'Gót chân Asin' của doanh nghiệp địa ốc

Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều sóng gió. Việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát việc phát hành trái phiếu được cho là nguyên nhân khiến thị trường chững lại, thanh khoản sụt giảm. Song, theo các chuyên gia, những khó khăn của thị trường hiện nay không chỉ là dòng tiền.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền mà ở điểm khác. Điểm nghẽn về dòng tiền chính là ở các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ,… bởi thời gian hoàn vốn nhanh nhất cũng phải mất 8-10 năm. Còn các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoà vốn 5 năm là nhiều.

Việt Nam đang sử dụng hai công cụ là chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý cho bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở. Mà điều gây khó đầu tiên cho phân khúc này trong khoảng 5 năm vừa qua chính là pháp lý, đây chính là yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có.

Tuy nhiên, lợi thế của thị trường bất động sản Việt Nam là quy mô rất nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước (tới 90%) chứ không đến từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhóm cần nguồn vốn thực sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ tăng trưởng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp.

“Xây nhà, bán nhà chỉ giải quyết được bài toán nhà ở. Còn bất động sản du lịch và bất động sản công nghiệp sẽ có tác động rất lớn trong việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Đây là bức tranh mà tôi cho rằng, dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt là bất động sản nhà ở”, vị này nhấn mạnh.

Ông Khương đánh giá, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đang gặp tình trạng nguồn cung hạn chế, giá bán còn cao nên thanh khoản bị hạn chế. Tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội, phân khúc trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30 - 35 đang có nhu cầu rất lớn nhưng vẫn không đáp ứng được bởi nhiều lý do khác nhau. Trong đó phải kể đến hai yếu tố là quỹ đất hạn chế và pháp lý còn nhiều vướng mắc.

“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài sang Việt Nam nhìn thấy pháp lý là lắc đầu. Làm một dự án không biết lãi được bao nhiêu nhưng từ bước xin chủ trương cho tới giấy phép xây dựng phải mất ít nhất 2 – 3 năm. Như vậy, đáng lẽ ban đầu họ xác định làm căn hộ trung cấp nhưng vài năm sau, chi phí đầu vào đẩy lên buộc họ phải bán với giá cao hơn”, vị này nói.

Chuyên gia Savills dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay.   

Nói thêm về dòng tiền, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, nhiều người nói bất động sản Việt Nam đang thiếu vốn nhưng thực chất, cơ chế vốn cho mảng này tại Việt Nam gần như “ngon” nhất trong các thị trường bất động sản. Trước đây, không bao giờ ngân hàng nào cho vay quá 70% vốn của một dự án, cả kể tư nhân hay doanh nghiệp. Nhưng hiện nay có ngân hàng cho vay tới 85% so với giá trị căn nhà thì quá nguy hiểm.

“Tại Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản quá dồi dào. Minh chứng là hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn bỏ tiền đầu tư trái phiếu bất động sản với tổng giá trị lên tới 800.000 tỷ trong hai năm vừa qua. Cộng với hơn 700.000 tỷ dư nợ tín dụng thì nguồn vốn này không hề nhỏ”, ông Hiển nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi NHNN mới đưa ra chuẩn và kiểm soát vốn và bất động sản một cách lành mạnh thì đã có không ít tiếng than, chưa nói đến việc NHNN không hề siết.

Ông Hiển cho rằng, trong năm 2022, chỉ có một nguồn vốn duy nhất vào bất động sản vẫn còn sáng đó là vốn FDI vào các khu công nghiệp. Còn ba nguồn vốn là trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng và từ người mua đều khó khăn. Riêng trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển nóng, các doanh nghiệp muốn phát hành đúng chuẩn phải có dự án thật sự, đủ pháp lý,… chứ không phải Nhà nước siết.

“Nhìn vào đặc điểm của bất động sản Việt Nam, khoảng 70% là nhà đầu tư lướt sóng. Do đó, khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ gặp khó khăn. Nhìn chung, năm 2022 không phải là năm thuận lợi cho bất động sản”, chuyên gia nhận định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thể chế pháp luật. Chủ tịch HoREA đề xuất, năm 2023, cần xem xét sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý.

Vị chuyên gia này cho rằng, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ đó, bài toán nguồn cung nhà ở cho số đông người dân mới được tháo gỡ, những người yếu thế có thể tiếp cận được nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển các bất động sản cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng,…