêu?

Tính đến cuối tháng 3, tổng dư nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm gần 8% so với thời điểm cuối năm ngoái về còn 195.670 tỷ đồng. Ba doanh nghiệp có dư nợ lớn nhất bao gồm Novaland (62.729 tỷ đồng), Vinhomes (39.699 tỷ đồng), Becamex IDC (16.488 tỷ đồng).

Với mức lãi suất cho vay khoảng 14-17%/năm như thời gian qua, ước tính cứ 1.000 tỷ đồng vốn vay, doanh nghiệp phải trả khoảng 140-170 tỷ đồng lãi vay mỗi năm. Chưa kể, theo chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản niêm yết, lãi suất thực tế khi các chủ đầu tư đi vay lên đến 22-24%/năm.

Trong khi đó, báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản thể hiện chi phí lãi vay chỉ vài trăm triệu đồng, thậm chí 0 đồng trên tổng dư nợ hàng nghìn tỷ đồng.

Sở dĩ có sự chênh lệch này bởi trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, chi phí lãi vay thể hiện khoản lãi vay phát sinh trong kỳ kế toán, không phải số tiền lãi vay thực tế doanh nghiệp đã trả.

Tổng mức đầu tư của một dự án bất động sản tương đối lớn và thời gian triển khai tính bằng năm. Khi vay vốn để làm dự án, các chủ đầu tư được phép vốn hóa chi phí lãi vay này vào giá trị tài sản, được ghi nhận chi phí phát triển dự án ở hạng mục hàng tồn kho. Các chi phí này sẽ được phân bổ dần vào giá vốn thay vì hạch toán vào chi phí lãi vay.

Còn số tiền lãi vay thực tế doanh nghiệp đã trả trong kỳ báo cáo được ghi nhận trên bảng báo cáo lưu chuyển tiền tệ, ở khoản mục có mã số 14 (theo phương pháp gián tiếp) hoặc khoản mục có mã số 04 (theo phương pháp trực tiếp).

Do vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận chi phí lãi vay trong kỳ rất nhỏ nhưng thực tế lãi vay đã trả rất lớn.

Trong quý đầu năm, tổng chi phí lãi vay các doanh nghiệp ghi nhận vào khoảng 2.300 tỷ đồng, giảm nhẹ so với quý đầu năm ngoái. Còn lãi vay thực tế đã trả trên 4.300 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ.

Một số doanh nghiệp phát sinh X đồng lãi vay trong kỳ nhưng số tiền lãi vay đã trả gấp nhiều lần có Novaland (9X đồng), DRH Holdings (7X đồng), CenLand (3X đồng), Becamex IDC (2,5X đồng),…

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận gần 688 triệu đồng chi phí lãi vay nhưng số tiền lãi vay doanh nghiệp đã trả trong kỳ trên 210 tỷ đồng.

Hay như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) ghi nhận khoảng 430 triệu đồng chi phí lãi vay nhưng tiền lãi vay đã trả trên 9,7 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp đã trả lãi vay hàng trăm tỷ đồng trong kỳ có Vinhomes, Becamex IDC, Văn Phú Invest, Khang Điền, Đất Xanh, Phát Đạt, Kinh Bắc, Hà Đô. Riêng Novaland đã trả hơn 1.500 tỷ đồng tiền lãi vay (trên tổng dư nợ 62.700 tỷ đồng).

Với những áp lực nợ từ cuối năm ngoái, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đã nỗ lực thanh toán các khoản nợ đến hạn và trước hạn, đồng thời giảm đi vay trong quý đầu năm.

Cụ thể, các doanh nghiệp đã trả gần 19.000 tỷ đồng nợ gốc trong ba tháng đầu năm nay, tăng gần 30% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn quý đầu năm ở giai đoạn 2018-2020. Các doanh nghiệp đã trả hàng nghìn tỷ đồng nợ gốc có Vinhomes (4.100 tỷ), Novaland (2.200 tỷ), Kinh Bắc (1.600 tỷ), Đất Xanh (1.400 tỷ), DIC Corp (1.400 tỷ) và Phát Đạt (1.000 tỷ).

Sau giai đoạn tăng mạnh 2020-2021, tổng số tiền đi vay của các doanh nghiệp giảm gần một nửa so với quý đầu năm ngoái về khoảng 17.000 tỷ đồng. Ba doanh nghiệp đi vay nhiều nhất bao gồm Vinhomes (7.600 tỷ), Đất Xanh (1.600 tỷ) và Becamex IDC (1.300 tỷ).